집단환지에서의 공동주택건설사업

국문 초록 (Abstract)

환지방식 도시개발사업은 대규모 공동주택용지를 공급하기 위하여 ‘집단환지’ 제도를 마련하였다. 그러나 정작 종전 실무에서는 통상적인 아파트 건설사업에서처럼 개별적인 토지소유자와 접촉하여 일일이 개별토지사용승낙을 받아 토지를 ‘매집’하는 형태를 취하였다. 이로 인하여 집단환지가 당초 의도한 목적(원활한 공동용지 공급)에 어긋나는 양상을 보였다. 이는 단순한 사업 추진상의 불편함으로 그치지 않고, 단 1인의 토지소유자의 변심이나 고가 매수 요구로 인해 집단환지상의 공동주택건설사업이 사실상 봉쇄될 수 있다는 심각한 문제를 야기하였다.<BR/>그러나 도시개발사업의 집단환지는 애당초 집합건물을 건축할 용도로 계획되어 그 자체가 일단의 주택건설대지로서 조성되어, 그 위에 별도의 사업주체 의한 공동주택건설사업이 진행될 것을 예정하고 있다는 특수성이 있다. 즉, 도시개발사업과 공동주택건설사업은 상호 구별되는 별개의 법에 근거한 사업이지만, 상호 밀접한 관련을 갖는 한 쌍의 개발사업이라고 할 수 있는 것이다.<BR/>그러다 대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두70946 판결(이하 ‘대상판결’)은 집단환지 방식 도시개발사업의 특성을 최초로 설시하면서 도시개발조합의 집단환지 전체에 관한 사용승낙을 유효한 주택건설대지의 사용권원으로 해석하였다. 이 같은 대상판결은 집단환지상 공동주택건설사업 실무에 큰 반향을 일으켰다. 이처럼 대상판결 이후 집단환지 방식 사업의 특수성을 고려하여 주택건설대지 사용권원 확보 방안을 비롯하여 주택건설사업주체 선정 등 여러 측면에서 실무상 의미있는 개선과 더 많은 연구가 있을 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The replotting-type urban development project has introduced a “collective replotting” system to supply large-scale apartment land. Previously, however, projects proceeded like usual apartment developments, contacting individual landowners for purchase and land-use consent. As a result, collective replotting deviated from its original purpose of smoothly supplying common land. This created not only inconvenience in promoting the project but also serious risk: the apartment construction project on collective replotting could be stalled because of a single landowner’s change of mind or demand for inflated prices.<BR/>However, the collective replotting of the urban development project was originally planned for the construction of collective buildings and was organized as a group of housing construction sites. A special characteristic is that apartment construction projects by separate entities are expected to be carried out on these sites. While urban development and apartment housing construction rest on different legal bases, they operate as paired projects that are closely related to each other.<BR/>In its Decision 2017Du70946 (March 29, 2018), the Supreme Court for the first time interpreted approval of the entire collective replotting project of the urban development association as a valid right to use housing construction sites, thereby stating the characteristics of the collective replotting method. This ruling significantly affected apartment housing construction projects through collective replotting. It is expected to foster meaningful improvements and more studies on various aspects, such as securing site-use rights and selecting the housing construction project entities, in consideration of the specific features of the collective replotting method after the judgment.