오피스빌딩의 부동산자산관리개발자 선정요인에 관한 연구 : 중·소형 오피스빌딩 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this study, derived the office building of real estate asset management and development (professional) and the importance and priority of each item required for selection and asset management development (expert) in a study on the selection factors office building, ordering party is taking into account the importance and priority of selection when selecting a real estate asset management and development (experts) who, by selecting the right person of efficient business management development (expert), to maximize the asset value of office buildings, by reducing the increased administrative costs of rental income, real estate asset management and development of the future and (experts), in order to take advantage as the evaluation index, which is objective and standardized at the time of selection there is its purpose.
Increase in asset value in the evaluation of the importance of all the items of the general characteristics and professional characteristics that have been shown in the present study (1st), the increase in rental income (2nd), safety management capacity (3rd), assets management system of (4th), results were revealed in the procurement financial instruments (5) Rank of construction costs.
Evaluation Item 3rd position indicated safety management capabilities (3rd), may be the result of higher than expected. Safety incidents that have occurred since, our concern to society in a safe that has been rushed, but it can be said that those that are directly reflected in the evaluation questionnaire of this study. Results for this in the future of real estate asset management, developers, always safe management know-how (KNOW-HOW), and take advantage of the expertise, must combine a thorough preparation and proactive capability for safety, such as fire it is possible to secure a dominant position in the market.
Systematic evaluation of asset management (4th) item 4 was ranked priority importance. Systematic system of asset management, ie, the fact that the introduction and the need of scientific and systematic asset management approach by manual is required, still domestic real estate asset management, development, market sectors of the developed countries compared to the management level can be the result disproves may not be systematic. Rising income of real estate emerged from the concept of simple management of simple PM system in micro, realistic choices can be realized in the real estate professional comprehensive asset management developers and real estate asset management, such as maximization of asset value, developers desperately it is determined by the required situation.
Construction costs of procurement financial instruments (5th) evaluation items during the renovation and maintenance of buildings that aging had appeared the entire fifth ranking of, ultimately issue to provide funds how the most important element it is possible to know that it is. Building renovation and dogs, maintenance, such as via the interior, a method for increasing the value of the building, but know anyone, such as over a media and newspaper articles, and had know-how how to raise construction costs I hear that in many cases you have to maintain the status quo does not have promoted the modification work without knowing how. Future of real estate asset management, developers, and also must combine the knowledge and practical skills of procurement of expert level of construction costs, procurement of construction costs, it will have a can manage expertise dealing with financial instruments.
Full rising asset values in the 30 evaluation items ranking (1st), the ranking of rental revenue (2nd place) can be called a natural result. When from the owner of the position of the building to choose a professional and specialized asset management company of the office building asset management development, is specialized to earn a lot of money than it is now of profit structure, the value of the building at the advanced asset management approach was maximized to improve the lessee satisfaction by securing competitive compared to other buildings, developers and real estate asset management real estate professional asset management can reduce the vacancy rate significantly, there are a developer immediately to select the manufacturer without worry in this case.
Future real estate asset management, developers should have the know-how and ability to generate revenue for the revenue structure improvement. In the past the management way is that you can not survive.
Displayed department and qualifications in the importance rank of all 30 evaluation items(27th), complaint management manual system(28th), the results of the lowest rank of personality(29th), appearance(30th), personality at the time of skill in the selection it appearance is not important and is but a corollary, the results of entries departments and qualifications parts shown in position 27th, it can be slightly unexpected.
In other words, still and industry that are engaged in the overall atmosphere and related fields society, even in academic circles, it is not able to see only the result of the importance and social recognition of related industries is insufficient.
Toughness of the general characteristics, financial health, customer satisfaction, creditworthiness, evaluation items of credit in the evaluation of the importance of the classification in such as human resources compatibility that appeared high in the first place, the management structure of the past our company the center and the high cost of borrowing than the management of revenue-oriented, low efficiency of the fragile economic structure, it has been a structure since IMF bailout, such as economies of scale, our corporate environment began to change, as a result facts center, profitability center, stability. While changes in the operating environment, such as health, part of creditworthiness is determined to be the result exiting high in evaluation items in the impact.
Clearly, real estate asset management, development, market is the Blue Ocean, ie of opportunity market, it is it is no doubt a high value-added service industry. Taking advantage of the market of such a great opportunity, job creation by the government aim, youth unemployment eliminated, be able to participate as actively developing development of service industry, also, the development academia for the related services industry, industry, etc. is urgently required than when any efforts of experts in related fields such as.





Keywords : Ordering party, Real estate asset management developers, Standardization, Evaluation

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 오피스빌딩 부동산자산관리개발자 선정요인에 관한 연구로 부동산자산관리개발자 선정에 필요한 각각의 평가항목을 도출하여 항목들의 중요도와 우선순위를 결정하여 검증된 우수한 오피스빌딩 부동산자산관리개발 적임자를 선정하여 오피스 빌딩의 자산가치를 극대화하고, 임대수익증가와 관리비용을 절감시켜 향후 오피스 빌딩 건물소유자의 만족도를 향상시키기 위하여 개발된 선정요인의 평가지표는 향후 업체선정 및 우선순위 반영이 요구되는 문제에 대하여 표준화된 지표로서의 적용과 객관적인 평가기준 수립으로 주관적 판단기준으로 평가된 결과에 대한 보안 검증하는 방법으로 활용이 가능 할 것이다. 본 연구에서는 일반적 특성과 전문적 특성의 전체 항목 중요도 평가에서 자산가치상승(1위), 임대수익증가(2위), 안전관리능력(3위), 자산관리시스템화(4위), 공사비조달금융상품(5위) 순위로 결과가 나타났으며, 평가 항목 3위로 나타난 안전관리능력(3위)은 예상을 뛰어 넘는 결과라 할 수 있다. 이는 안전 사건발생 이후 우리사회에 다가온 안전에 대한 인식이 평가 설문에 그대로 반영된 것이라 할 수 있다. 이에 대한 결과는 앞으로 부동산자산관리개발자는 반드시 안전에 대한 관리노하우, 전문지식함양, 소방장비 등 안전에 대한 철저한 준비와 사전대응능력을 겸비해야만 시장에서 우월적 지위를 확보 할 수 있다는 것이다. 자산관리시스템화(4위)의 평가항목이 중요도 우선순위 4위를 차지한 것은, 자산관리의 체계적인 시스템화 즉 매뉴얼에 의한 과학적이고 체계적인 자산관리기법의 도입과 필요성이 요구된다는 것이며, 아직 국내 부동산자산관리개발시장의 분야가 선진국에 비해 관리 수준이 체계적이지 못하다는 것을 반증하는 결과라 할 수 있다. 영세하고 단순한 PM방식의 단순관리의 개념에서 벗어나 부동산의 수익상승, 자산가치극대화 등의 현실적 대안을 실현할 수 있는 부동산전문 종합자산관리개발업체 및 부동산자산관리개발자가 절실히 요구되는 상황으로 판단된다. 공사비조달 금융상품(5위)의 평가항목이 전체 순위 5위로 나타난 것은 노후화된 건물의 리모델링 또는 보수시의 문제는 자금을 어떻게 마련 할 것인가가 가장 중요한 요소임을 알 수 있다. 건물의 리모델링이나 개·보수 인테리어 등을 통해 건물의 가치를 높이는 방법은 언론매체나 신문기사 등을 통해 누구나 알고 있으나 진정 어떻게 공사비를 조달 할 것인가에 대한 노하우나 방법을 알지 못하여 리모델링 공사를 추진하지 못하고 현 상태를 유지하는 경우가 많다 라는 것이다. 향후 부동산자산관리개발자는 전문가 수준의 공사비조달 방법과 실무능력을 겸비하여야 하며 또한 공사비조달 금융상품을 취급 관리할 수 있는 전문 노하우를 갖추어야 한다는 것이다. 전체 30개 평가항목 순위에서 자산가치상승(1위), 임대수익증가(2위)의 항목이 전체 1위, 2위로 나타난 것은 당연한 결과라 할 수 있다. 건물소유자 입장에서 오피스빌딩 자산관리개발전문가 또는 전문자산관리기업을 선정할 때 지금의 수익구조보다 더 많은 수익을 창출하고 전문화된 선진자산관리기법으로 건물가치를 극대화하여 기존 건물에 비해 경쟁력을 확보하고 임차인의 만족도를 향상시켜 공실률을 현저히 낮출 수 있는 부동산전문자산관리개발업체와 부동산자산관리개발자가 있다고 한다면 쉽게 업체를 선정할 수 있을 것이다. 앞으로 부동산자산관리개발자는 수익구조개선에 대한 노하우와 수익창출능력이 있어야 한다. 전체 30개 평가항목 중요도 순위에서 나타난 27위, 학과 및 자격, 28위, 민원관리매뉴얼체계, 29위, 성격, 30위, 용모 등의 최하위 순위의 결과는 업체 선정 시 성격과 용모는 중요하지 않다는 것은 당연한 결과지만, 학과 및 자격부분의 항목이 27위로 나타난 결과에 대해서는 다소 의외라 할 수 있다. 이는 아직도 사회 전체적인 분위기나 관련분야에 종사하는 업계나, 학계에서조차 관련 산업의 중요성과 사회적 인식이 부족하다 라는 것이다. 일반적 특성의 인성, 경영상태, 고객만족, 신용도, 인재적합성 등의 중분류 중요도 평가에서 신용도의 평가 항목이 1위로 높게 나타난 것은, 과거의 우리기업의 경영형태는 수익위주 경영보다 차입위주 및 고비용, 저효율의 취약한 경제구조, 규모의 경제 등의 구조였으나 IMF구제금융 이후 우리 기업환경은 변화하기 시작하였고, 그 결과 내실위주, 수익성위주, 안정성. 건전성 등의 경영환경으로 변화 하면서 그 영향으로 신용도 부분이 평가항목에서 높게 나온 결과라 판단된다. 분명 부동산자산관리 개발시장은 블루오션 즉 기회의 시장이며 고부가가치 서비스 산업임은 틀림이 없다. 이런 좋은 기회의 시장을 살려 정부가 지향하는 일자리창출, 청년실업해소, 서비스 산업 발전 육성 등에 적극 동참 할 수 있을 것이며, 또한 관련 서비스산업의 발전을 위한 학계, 업계등과 같은 관련분야 전문가들의 노력이 어느 때 보다 절실히 요구된다.

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 ⅵ
• 국문초록 ⅶ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 3. 연구의 흐름도 4
• 제 3 절 선행 연구 6
• 1. 자산가치 상승 선행연구 6
• 2. 자산관리 발전 및 활성화 선행연구 7
• 3. 자산관리 전문화 선행연구 8
• 4. 선행연구 시사점 및 차별성 10
• 제 2 장 이론적 연구 11
• 제 1 절 이론적 연구의 구성 11
• 제 2 절 부동산자산관리개발 정의 및 개념 12
• 1. 부동산자산관리개발 정의 12
• 2. 부동산자산관리개발 개념 12
• 제 3 절 자산관리 14
• 1. 정의 14
• 2. 도입 15
• 3. 변화 16
• 4. 시장현황 18
• 제 4 절 오피스 빌딩 19
• 1. 개념 19
• 2. 시장현황 20
• 제 5 절 오피스빌딩 리모델링 22
• 1. 국내 현황 22
• 2. 해외 현황 25
• 3. 리모델링 시장 문제점 27
• 4. 리모델링 시장 개선방안 및 성장전망 27
• 제 3 장 연구 설계 29
• 제 1 절 AHP이론 및 계층설정 29
• 1. AHP 이론 29
• 2. AHP 분석기법 29
• 3. AHP의 계층설정 30
• 제 2 절 계층적 구조 평가항목 구성 설명 31
• 1. 계층적 구조 구성 31
• 2. 각 분류별 계층구조 구성 31
• 제 3 절 계층적 구조 평가항목 선정 및 자료수집 35
• 1. AHP 평가항목 선정 35
• 2. 자료수집 37
• 3. 표본분석의 통계적 특성 37
• 제 4 장 연구 결과 39
• 제 1 절 부동산자산관리개발자 선정요인의 평가모형 39
• 제 2 절 평가항목별 중요도 및 우선순위 분석결과 40
• 1. 대분류 요인 중요도 40
• 2. 중분류 요인 중요도 41
• 3. 전문 분야별 중분류 요인의 중요도 42
• 4. 소분류 요인 중요도 44
• 5. 전체 중요도 52
• 제 3 절 시사점 55
• 제 5 장 결 론 58
• ❲참고문헌❳ 60
• 부록 65
• ABSTRACT 74