부동산 담보부 부실채권 투자의사결정 요인의 중요도 분석에 관한 연구
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 부동산대학원, 2011
학위논문사항
학위논문(석사) -- 건국대학교 부동산대학원 : 부동산학과 2011.2
발행연도
2011
작성언어
한국어
주제어
DDC
332.6323 판사항(22)
발행국(도시)
서울
기타서명
(A) study on analysis of importance of the determinants of asset-backed non-performing-loans
형태사항
ⅵ, 91 p. : 도표 ; 26 cm
일반주기명
지도교수: 이상엽
권말에 부록(설문지) 수록
참고문헌: p. 79-80
서지적, 설명적 각주 수록
소장기관
국내은행의 부실채권(NPL) 비율은 2007년말 금융위기를 고비로 증가 일로에 있으며, 특히 최근에는 부동산시장의 전반적 침체와 맞물려 PF 대출의 부실화 비율이 크게 늘어 심각한 사회적 문제가 되고 있다. 한편, 금융기관 입장에서는 NPL의 매각은 정상적 경제상황하에서도 언제나 발생하며, 2011년부터 IFRS가 도입됨에 따라 NPL의 적정 매각이 중요한 관심사로 등장하였다.
이에 본 연구에서는 부실채권에서 차지하는 규모나 투자의 안정성 측면에서 투자자들의 선호도가 높은 부동산 담보부 부실채권을 대상으로 투자자들이 투자의사결정시 중요하게 고려하는 요인을 살펴봄으로써, 금융기관의 입장에서는 좀 더 효율적인 NPL 처리를 위한 기초적 정보를 제공하고, 투자자의 입장에서는 다른 투자자들은 어떠한 요인을 중요하게 고려하고 있는지를 참작하여 합리적인 의사결정모형을 제시하고자 하였다. 이를 위해서 각종 자료 및 선행연구 등 문헌연구와 아울러 AHP기법을 활용하였는데, 절차적으로는 AHP의 특성상 브레인스토밍의 과정을 거치고 NPL 투자회사에 근무하는 실무자를 상대로 예비설문조사를 실시하여 설문조사항목을 도출하였다. 그 다음 NPL 투자회사 및 컨설팅회사에 근무하는 전문가 35명을 대상으로 설문조사를 실시하고 이를 토대로 하여 부동산 담보부 부실채권 투자의사 결정시 중요하게 고려하는 요인의 우선순위를 도출하였다.
분석 결과를 요약하면, 대분류 항목인 제1계층에서는 투자환경이 가장 높은 중요도를 차지하고 있고, 다음으로 NPL 자산 pool 특성, 마지막으로 담보부동산 개별특성 순으로 나타났다. 이는 부동산 담보부 부실채권의 경우 투자금의 회수시기가 1년 6개월 이내로 비교적 단기간에 이루어져 현재의 경제적 상황 등을 중시하고 있고, 투자환경은 대체로 투자의사결정의 가장 기본적인 전제가 됨과 동시에 부동산시장 등 전반적 예측이 부정적인 상황에서는 투자를 통하여 수익성을 확보하기가 쉽지 않기 때문이다.
중분류 항목에서는 투자환경 항목에서는 부동산시장 환경, NPL시장 환경, 자본조달환경, 거시경제변수 순으로, NPL자산 pool 특성 항목에서는 자산의 수익성, 자산의 구성, 투자기간, 자산의 규모 순으로, 담보부동산 개별특성 항목 내에서는 부동산 입지, 부동산 권리관계, 부동산 용도, 부동산 가격 순으로 나타났다. 중분류 항목 12개의 영향 값 분석결과 자산의 수익성이 가장 높게 나타났고, 부동산시장 환경, NPL시장 환경, 부동산 입지, 자본조달환경, 자산의 구성, 거시경제변수, 투자기간, 부동산 권리관계, 부동산 용도, 자산의 규모 순으로 나타났다.
소분류 항목에서 영향 값이 상위 10개에 속하는 항목들을 보면, NPV 또는 IRR, 부동산 가격 전망, NPL 공급전망, 자본조달비용, 서울 및 수도권 소재여부, 금융시장 전망, 가중평균회수기간, 시장참여자와의 비교우위, 시장참여자의 수, 가격상승 기대지역의 순으로 나타났다. 대체로 투자대상 물건의 개별 특성보다는 외부적 환경요인을 더욱 중요시하고 있다는 것을 반영하고 있다고 볼 수 있는 것이다.
결론적으로 NPL 투자자들은 NPL 자산 자체나 담보부동산의 개별적 특성보다는 투자의 외부환경에 대한 요인을 중시하여 투자의사결정을 하고 있고, 세부적으로는 자산의 수익성을 가장 중요시하면서 수익성을 판단하는 기준으로 부동산가격 전망, NPL공급 전망, 금융시장 전망 등 투자시장의 전반적 예측을 중요하게 고려하고 있는 것으로 나타났다.
본 연구의 한계점으로는 계층구조를 개발하고 설문항목을 구성하는 과정에서 일부 요인이 누락하였을 가능성을 배제할 수 없다는 점, 중요도 요인 분석 결과를 해석함에 있어 설문자들의 인터뷰나 본인의 직관 내지 주관으로 해석하였다는 점이 있고, 향후 연구과제로는 NPL 투자사례의 실증분석, 투자자 집단별 투자의사결정요인의 중요도 분석 등이 있을 것으로 본다.
The ratio of non-performing loans in domestic banks has been on the increase since the exchange crisis at the end of 2007. Especially, the rate of non-performance of PF loans has greatly increased in linkage with the overall recession of the real estate market, coming to a forefront as a serious social problem.
Therefore, this study attempted to investigate the factors investors considered to be important in making a decision to invest in mortgage non-performing loans with high preference among investors in terms of the scale of non-performing loans and the stability of investment in it. And it attempted to provide basic information for a little more efficient disposal of NPL from a perspective of the financial institution and present the reasonable decisionmaking model by taking into consideration what factor other investors consider to be important. For this purpose, this study made good use of the AHP technique along with all sorts of materials, previous studies and descriptive study. The questionnaire research was conducted for 35 specialists working in the NPL investment company and consulting company. Based on it, this study elicited the priority of factors investors considered to be important in making a decision to invest in mortgage non-performing loans. As a result, the following findings were obtained:
The NPL investors made an investment decision by thinking importantly of the external environment of investment rather than the individual characteristics of the NPL asset or secured real estate. And they thought most importantly of the profitability of the asset and considered the overall forecast of the investment market to be important such as the prospect for real estate price, the prospect for NPL supply, the prospect for the financial market as the standard for judging profitability.
This study has some limitation in that it some factors might be missed in the process of developing the hierarchial structure and constituting the items of the questionnaire and that a subjective interpretation might be made by the intuition or subjectivity of the researcher in interpreting the results of the factor analysis of importance. It is thought that the future research task may include an empirical analysis of the case of NPL investment, the analysis of importance of the determinants of investment by the group of investors and the like.
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