채무불이행으로 분양계약 해제 시 체납관리비 납부주체에 관한 고찰 - 집합건물을 중심으로 - = When the sale contract is terminated due to default; A Study on the Subject of Payment of Management Expenses in arrears

국문 초록 (Abstract)

근린생활시설 등 집합건물을 분양 받고 건축물의 사용승인일 및 입주지정기간 도래 후 잔금을 납부하지 않는 사례가 종종 발생한다. 입주지정기간 만료와 동시 건물의 관리업무가 개시되는데 잔금 미납호실에 대해서도 관리비가 매월 부과되는 바, 체납관리비의 납부주체에대해 문제가 제기된다.
이에 본 연구는 집합건물법의 법률의 규정을 검토하고, 관리단과 관리비에 대한 고찰과학설과 판례 등을 검토하여 문제점과 개선방안을 제안하고자 한다. 학설은 전 구분소유권자의 체납관리비에 대해 특정승계인이 전면적으로 승계하는 전면적승계설과, 특정승계인이 승계를 부정하는 승계 부정설, 전유부분과 공용부분으로 구분하여 공용부분에 대해 특정승계인이 승계하는 부분 승계설이 있으며, 대법원 전원합의체 판결로 다수의견은 부분 승계설의 입장을 취하고 있다.
한편, 분양계약 체결 후, 집합건물의 준공과 입주지정기간이 지난 이후 수분양자가 잔금미납 중 발생 된 체납관리비에 대해 판례는 입주지정기간 만료일 다음 날부터 이 사건 분양계약 해제일까지 발생한 관리비 및 입주지정기간 최초일 이후 발생하는 재산세를 위약금과 별도로 수분양자에게 부담하도록 하여도 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항이라고 볼 수 없다고 판단하였다. 이에 관리단의 입장과 공급자의 입장의 검토하고, 개선방안을 제안하였다.
첫째, 실무상 개선방안으로 관리단의 체납관리비에 대해 수분양자를 상대로 관리비에 대해 청구 독촉 및 회수 등의 압류 절차 진행과 공급자는 잔금 납부 시 체납된 관리비에 대한정산 이후 소유권 이전 절차를 진행할 수 있도록 협조하여야 한다. 둘째, 입법론적 개선방안으로는 입주지정기간 이후 관리단이 형성 되기 전까지 사실상 공급자가 선임한 관리인이 건물관리업무를 개시하여 관리비를 부과 및 회수가 시작되므로, 관리단이 형성 되기 전에 공급자가 관리인을 선임 한 경우, 체납관리비에 발생한 호실에 대한 회수 절차가 바로 진행 될 수있도록 공급자 혹은 공급자가 선임한 관리인에게 권한을 부여하여야 할 것이고, 체납관리비에 대한 규정을 마련하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Sometimes, the balance is not paid after the date of approval for use and the designation period of occupancy after the building is sold. As the building management work begins simultaneously with the expiration of the residential designation period, and the unpaid management fee for the balance is also charged every month, it is a question of who pays the delinquent management fee. In response, this study intends to review the provisions of 「ACT ON THE OWNERSHIP AND MANAGEMENT OF AGGREGATE BUILDINGS」, review the management team and management costs, and review theories and precedents to propose problems and improvement measures. There is a theory that all new owners succeed to the previous owner's delinquency management fee, a theory that denies the new owner's succession, a theory that divides private space and public space to new owners, and the Supreme Court says the new owner succeeds only public space. On the other hand, The court said that even if the seller pays for overdue management expenses incurred during the non-payment of the balance after signing the sale contract, it cannot be regarded as transferring the risk to the customer. Therefore, the management team's position and supplier's position were reviewed, and the improvement plan was proposed.
First, as a practical improvement plan, the management team shall proceed with the seizure procedure, such as requesting, urging, and retrieving overdue management expenses, and the supplier shall cooperate to settle overdue management expenses and proceed with the transfer of ownership. Second, as a legal improvement measure, until a management team is formed, a supplier-delegated manager begins building management work, charging and recovering maintenance fees. Therefore, it would be necessary to authorise the supplier or the manager appointed by the supplier to proceed immediately with the recovery process for the benefit of late management fees, and to establish legal provisions for late management fees.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 관리비의 개관
• Ⅲ. 체납관리비 납부주체에 관한 검토
• Ⅳ. 채무불이행으로 계약해제 시 체납관리비
• 납부주체에 관한 검토
• Ⅴ. 결론