건물임대차법의 민법전에의 통합시도

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 임대차의 법률관계는 일반법으로서 민법의 규정이 적용되지만, 건물 내지 주택인 경우에는 특별법인 주택임대차보호법이 우선적으로 적용되고, 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 우선적으로 적용된다. 이러한 체계에서 건물의 임대차에 관한 일반법으로서 민법의 임대차 규정은 시행하는 과정에서 문제점들이 발생하고 있다. 왜냐하면 건물의 임대차에 있어 민법상의 임대차 규정보다 특별법이 우선하여 적용되기 때문에 일반 국민은 민법의 임대차 규정을 경시하게 되었고 이는 민법의 임대차 규정의 공동화라는 결과를 가져왔다. 물론, 모든 민사적 생활관계를 일반법인 민법으로서는 규율할 수 없기 때문에 특별법의 보충이 필요하다는 점은 인정할 수 있다. 그러나 우리나라는 사회나 경제가 변할 때마다 일반법을 그대로 두고 특별법을 제정하거나 개정하는 쪽을 선택함으로써 사회적 변화에 대응하여 왔다. 이것이 과연 바람직한 일인지는 의문스럽다. 따라서 민사특별법의 내용 중 항구적, 지속적으로 생활 속에 실천될 수 있는 원칙을 담고 있는 것들은 민법전에 규정하는 것이 바람직하다고 생각된다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 내용 중 항구적, 지속적 기본원칙은 민법전으로 편입하는 것이 바람직하다. 다만, 현행 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 어떻게 민법전에 통합할 것인가에 대한 근거 내지기준은 필요하다. 이러한 근거 내지 기준으로서 독일의 입법례와 같이 사법적 성격을 가지고 있는 규정은 민법의 임대차 규정에 통합하고, 공법적 성격을 가지고 있는 규정은 제외시키는 것이 시대적 요구에 부합하는 일이 될 것이다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개별규정들 중에서 사법적 성격을 지니고 있는 규정들은 일반법인 민법으로의 통합이 가능하다고 할 수 있는데, 여기에는 대항력․보증금 회수․임대차기간․계약의 갱신․차임증감청구권․주택임차권의 승계에 관한 규정들이 속한다고 할 수 있다. 그러면 공법적 성격을 가지기 때문에 일반 민법으로 편입되지 못하는 나머지 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 규정은 어떻게 처리되는가에 대해 일본의 차지차가법과 같이 하나의 통일된 특별법으로서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 규정을 통합하는 것이 바람직할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, legal relations concerning lease are generally subject to provisions of the Civil Code as a general law. However, where the object of a lease contract is housing or a commercial building, then the Housing Lease Protection Act or the Commercial Building Lease Protection Act, as the case may be, preferentially apply as special laws to the Civil Code. Under such a legal system, the lease provisions contained in the Civil Code give rise to problems in the course of operating the same as a general law concerning building lease. As such special laws have priority over the lease provisions contained in the Civil Code as a general law and, therefore, preferentially apply to building lease, the general public have come to underestimate the significance of such lease-related provisions therein, which has led to cavitation of the lease provisions of the Civil Code. Of course, it may be recognized that the Civil Code needs to be supplemented by some special laws since, as a general law, the Civil Code alone cannot regulate all of the civil matters arising out of our daily life. In the meantime, whenever social or economic changes have taken place, our country has responded to such changes by establishing new special laws or revising existing ones, while leaving the relevant general laws as they are. It is doubtful whether such practices have been desirable indeed. Therefore, it is deemed that it will be advisable to incorporate into the Civil Code some permanent and consistent principles contained in the Housing Lease protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act, as contemplated by this article. For these purposes, it is required to provide for certain grounds or criteria as to how the current provisions concerning building lease contained in the aforementioned two acts are to be incorporated into the Civil Code as a general law. As such grounds or criteria, it may be in conformity to requirements of these days to incorporate certain provisions of a private law into the lease provisions of the Civil Code and, on the other hand, to exclude the other provisions of a public law nature, as can be found in a German legislation. Accordingly, the individual provisions of a private nature contained in the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act may be possibly incorporated into the Civil Code as a general law, including but not limited to provisions concerning opposing power, recovery of leasehold deposits, lease period, renewal of lease contracts, rights to demand an increase/decrease in rents and succession to housing leasehold interests. Then, here we may have to give a thought to how to deal with the remaining provisions of the aforementioned acts which are not to be incorporated into such a general law due to their public law nature. It would be desirable to incorporate them into a single unified special law, like Japan’s Land and Housing Lease Act.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 머리말
• Ⅱ. 민법과 민사특별법과의 관계
• Ⅲ. 민법의 임대차와 임대차특별법의 통합논의
• Ⅳ. 건물임대차법의 민법전에 통합
• Ⅴ. 결어
• 참고문헌