부동산 시가표준액 및 공시가격의 효율적 운영을 위한 개선방안 - 경기도를 중심으로 -

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 부동산 시가표준액 및 공시가격 관련 업무의 이원화(토지-토지정보과, 주택-세정과)로 부서별 정책 방향이 다르고 이로 인한 부작용이 발생함에 따라, 경기도의 부동산 시가표준액 및 공시가격 운영의 구조적인 문제점을 점검하고 이로부터 효율적 운영을 위한 개선방안을 모색함.
- 부동산 공시가격 체계와 지방세 과표 행정체계 분석을 통해 구조적인 문제점을 도출함.
- 업무 이원화로 초래되는 개별주택의 특성 불일치 및 가격 역전 현상 등의 부작용을 구체적인 사례분석을 통해 살펴봄.
- 부동산 시가표준액 및 공시가격 업무 일원화를 위한 조직개편의 정당성과 세부 조직 및 인력 등의 구체적인 조직개편 방안을 제시함.
○ 부동산 공시가격 관련 광역자치단체 역할에 대한 요구가 높아지고 있는 가운데 공시가격 업무 관련 지도·감독 권한 도입 시 경기도의 역할을 재정립하는 방안을 마련함.
- 부동산 시가표준액 및 공시가격 산정에 있어서 현재 광역자치단체의 역할을 점검함.
- 광역자치단체의 지도·감독 권한을 전제로 정책적 지향점 및 구체적인 역할을 제시함.
□ 주요내용
○ 부동산 시가표준액 및 공시가격 업무의 이원화는 4가지 측면에서 비합리성이 발견됨.
- (부동산별 이원화 측면) 현재의 이원화된 조직구조가 부동산별로 형성되었다면, 공시지가 업무가 토지 관련 부서에 있는 것같이 주택가격 업무도 주택 관련 부서에 있어야 함.
- (부동산 시가표준액 및 공시가격 산정 근거법별 이원화 측면) 현재의 이원화된 조직구조는 부동산 시가표준액 및 공시가격 산정 근거법에 따라 형성된 것도 아님.
- (전담부서 부재의 측면) 현재 개별공시지가 산정업무는 시·군·구별로 토지 관련 부서, 민원처리 부서, 도시·부동산 관련 부서 등으로 분산되어 있고 전담부서가 없음.
- (과세표준의 측면) 건축물 시가표준액과 개별주택가격뿐만 아니라 개별공시지가도 과세를 위한 부동산 시가표준액이지만 개별공시지가만 세무 관련 부서에서 분리되어 있음.
○ 부동산 시가표준액 및 공시가격 업무가 이원화 되어 있어 부동산 공시가격의 현실화율 및 공정성 제고라는 부동산공정가격센터팀의 역할을 수행하는 데 한계가 있음.
- 개별공시지가 업무가 세정과 부동산공정가격센터팀과 토지정보과 토지정책팀에 분산되어있는 구조임.
- 두 부서 간의 업무 공유가 원활하지 않아 산정과정에서의 쟁점, 산정된 가격의 문제점 등을 양쪽 부서에서 이중으로 파악함에 따라 비용·인력의 낭비가 발생함.
○ 경기도의 부동산 시가표준액 및 공시가격 조직개편의 정당성을 실무적, 이론적, 연혁적 3가지 측면에서 찾을 수 있음.
- (실무적) 시·군·구의 이원화 조직으로 인한 업무의 혼란을 조정하는 상위기관인 광역자치단체의 일원화는 필수적임.
- (이론적) 경기도 부동산공정가격센터팀을 통해 살펴보았을 현재 경기도의 부동산 시가표준액 및 공시가격 업무의 이원화된 구조는 행정기능 조정 기준에 따라 비효율적으로 진단됨.
- (연혁적) 다목적 지적과 세지적 담당 부처는 구분되어야 하며 부동산 과세표준 업무를 담당하는 중앙부처의 연혁을 살펴볼 때, 세지적 및 이와 연계된 부동산 과세표준 업무는 행안부에서 주관하는 것이 바람직함.
○ 부동산 시가표준액 및 공시가격의 효율적인 운영을 위한 조직구성 방안을 선택하는 기준으로 아래와 같은 사항을 고려함.
- 공시가격 신뢰도 저하, 공시가격 업무의 이원화로 인한 조사·산정 오류, 광역자치단체장에 개별부동산공시가격 업무 관련 지도·감독 권한 부여를 위한 개정안 발의 등 부동산 공시가격과 관련된 여건 등을 중심으로 조직구성 방안 선택 기준을 구성함.
- 부동산 공시가격을 과세표준으로써 다룰 수 있어야 함.
- 부동산 시가표준액과 공시가격을 모두 아우를 수 있어야 함.
- 부동산 공시가격에 대한 지방정부 역할 확대 시, 조직을 유연하게 확대할 수 있어야 함.
○ 과세표준으로 부동산 공시가격을 다룰 수 있고, 과 단위로 조직을 신설하여 조직 확대 등 조직을 유연하게 운영할 수 있는 세정과의 부동산공정가격센터팀을 주축으로 별도 조직을 신설하는 방안의 조직개편이 바람직함.
- 단기적으로는 1과 4팀 30명의 조직으로 운영하고, 중장기적으로는 공시가격 검증센터 도입, 정보화 역량 강화를 고려하여 공동주택가격 운영팀과 정보분석팀을 추가로 설치한 1과 6팀 40명의 운영방식을 제시함.
- 팀을 부동산별로 구분하는 방법 외에 권역별로 구분하는 방법을 고려할 수 있음.
○ 경기도 부동산공정가격센터는 지방분권형 과표산정체계 도입을 대비하여 지방자치단체가 독립적으로 부동산 공시가격을 조사·산정 할 수 있는 발판을 마련하는 것과 지방자치단체의 공시가격검증센터의 표준이 되는 것에 정책적 지향점을 두어야 함.
- 경기도의 부동산공정가격센터는 부동산 공시가격의 공정성 제고를 목표로 설립된 조직으로 광역자치단체의 부동산 공시가격 지도·감독 업무를 수행하기에 적합함.
- 경기도는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 등의 다양한 토지 및 주택 특성이 혼재하는 지역으로 각 지역 특성별 관리 요령 및 정보를 통해 공시가격검증센터의 표준으로서 역할을 할 수 있음.
- 지방분권형 부동산 공시가격 산정체계 하에서는 광역자치단체의 역할이 강화될 것으로 예상되는 가운데, 광역자치단체의 지도·감독 권한은 초석을 공고히 다질 기회로 기초자치단체와 중앙부처 사이에서 그 역할을 정립하고 강화해야 함.
○ 지방분권형 과표산정체계를 대비하기 위해 광역자치단체의 역할은 현재의 단순한 가교역할을 넘어 공시가격 업무를 총괄하는 중앙부처와 실무를 담당하는 기초자치단체 사이에서 공시가격 산정과정에서 발생하는 문제를 조율하고 해결할 수 있는 역할로 확대되어야 함.
- 현재는 중앙부처와 기초자치단체 사이에 한국부동산원이 위치하고 있으나 한국부동산원은 중앙부처의 업무를 대행할 뿐, 시·군·구의 부동산 공시가격 산정업무를 실질적으로 지원하고 있지는 않음.
- 시·군·구의 상급기관인 광역자치단체가 부동산 공시가격 산정과정에서 실질적인 역할을 수행함으로써 중앙정부 중심의 부동산 공시가격 산정체계에 균형을 맞추고 제도의 한계를 극복할 수 있음.
○ 광역자치단체의 지도·감독 업무를 통해 기존에 사후적으로 진행했던 일제조사 검증 및 정비를 산정과정에 도입함으로써 가격의 오류를 줄이고 가격의 정확도 및 공정성을 제고할 것으로 기대됨.
- 시·군·구에서 공시지가 업무를 수행하는 데 있어 각 단계에서 발생하는 실무상의 문제 즉, 오류가 발생하는 내용을 중심으로 지도·감독의 세부 업무 내용을 구성할 수 있음.
- 광역자치단체의 지도·감독을 통해 주택·토지 특성 상호 불일치 등 시·군·구에서 실무를 진행하면서 발생할 수 있는 문제를 가격 산정 전에 해소하여, 주택가격역전현상 등의 문제를 줄이고 사전에 가격 산정 오류를 차단할 수 있음.
□ 정책제언
○ 부동산 시가표준액 및 공시가격 업무체계의 일원화는 중앙-광역-기초 모두에서 실현되어야 그 효율성이 극대화되고 효과가 발휘될 수 있음.
- 궁극적으로 광역뿐만이 아니라 중앙과 기초의 부동산 시가표준액 및 공시가격 업무 조직도 일원화 되어야 하고, 광역자치단체는 기초자치단체의 시가표준액 및 공시가격 업무 일원화를 위한 방안을 마련해야 함.
○ 부동산 공시가격은 그 주된 목적이 과세표준이라는 인식을 바탕으로 업무 및 조직체계 구성에 접근하는 것이 필요함.
- 공시지가 업무는 토지의 가치를 다루는 업무로 공시지가도 주택가격이나 건축물 시가표준액과 동일한 과세표준임에도 불구하고 단순히 토지의 특성을 조사하는 것과 같은 기술과 자료 집중하여 담당 부서를 배정하는 것은 공시가격 본래의 목적에 어긋남.
○ 담당 공무원의 전문성 강화를 위한 적극적인 근무 여건 개선을 통해 자치단체의 공시가격 업무 역량을 강화하고 지방분권형 과표산정체계를 준비해야 함.
- 초기에는 외부 인력에 의존할 수밖에 없겠으나 장기적으로는 자치단체 자체적으로 전문성을 지닐 수 있도록 준비하여 지방분권형 과표산정체계를 대비해야 함.
- 이를 위해 교육 이외의 인사 우대, 수당 지급 등 일반공무원의 자체 역량을 강화할 수 있는 기반 및 환경이 조성되어야 함.
○ 자치단체의 부동산 공시가격 업무 역량 강화를 위해서는 데이터와 시스템을 기반으로 하는 정보화 방식의 업무 수행이 이루어져야 함.
- 제한된 인원으로 부동산의 전수를 산정하는 공시가격의 검증 등의 업무를 효율적으로 수행할 방법은 데이터 분석으로, 자치단체는 데이터 분석 및 활용이 가능한 시스템을 마련해야 함.