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부동산 경매에 있어서 부합물, 종물, 제시외 건물의 적정한 처리방안
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2013
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Korean
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학술저널
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165-201(37쪽)
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본 논문은 부합물, 종물, 제시외 건물에 관하여 경매 실무에서 문제가 되고 있는 점을 밝히고, 그 문제를 해결하는 데 일조하려는 의도로 작성되었다. 부동산 경매 실무에서 무엇보다 중요한 것은 해당 물건이 부합물, 종물인지 여부를 정확하게 판단하는 것이다. 집행법원은 ‘부합물을 분리하는 경우에 해당 부동산을 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는지 여부’를 핵심적인 기준으로 부합물인지 여부를 판단하여야 하고, 다만, 부합이라는 제도 자체가 결합의 유지를 통한 경제적 이익의 보존에 그 목적이 있으므로 ‘분리로 인하여 경제적 가치를 심히 훼손시키는 경우’를 확대 적용할 필요가 있다. 한편, 집행법원으로서는 종물인지 여부를 판단함에 있어 주물을 확정하고 주물과의 관계에서 해당 물건이 주물 자체의 경제적 효용에 이바지하는지 중점적으로 검토하여야 할 것이다. 제시외 건물의 경우에는 그 건물 부분이 구조상·이용상 독립성을 가지는지, 구분소유의 의사가 인정되는지를 검토하여 독립성과 구분 소유의 의사가 인정되면 독립적인 소유권의 객체로 보아야 하므로 부합물이나 종물과 마찬가지로 취급하여서는 아니 된다.
부합물, 종물로 인정되면 낙찰자는 이에 대하여도 소유권을 취득하며, 저당권자는 이로부터 우선변제를 받을 수 있다. 부합물, 종물은 경매목적물에 해당하므로 원칙적으로 평가명령을 내려 그 평가액을 최저경매가격에 포함시켜야 하며, 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 부동산 압류(가압류) 이후에 부합물, 종물을 처분한 경우에는 그 처분은 처분금지효에 위반되는 행위가 된다. 그러나 부합물, 종물로 인정되지 않는 독립물에 대하여는 일괄매각결정이나 일괄경매청구권의 행사에 의하여 경매대상이 되지 않는 한, 이에 대하여 경매절차를 실시하여서는 아니 되고 실시하더라도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없고, 따라서 이에 대하여 평가명령을 내려서도 아니 되고 매각물건명세서에 기재하여서도 아니 된다.
종물 적격이 인정되는 제3자 소유의 물건에 대해서 선의취득을 소극적으로 해석한 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933,36940 판결은 민법 제100조 제2항의 해석론, 거래 관념, 불필요한 후속 분쟁의 양산 등에 비추어 수긍하기 어렵다. 다만, 위 판결에 따르더라도 매각물건명세서나 감정평가서에 종물 적격 물건들이 표시가 된다면 낙찰자의 선의취득이 가능할 것으로 보이는바, 소유권 귀속에 문제가 될 수 있는 종물(부합물)의 성격을 가지는 물건에 대해서는 매각물건명세서에 이를 구체적으로 기재하는 경매실무가 요청된다. 이러한 실무의 개선을 통해 낙찰자는 건물에 필수적인 물건에 대해서 선의취득이 가능한바, 이로써 경매에 대한 신뢰를 제고할 수 있고, 낙찰인의 정당한 기대를 보호할 수 있다.
The purpose of this essay is to explain practical problems in handling adjuncts, appurtenances and unregistered parts of a building in an estate auction, and to suggest legal methods for solving them appropriately. One of the challenges in an estate auction is how to judge whether the ancillary property under dispute is an adjunct or an appurtenance. If the ancillary property under dispute cannot be separated without damaging the principal property or incurring excessive expense for separation, it can be defined as an adjunct. When the court needs to judge whether the ancillary property is an appurtenance or not, the court is advised to identify the principal property and consider whether the ancillary property provides economic utility to the principal property. Meanwhile, an unregistered part of a building can be an adjunct, appurtenance or independent object for ownership. To be declared as an independent object, it should have independence from the principal building in terms of structure and utilization.
If the ancillary property is found to be an adjunct or an appurtenance, a successful bidder in the auction of the principal property can claim ownership of it, and the mortgagee can claim preferred dividend from the sale of it. The ancillary property as an adjunct or an appurtenance is the extra object in the auction of the principal property. Therefore, the court is advised to issue an assessment order for evaluating the price of it, and the price of it should be considered in the calculation of the minimum price. Also, it should be recorded in the sale specifications. The sale of it by the owner can be nullified because the disposal was against the effect of the seizure order on the principal property.
However, the independent object, which means that the ancillary property is found not to be an adjunct nor an appurtenance, is not an object of an auction of the principal property, and therefore it should not be dealt with in the process of the auction of the main property nor be recorded in the sales specifications. In addition, a successful bidder in the auction of the principal property cannot claim the ownership of the independent object.
Recently, the Korean Supreme Court rendered a judgment that even though the ancillary property under dispute (e. g. the essential facilities such as elevators, generators and electrical equipments) has the nature of an appurtenance, the successful bidder in the auction of the principal property cannot claim ownership of the ancillary property through bona fide acquisition since the principal property owner does not gain ownership of the ancillary property. The judgment can be criticized on the grounds that the judgment might misinterpret the meaning of the Article 100 of the Korean Civil Code, ② that it might fail to correspond with the common notion that the acquisition of the main property (eg. building) entails the ownership of the essential facilities for building, and ③ that it might bring about another unnecessary dispute. Following the judgment, the court might need to improve auction practice to ensure that the ancillary property, which has the nature of an appurtenance, should be recorded in the sales specifications and the appraiser report. By doing so, the successful bidder in the auction of the principal property can claim ownership of the ancillary property through bona fide acquisition. Such an improvement in auction practice can enhance the credibility of the auction process and protect the successful bidder’s reasonable expectation.
분석정보
연월일 | 이력구분 | 이력상세 | 등재구분 |
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2022 | 평가예정 | 재인증평가 신청대상 (재인증) | |
2019-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2016-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (계속평가) | KCI등재 |
2012-01-01 | 평가 | 등재학술지 선정 (등재후보2차) | KCI등재 |
2011-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2010-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보2차) | KCI후보 |
2009-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 PASS (등재후보1차) | KCI후보 |
2008-01-01 | 평가 | 등재후보 1차 FAIL (등재후보2차) | KCI후보 |
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2006-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2005-06-14 | 학술지등록 | 한글명 : 저스티스외국어명 : The Justice | KCI후보 |
2005-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2004-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 유지 (등재후보1차) | KCI후보 |
2003-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
---|---|---|---|
2016 | 1.23 | 1.23 | 1.31 |
KCIF(4년) | KCIF(5년) | 중심성지수(3년) | 즉시성지수 |
1.29 | 1.25 | 1.356 | 0.61 |
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