高齡化 社會에 對備한 不動産 投資環境變化에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This thesis has its purpose to research the changes of housing patterns of the aged in opposition to aging society according to the social changes and the changes of real estate market, analyze of the factors to affect the abode forms of a senior bracket and the demand of real estate according to aging society and suggest the direction of the real estate policy and the senior housing policy in accordance with aging society. For this purpose, I established the matters of the study as follows.
Firstly, are there any differences in the use of assets of real properties for preparing for retirement according to the recognition of aging? Secondly, are there any differences between the types of the investment in the real properties and the level of preference to the assets according to aging?
I executed a survey for this research, and the results of analysis are as follows.
Firstly, here are the results of the analysis on the recognition of aging. In surveying the sense of values providing for old age, the question ‘Do you think that you should bear children's education expenses even at the sacrifice of the fund for old age’ marked 3.22 points, the highest, and they recognized children's school fees more importantly than the fund for old age. As for the means to prepare the fund for old age preferably providing against retirement years, insurance like pension etc. marked 32.0%, the highest, and the biggest difficulties or matters in preparing the fund against retirement years, children's educational expenses marked the highest 46.0%. The living cost for old age recognized to be necessary marked less 2-3 million won, the most amount, and in the question if they subscribed to national pension or not, 67.5% of them subscribed to national pension currently. As the results of the analysis on the reason of the non-subscription targeting 65 persons who have not subscribed to national pension, no economic room marked 58.5%, the highest.
Secondly, in the results of the survey on the use of the assets of real estate providing for old age, the most went for shopping building lease business for a preferring method in case of the investment in the real proper ties for the money for old age. And in the questionnaire of the location of the residential region for old age, the downtown area and the close suburbs marked 34.0%, the highest, and as for the most important factors for abode arear for retirement years, the highest response rate went to welfare and medical facilities. In the types of the occupancy in the favorite house for old age, one's own house had far higher ratio than that of other types. In tapping the intention of the entry to Silver Town, 'Yes' of entry marked 40.5%, which was lower than the case of non-intention of entry marking 59.5%. In the results of the analysis on its reason targeting 81 persons with the intention of the entry to Silver Town, convenient senior life marked 29.6%, the highest. In the results of the analysis on its reason targeting 119 persons without the intention of the entry to Silver Town, inconvenient common living marked 53.7%, the highest. In the suitable size(pyung) of the house to reside in for retirement years less than 25 pyung marked 42.0%, the highest. When I surveyed the level of recognition of a reverse mortgage system, 53.5% of them replied that they know it. For the reason why a reverse mortgage was not activated, the lack in the recognition of the commodity marked 51.2%, the highest, which accounted for the shortage of publicity.
Thirdly, the results of analysis on the investment types of real properties and the preference level of assets are as follows. In the questionnaire 'what kind of channel do you know the investment information about financial technology through?', the information by means of mass media like newspaper, magazines, internet etc. marked 52.0%, the most, and in the question of what is the best earning rate out of assets invested hitherto in the assets investment earning rate and assets weight, real estate had the most points marking 49.7%. As for their favorite method the investment of assets, a time deposit or a regular deposit marked 44.5%, the highest in the survey.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 사회적 변화와 부동산 시장 변화에 따라 고령사회를 대비하여 고령자의 주거패턴 변화를 탐색하고 노인계층의 주거형태에 영향을 미치는 요인과, 고령사회에 따른 부동산수요를 분석하여 고령사회에 따른 부동산 정책과 노인 주거정책의 방향을 제시하는데 연구의 목적이 있다.
이를 위한 연구의 문제는 다음과 같이 설정하였다.
첫째, 고령화에 대한 인식에 따라 노후대비를 위한 부동산 자산활용도는 차이가 있는가? 둘째, 고령화에 대한 인식에 따라 부동산 투자유형과 자산선호도는 차이가 있는가?
연구를 위해 설문조사를 실시하였으며, 분석결과는 다음과 같다.
첫째, 고령화에 대한 인식을 분석한 결과는 다음과 같다. 노후 대비 가치관에 대하여 살펴보면, ‘노후 자금을 희생하더라도 자녀교육비를 부담해야 한다고 생각하십니까?’가 3.22점으로 가장 높아 노후 자금보다는 자녀교육비를 더 중요하게 인식하였다. 선호하는 노후대비를 위한 노후 자금 마련수단으로는 연금 등 보험이 32.0%로 가장 많았고, 노후대비를 위한 자금 마련하는데 있어 가장 큰 어려움이나 문제점으로, 자녀 교육비가 46.0%로 가장 많았다. 필요하다고 인식하는 노후에 월 생활비용은 200-300만원 미만이 가장 많았고, 현재 국민연금 가입 여부를 살펴보면 67.5%가 가입되어 있었다. 국민연금에 가입되어 있지 않은 65명을 대상으로 그 이유에 대하여 분석한 결과, 경제적 여유가 없어서가 58.5%로 가장 많았다.
둘째, 노후대비 부동산 자산 활용을 고찰한 결과, 노후자금을 위하여 부동산에 투자를 하게 된다면 선호하는 방법으로 상가 임대 사업이 가장 많았다. 그리고 노후주거 지역 조건으로 도심과 근거리에 있는 교외 지역이 34.0%로 가장 많았고, 노후주거 지역 선택시 가장 중요하다고 생각하는 것으로는 복지 및 의료시설이 가장 높은 응답율을 보였다. 선호하는 노후 주택 점유 유형으로는 자가 주택이 다른 유형에 비해 월등히 많았다. 실버 타운 입주 의사를 살펴보면, 입주 의사가 있는 경우는 40.5%로 입주 의사가 없는 경우의 59.5%에 비하여 낮았다. 실버타운에 입주의사가 있는 81명을 대상으로 그 이유에 대하여 분석한 결과, 편리한 노후 생활을 할 수 있으므로가 29.6%로 가장 많았고, 실버타운에 입주의사가 없는 119명을 대상으로 그 이유에 대하여 분석한 결과, 공동생활이 불편해서가 53.7%로 가장 많았다. 노후에 거주하게 될 주택의 평수로 적당하다고 생각하는 정도로는 25평 이하가 42.0%로 가장 많았다. 그리고 역모기지 제도에 대한 인지도를 살펴보면 53.5%가 알고 있다고 응답하였다. 역모기지가 활성화되지 못하는 이유로는 상품에 대한 인지도 결여가 51.2%로 가장 많아 홍보가 부족한 것으로 나타났다.
셋째, 부동산 투자유형과 자산선호도에 대한 분석결과는 다음과 같다. 재테크에 대한 투자 정보를 어떠한 경로를 통해 알고 계십니까에 대한 질문 결과 신문, 잡지, 인터넷 등 매체를 통해서 알게 된 경우가 52.0%로 가장 많았고, 자산투자 수익률과 자산비중에 대하여 현재까지 투자한 자산 중 수익률이 가장 좋은 것으로는 부동산이 49.7%로 가장 많았다. 선호하는 자산투자 방식으로는 정기적금이나 예금이 44.5%로 가장 높게 조사되었다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 제1절 연구의 필요성 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• 제3절 선행연구와의 차이점 4
• Ⅱ. 이론적 배경 8
• 제1절 고령화 사회 8
• 1. 고령화 사회의 정의 8
• 2. 고령화 사회로 인한 사회, 경제적 영향 10
• 3. 고령화 사회의 특성 12
• 4. 고령화 사회의 문제점 14
• 제2절 고령화 사회와 부동산 수요 17
• 1. 노인 가구 현황 17
• 2. 노인들의 의식과 주거환경변화 21
• 3. 고령화에 따른 부동산 시장변화 23
• Ⅲ. 고령화 사회에 따른 국내외 주거개발방향 26
• 제1절 국내의 고령화에 따른 주거개발방향 26
• 1. 실버타운 개발방향 26
• 2. 고령화에 따른 주거개발방향 29
• 제2절 외국의 고령화에 따른 주거개발방향 32
• 1. 외국의 주거정책결정의 형성원리 32
• 2. 외국의 주거정책 방향 35
• 3. 외국의 주거정책 37
• Ⅳ. 조사연구의 목적 및 분석 결과 46
• 제1절 조사연구의 목적과 방법 46
• 1. 연구대상 및 기간 46
• 2. 측정도구 46
• 3. 분석 방법 47
• 제2절 분석 결과 48
• 1. 응답자의 일반적 사항 48
• 2. 고령화에 대비한 인식 50
• 3. 노후대비 부동산 수요 특성 57
• 4. 부동산 투자유형과 자산선호도 68
• 제3절 정책적 시사점 71
• 1. 신규주택의 수요전망 72
• 2. 주택유형에 관한 수요의 전망 73
• Ⅴ. 결 론 75
• 제1절 논의 75
• 1. 고령화에 대비한 인식 75
• 2. 노후대비 부동산 수요 특성 76
• 3. 부동산 투자유형과 자산선호도 77
• 제2절 제언 및 한계점 78
• 참고문헌 80
• 부록 83
• 국문초록 89
• ABSTRACT 91