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주택임차인의 우선변제권과 임차보증금의 지급 - 대상 판결: 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 - = Payment of a Deposit and Right of a House Tenant to get the Deposit back first
저자
이준현 (서강대학교)
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2019
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Korean
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143-162(20쪽)
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According to the Housing Lease Protection Act, when a tenant who concludes a lease contract with a house has completed the delivery of a house and resident registration, the lease shall take effect against any third party from the following day. In addition, the tenant who has met the above requirements and obtained the fixed date on the lease contract document has the right to receive the repayment of the deposit in preference to the subordinated title holder or other creditor in the converted price of the tenant house at the time of an auction conducted under the Civil Execution Act.
However, the Housing Lease Protection Act does not require that the deposit be paid in full in addition to having requisites for setting up the lease against any third party and obtaining the fixed date on the lease contract document in order for the tenant to be granted the right to get the deposit back first. Therefore, even if the tenant paid a part of the deposit to the lessor and had requisites for setting up the lease against any third party and obtained the fixed date on the lease contract document and later paid the remaining deposit, unless the special conditions are met, he has the right to receive the repayment of the full deposit in preference to the subordinated title holder or other creditor, based on the time of having requisites for setting up the lease against any third party and obtaining the fixed date.
This recognition and conclusion of the Supreme Court decision(2017Da212194) is in principle appropriate. However, in the case where the subordinate right holder is a succeeding tenant, as an exception, the right to receive the preferential repayment of the deposit should be granted to the succeeding tenant who completed the payment of the deposit first, in preference to the preceding tenant., based on the time when the payment of the deposit actually be completed.
평석 대상 판결은 임차보증금의 일부만을 지급하고 우선변제권 인정 요건을 갖춘 다음 나중에 나머지 보증금을 모두 지급한 주택임차인과 그 주택임차인이 확정일자를 갖춘 후 나머지 보증금을 나중에 지급하기 전에 그 주택에 전세권을 설정하고 이를 등기한 사람(후순위권리자)과의 사이에 민사집행법에 따른 경매를 할 때 누가 우선하여 변제받게 되는지를 다루고 있다. 대상 판결은 이 경우에 주택임차인이 그 임차보증금 전액에 대하여 전세권자에 우선한다는 것이다.
필자는 기본적으로 대상 판결의 결론을 지지하면서도, 선행 임차인이 확정일자를 갖춘 후 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 그 주택에 대해서 우선변제권 인정 요건을 갖추고 임차보증금을 모두 지급한 다른 임차인(후행 임차인)이 후순위권리자로 되는 경우에는, 예외적으로 주택임차인이 임차보증금의 지급을 실제로 완료한 때를 기준으로 하여 먼저 임차보증금의 지급을 완료한 후행 임차인에게 민사집행법에 따른 주택의 경매 시 선행 임차인에 우선하여 임차보증금의 우선변제권이 인정되어야 한다고 본다.
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