저당권의 효력이 압류 후 차임채권에 미치는지 여부와 그 실행방법- 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 - = Whether Effect of Mortgage contributes to Claim for Rent after attachment and its Execution Procedure.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since a mortgage is structured that the mortgagor maintains the rights and the mortgagee only acquires a right to liquidate real estate when the mortgagor is in default(unoccupied security right), there could be no arguments that the mortgagor takes the rent or respectable amount of unjust enrichment before foreclosure and the highest tenderer takes it from the point when the highest tenderer acquires ownership by paying the auction price. However, how to deal with the unjust enrichment occurred between foreclosure and sale raises a problem. This issue is quite meaningful in practice because if the attribute as an unoccupied security right is emphasized, it can allow mortgagor(debtor) for unlawful interference and a tenant would refuse to move out without paying the rent. It especially becomes an object of attention in such situation where there is no immediate attraction to commence an auction due to the stagnation of real estate price rise, just as Japan has experienced in the past.




It seems that our lawmakers intended to apply laws regarding subrogation to the rent occurred after foreclosure; however, current law makes it impossible.




The court case above actively solves the imperfection of legislation by legal interpretation in the perspective of judicial activism. It could be criticized for passing the bounds of legal interpretation; nevertheless, the effort itself deserves high praise.




In the meantime, in view of the social backgrounds of adopting the secured real estate profit executive system in Japan, we should give a serious consideration to adopt the system as well. In circumstances where subordinated mortgagee has a difficulty to commence an auction since the prior mortgage is close to the price of the real estate yet the mortgagor is still taking the rent without paying his debt, or where it is impossible to commence an auction due to difficulties in specifying all tenants, this system can be an option to choose for its benefit.




Nonetheless, it needs a close examination whether it is necessary to adopt this unfamiliar system besides compulsory administration, considering the problem of legal system and the fact that the secured real estate profit executive system does not have much difference from compulsory administration in aspect of acquiring mortgaged real property value by active managing. As a conclusion, it would be enough to amend compulsory administration system by applying merits of the secured real estate profit executive system.

국문 초록 (Abstract)

저당권은 사용수익의 권능을 설정자에게 남겨둔 상태에서 채무불이행시 현금화 권능을 채권자가 보유하는 구조이므로(비점유담보권), 압류 이전의 차임 혹은 차임상당의 부당이득을 채무자인 설정자가 수취한다는 점, 매각대금 납부에 의하여 매수인이 저당부동산의 소유권을 취득하는 시점 이후의 차임 혹은 차임 상당의 부당이득을 매수인이 수취한다는 점에는 별다른 이견이 있을 수 없을 것이다. 문제는 그 중간 영역인 압류 시부터 매각 시까지 사이의 차임 혹은 차임 상당 부당이득을 어떻게 처리할 것인지의 문제이다. 이 부분에 대해서도 비점유담보권으로서의 성질을 강조하게 되면 저당권설정자(채무자)의 집행방해를 조장하게 되고, 경매가 개시되면 의례히 임차인은 차임을 지급하지 않고 버티기 마련이어서 이 부분 처리는 현재의 실무상으로도 상당한 의미가 있다. 일본이 경험한 바와 같이 부동산가격 상승이 정체되어 당장의 경매실행의 유인이 없는 상황에서, 상당액의 임료가 꾸준히 발생하는 경우에는 특히 관심의 대상이 될법한 부분이다.
우리 입법자들은 압류 후 차임채권에 대한 실행을 물상대위의 규정에 의하도록 하려는 의도를 가지고 있었던 것으로 보이지만, 결과적으로 입법은 그것이 불가능하도록 되어 있다.
대상판결은 이와 같은 상황에서 사법적극주의의 견지에서 입법의 불비(미비)를 법해석론을 통하여 적극적으로 해결하고 있다. 법해석의 한계를 벗어난 것은 아닌가 하는 생각도 일부 있지만, 그 노력 자체는 높이 평가받을 만하다.
아울러 일본이 담보부동산수익집행제도를 도입한 사회적 배경에 비추어, 우리도 그 도입을 진지하게 검토할 필요가 있다. 시가에 가깝게 선순위 담보권이 설정되어 있어서 후순위 담보권자로서는 경매실행에 나서기 어렵지만, 저당권설정자가 피담보채무를 제대로 변제하지 않은 채 꾸준히 임료를 수수하고 있는 경우 혹은 다수의 임차인이 존재하는 것은 확실한데 구체적으로 특정하기가 어려워 채권집행에 나서지 못하는 경우 등에는 위 제도를 이용할 실익이 충분하다고 여겨지기 때문이다. 다만 근원적으로는 법체계상의 문제도 있고, 또 적극적인 관리를 통하여 저당부동산 자체의 가치를 확보한다는 것 이외에는 담보부동산수익집행제도가 강제관리제도와 크게 다르지 않은 것으로 여겨지므로, 강제관리와 별도로 낯설은 담보부동산수익집행제도를 굳이 도입할 필요가 있는지에 대하여는 신중한 검토가 필요하다. 담보부동산수익집행제도의 장점을 반영하여 강제관리 제도를 다소간 수정하는 것으로 충분하다는 생각이다.

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