새로운 패러다임에 따른 토지거래규제제도의 발전방향 = A Study on the Land Transaction Regulation System in accordance with New Paradigm

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서는 1970년대 이후 토지가격이 급격히 상승하여 토지투기가 성행하였고, 이를 억제하고 토지거래질서를 바로잡기 위한 토지거래규제제도가 등장하기 시작하였다. 토지거래에 대한 공법적 규제는 직접 토지거래에 개입하여 거래주체나 거래행위를 제한하는 직접적 규제와 토지거래 당사자에게 경제적인 불이익을 주는 간접적 규제로 구분할 수 있다.
직접적 규제로서 토지거래허가제는 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자가 공동으로 시장의 허가를 받도록 하는 제도이다. 토지거래허가구역은 2008년 말 현재 1만 9,090㎢로 남한 면적의 약 19% 정도이다. 농지취득자격증명제는 농지를 취득하고자 하는 자가 농지의 소재지를 관할하는 시장으로부터 농지취득자격증명을 받도록 하는 제도이다. 투기과열지구내 전매제한제는 주택가격의 안정을 위해 지정한 투기과열지구에서 10년 이내의 범위에서 전매를 금지하는 제도이다. 2008년 말 서울의 강남·서초·송파구를 제외한 수도권 전역을 투기과열지구에서 해제하였다.
간접적 규제로서 부동산실명제는 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하도록 하는 제도이다. 부동산소유권이전 등기신청의무제는 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로 하여금 계약의 효력발생일로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 하는 제도이다. 부동산실거래가격 신고제는 부동산중개업자와 거래당사자가 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장에게 공동으로 신고하도록 하는 제도이다. 지정지역내 양도소득세 실거래가기준 과세제는 지정지역(토지·주택투기지역)내에서 양도소득세를 과세할 때 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하는 제도이다. 주택거래신고제는 지정된 주택거래신고지역에서 공동주택에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결한 당사자가 공동으로 15일 이내에 해당 주택 소재지의 관할 시장에게 신고해야 하는 제도이다.
저성장시대에 들어서면서 부동산가격은 계속 안정되어 있고 가격폭락까지 우려되는 상황에서 부동산 투기가 재연될 가능성은 희박해 보인다. 따라서 새로운 패러다임에 따른 토지거래규제제도의 재정비가 필요하다고 생각한다. 첫째, 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 투기과열지구내 전매제한제, 부동산소유권이전 등기신청의무제를 재정비하여 물권변동의 효력은 민법과 부동산등기법에 따르게 하는 것이 바람직하다. 둘째, 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 투기과열지구내 전매제한제는 선매제도로 전환해야 한다. 셋째, 부동산실명제는 등기원인서면을 공정증서로 작성하여 제출하도록 하고, 검인계약서는 폐지하는 것이 바람직하다. 넷째, 지정지역과 주택거래신고지역은 통합하고, 토지거래허가제와 농지취득자격증명제는 신고제로 전환해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the process of rapid social and economic development over the last four decades, there have been land transaction regulation system established controlling land speculation. Land transaction regulation system divided between direct regulation to control over land speculation and land price and indirect regulation to take economically disadvantaged. The former be contained Land Transaction Permission, Qualification Certificate for Acquisition of Farmland, Restriction of reselling Housing in Overheated Speculation District, etc.. Also, the latter be contained the Registration of Real Estate under actual Titleholder's Name, Duty to Apply for Registration of Transfer of Property, Report on Transaction of Real Estate, Transfer Income Tax, in Designated Area, Report on Housing Transaction, etc..
Land Transaction Permission means the system that any interested parties intending to enter into a contract on the transfer or establishment of the ownership or superficies over the land located within the permission area, shall jointly obtain the permission from the head of Si/Gun/Gu(National Land Planning and Utilization Act, article 118). The area of Land Transaction Permission in Korea is 19,090㎢ and covers 19% of country in 2008. Qualification Certificate for Acquisition of Farmland means the system that any person who intends to acquire farmland shall obtain the qualification certificate for acquisition of farmland from the head of Si/Gun/Gu/Eup/Myen having jurisdiction over the seat of the farmland(Farmland Act, article 8). Restriction of reselling Housing in Overheated Speculation District means the system that the designation of an overheated speculation district to stabilize the price of housing shall be limited within 10 years where the purpose of such designation is achieved(Housing Act, article 10). All overheated speculation district in the metropolitan area except 3 Gu(gangnam, seocho, songpa) was released by the government.
The Registration of Real Estate under actual Titleholder's Name means the system that any ownership and other real rights have to the real estate registered under the names of those having the actual rights so as to conform to the substantial relation of rights(Act on the Registration of Rear Estate under actual Titleholder's Name, article 1). Duty to Apply for Registration of Transfer of Property means the system that a person who concludes a contract on the transfer of real estate shall apply for a registration of a transfer of ownership within 60 days(Act an Special Measures for the Registration of Real Estate, article 2). Report on Transaction of Real Estate means the system that a broker or both parties to transaction shall, when they enter into a contract for the title that makes it possible for them to acquire real estate, jointly report the real transaction price of such real estate, etc. to the head of Si/Gun/Gu having jurisdiction over the location of the real estate subject to purchase and sale within 60 days(Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report on Transactions Act, article 27). Transfer Income Tax in Designated Area means the system that tax rates of transfer income in a design area(land-housing speculation area) shall apply to actual transaction value, in lieu of standard tax rate(Income Tax Act, article 104). Report on Housing Transaction means the system that any parties who have concluded a contract for transferring the ownership of the housing located within areas for reporting on housing transaction shall jointly file with the head of Si/Gun/Gu having jurisdiction over a location of relevant housing a report on value of the housing transaction within 15 days(Housing Act, article 80-2).
Nowadays our land and hosing market is stablizing along with low growth in economy. This study attempts to review the land transaction regulation system in accordance with new paradigm. This study has four parts including the introduction and conclusion. The second part review...

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