노후주택 신축은 소형 민간임대주택 임대료에 어떤 영향을 미치는가?: 서대문구 사례 실증분석 = How Does the Replacement of Old Housing Affect the Rent Level of Small-sized Private Rental Housing?: Analysis of the Case in Seodaemun-gu, Seoul

국문 초록 (Abstract)

임대료 상승을 억제하고 주거비 부담을 완화하기 위해서는 임대주택 공급 확대가 필요하다. 그동안 국내에서는 공공부문보다 민간부문의 임대주택 공급을 확대해야 한다는 주장이 우세했는데, 이는 학술적으로 여과이론에 바탕을 둔다. 반면, 해외에서는 이러한 접근법이 취약계층의 주거비 부담을 개선하지 못한다는 논쟁이 이어지고 있다. 이 논문은 2020년 이후 노후주택 신축이 많았고, 여러 대학가가 위치한 서울 서대문구에서 구축주택의 임대료에 나타난 변화를 살펴본다. 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 건축물대장, 공공임대주택 자료 등을 연계하여 실시한 선형회귀분석 결과, 신규주택 비율이 높은 법정동에 위치한 주택일수록 2021년 하반기 대비 2023년 하반기 임대료 상승률이 높은 것으로 나타났다. 이항 로지스틱회귀분석 결과, 공공임대주택 비율이 높은 법정동에 위치한 주택일수록 소득 하위 청년가구에 부담가능한 임대료를 유지할 확률이 높았다. 연구 결과는 민간임대주택 공급 자체보다는 여과과정이 원활히 작동하기 위한 법정동 단위 근린효과의 중요성을 확인했다는 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

To control rent increases and reduce the burden of housing costs for tenants, it is necessary to expand the supply of rental housing. Meanwhile, the private sector has dominated the supply of rental housing and many have advocated initiatives based on the housing filtering theory. However, there has been debate overseas that the private sector’s housing provision itself could not improve the affordability of vulnerable groups. This paper examines rent changes in existing housing in Seodaemun-gu, Seoul, where many old houses have been replaced with small rental housing units since 2020, using transaction data from the MOLIT, linking with building registry and public rental housing data. First, linear regression analysis indicates that the higher the proportion of new small houses in a neighborhood, the higher the rent inflation. Second, binary logistic regression analysis shows that the higher the proportion of public rental housing, the more likely it is to maintain affordability for low-income young households. These findings highlight the importance of neighborhood effects to facilitate the filtering process, rather than merely increasing the supply of private rental housing.