상가 권리금의 보상평가에 관한 연구 : 재개발, 재건축사업을 중심으로 = A Study on the Compensatory Appraisal for Premium of Commercial Building
저자
발행사항
인천 : 인천대학교 경영대학원, 2010
학위논문사항
학위논문(석사)-- 인천대학교 경영대학원: 경영관리 부동산학 2010. 2
발행연도
2010
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
인천
형태사항
95 ; 26cm
일반주기명
지도교수:윤창구
소장기관
영업용건물의 임대차를 행함에 있어서 보증금과 임료외에 상가권리금의 수수는 관행적으로 행하여지고 있으나, 이에 대한 법적해석 및 입법의 미비로 재건축․재개발 및 각종 공익사업에 있어서 상가권리금에 대한 적정한 평가가 이루어지지 않고 있다. 또한 헌법 제23조 제3항은 정당보상을 규정하고 있으나 재건축․재개발의 기본법인 “도시 및 주거환경정비법”과 손실보상의 기본법인 “공익사업을위한 토지등의 취득 및 보상에관한법(이하 ”공익사업법“ 이라함)”에 상가권리금에 대한 명문규정을 두지 않고 각 개별법에서 간접적으로 규정함으로서 위법성과 세입자에게 과도한 사회적 책임전가에 의한 사업의 지연 및 사회적 문제가 발생하고 있다.
상가권리금에 대한 법률적 규정은 민사적 관점에서 임대인에게 대항할수 없는 것으로 해석되지만 현행법에서 임대인에게 지불의무가 없는 주거이전비를 사업시행자에게 의무화한 것과 같이 입법화가 가능하며, 그 근거는 헌법 제23조 제3항의 정당보상과, 공익사업법의 생활권보상에 기초할 수 있다.
상가권리금 보호를 위한 법률적 개선방안으로서 첫째 상가권리금의 상당부분을 개발이익 향유자이며, 원인 제공자인 건축주에서 부담하게 하는 방법, 둘째 공공차원에서 재건축․재개발의 용적율 인센티브제를 도입하여 상가권리금의 비용에 충당하는 방법, 셋째 신축상가의 우선분양권 또는 우선임차권을 부여하거나, 세입자만을 위한 신축상가를 신축하는 방법, 넷째 현행 개별법 및 사업시행자 내부규정등으로 산재되어 있는 각종 생활권보상 내용을 관련법에 명시하는 방법, 다섯째 현행 영업손실보상 내용에 상가권리금에 대한 손실보상을 명시적으로 규정하는 방법을 제안한다.
지금까지 상가권리금은 실무적, 관행적으로 인정하면서도 법률적 해석이 미비하고, 법률적 명문규정을 갖고 있지 못함으로서 약자인 세입자에게 과도한 사회적 의무를 갖도록 하였는바 행정상 손실보상의 입법화가 필요하다.
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