건축물 등 시가표준액 기준 개선방안
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2020
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1-272(272쪽)
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□ 연구목적
○ 건축물과 기타물건의 시가표준액 조정기준(이하 「건축물 등 시가표준액 조정기준」)은 취득세 및 재산세 등의 과세표준을 결정하는 중요한 기준이 되고 있음.
- 취득세는 신고가격과 시가표준액을 비교하여 과표를 결정하고, 재산세(건축물)는 「건축물 등 시가표준액 조정기준」에 따라 직접 산출한 가격을 건축물 과세표준으로 하고 있음.
- 주택은 재산세 과세표준으로 공동주택가격과 개별주택가격을 활용하지만, 건축물 재산세는 과세관청에서 산출한 건축물 시가표준액을 직접 과세표준으로 하고 있어, 「건축물 등 시가표준액 조정기준」은 직접 납세자의 세부담에 영향을 주고 있음.
○ 이와 관련 대법원1)은 「건축물 등 시가표준액 조정기준」의 법적 성격을 「지방세법 시행령」과 결합하여 법규적인 성격을 갖고 있다고 판시하고 있음.
- ‘2014년도 건물 및 기타물건 시가표준액 조정기준’의 각 규정들은 일정한 유형의 위반 건축물에 대한 이행강제금의 산정기준이 되는 시가표준액에 관하여 행정자치부장관(現 행정안전부장관)으로 하여금 정하도록 한 건축법 및 지방세법 시행령의 위임에 따른 것으로서 그 법령 규정의 내용을 보충하고 있으므로, 그 법령 규정과 결합하여 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 가지고, 그 중 증·개축 건물과 대수선 건물에 관한 특례를 정한 ‘증·개축 건물 등에 대한 시가표준액 산출요령’의 규정들도 마찬가지라고 기술함.
○ 「건축물 등 시가표준액 조정기준」은 건축물과 차량 및 권리 등 지방세 과세대상 중 모든 과세물건의 시가표준액 산출 기준을 포함하고 있어 그 내용이 방대함.
- 「건축물 등 시가표준액 조정기준」은 2천 페이지 이상의 방대한 분량으로 건축물은 단일 산출체계를 갖추고 있으나 기타물건은 유형별로 다양한 산출방식을 기술하고 있음.
- 특히, 건축물의 부속시설물과 독립시설물의 경우 각각 과세대상별로 기준가격 및 감가상각 방식을 기술하고 있어, 내용이 복잡하고 방대하여 전체적인 체계성을 갖지 못하고 있음.
- 건축물, 기타물건 등 내에서 다양한 사례와 용어를 정의하고 있으나, 이러한 용어 정의가 상위법과 체계가 맞지 않고, 조정기준 내에서 용어의 의미가 상이한 경우도 있음.
○ 이러한 「건축물 등 시가표준액 조정기준」 기술의 문제점이 선행연구에서 지적되었으나 이를 개선하기 위한 구체적인 세부 대안을 마련하지 못하고 있음.
- 전동흔(2017)은 시가표준액 조정기준을 조문화하는 방안에 대해 연구하고 건축물 및 기타물권에 대한 평가기준을 조문화하여 예시로 제시함.
○ 본 연구에서는 「건축물 등 시가표준액 조정기준」이 「지방세법 시행령」과 결합하여 법규적 성격을 갖는 행정규칙임을 전제로, 발령형식과 행정규칙 입안기준에 부합하고 체계성을 갖추는 방안을 마련하기 위해 「건축물 등 시가표준액 조정기준」을 분석하고 개선방안을 제시함.
□ 주요내용
○ 현행 「건축물 등 시가표준액 조정기준」은 법적지위, 구성체계, 운영에서 체계성을 결하고 있어, 종합적이고 체계적인 개선이 필요함.
- 첫째, 현행 시가표준액 조정기준의 법적 지위를 고려하여 형식 체계의 정립이 필요하며, 이를 위해서는 시가표준액 고시 주체와 절차에 대한 개선이 필요함.
- 둘째, 시가표준액 조정기준의 조문화를 통해 법령을 보충하는 성격의 내용을 중심으로 체계성 정립이 필요함.
- 셋째, 시가표준액의 가격 산출 원칙 및 가격조사 절차 등에 대한 재정립이 필요함.
- 넷째, 건축물 시가표준액 산출방식을 건축물과 비건축물로 구분하고, 건축물 내에서 건축물 및 건축물에 딸린 시설물, 독립 시설물 등의 분류체계 정비와 차량 등에 대한 분류체계 정립이 필요함.
○ 현행 시가표준액 조정기준은 운영기준 제공과 기준가격 조사라는 2가지 측면이 있어 이를 분리하여, 구성하는 것이 필요함.
- 운영기준은 조문화하여 행정안전부장관이 기준으로 고시하는 것이 필요함.
- 기준가격은 별도로 기준가격을 조사·결정하고 고시하는 것이 바람직함.
○ 본 연구에서는 건축물 등 시가표준액 산정 기준체계를 분석하고 개선방안으로 현행 규정을 조문화하여 시가표준액 산정 원칙과 예외가 명확할 수 있게끔 개선안을 다음과 같이 제시하였음.
- 첫째, 현행 시가표준액 조정기준의 법적 성질을 검토하고 법령 체계에 맞는 고시절차 등 개선안을 제시하였음.
- 둘째, 현행 규정을 건축물과 차량 등, 권리 등을 구분하여 과세물건 체계에 맞는 구분 체계를 제시하였음.
- 셋째, 현행 적용요령을 기준으로 조문화하고 사용 빈도를 고려하여, 사용 빈도가 낮은 표는 본문규정이 아닌 별표에 규정하는 방안을 제시하였음.
- 넷째, 현행 시가표준액 조정기준에서 사실상 해설의 기능을 하고 있는 매뉴얼 성격의 내용은 건축물 등 조정기준 매뉴얼로 전환하여 운영하는 방안을 제시하였음.
- 다섯째, 현행 규정에 있는 다양한 용어해설은 업무매뉴얼로 전환하고 시가표준액 기준을 운영하는데 필수적인 용어만을 정의하는 방안을 제시하였음.
- 여섯째, 현행 규정에서 실무 관행적으로 운영되던, 지수와 지수율, 지수율 산정시 소수점 자리 수 등 적용기준의 명확화 방안을 제시하였음.
○ 이와 같이 현행 기준상 법령을 보충하는 성격을 갖는 부분을 정비하여, 실무 관행적으로 운영되던 사항을 발굴하고 조문 체계에 맞게 구성 및 규정을 개선하는 종합적인 개선안을 마련하여 부록에 제시함으로써, 법제도 개선에 편의성을 높이고자 하였음.
○ 본 연구에서 제시한 다양한 제안은 건축물 등 시가표준액 조정기준의 체계적 구성 및 연혁관리를 가능하게 하고, 가독성 및 예측가능성을 높여줄 것으로 기대됨.
□ 정책제언
○ 이와 같이 건축물 등 시가표준액 조정기준을 개선하기 위한 조문화는 시가표준액을 체계적으로 관리하기 위한 첫 단계로 볼 수 있음.
- 건축물 등 시가표준액은 과세표준을 결정하는 요소이므로 시가표준액 산출의 체계성을 확보하는 것이 매우 중요함.
- 향후, 지속적인 개선을 통해서 유권해석으로 고착된 실무 운영상황을 조정기준으로 정립해 나가는 노력이 필요함.
○ 시가표준액 조정기준을 행정안전부 고시의 형식에 의하되, 적용기준 고시와 기준가격 고시를 분리하여 운영하는 방안을 제안함.
- 첫째, 행정안전부는 「지방세법」에 따른 시가표준액 산정기준을 고시함.
- 둘째, 시도에서는 행정안전부가 전문기관에 위탁하여 조사한 기준가격을 고시함.
- 셋째, 시군구에서는 행정안전부가 고시한 산정기준에 따라, 시도에서 고시한 기준가격을 반영하여 시가표준액 산정하여 고시함.
○ 이와 같이 현행 시가표준액 기준, 가격조사, 산정의 업무를 지방자치체계에 맞게 분권형으로 권한과 책임을 부여하는 방식으로 기준운영 주체를 명시하는 것이 바람직함.
○ 한편, 현행 조정기준의 용어 정의 등을 일시적으로 삭제할 경우 다툼의 문제가 발생할 수 있어, 개정 시가표준액 기준과 현행 조정기준을 병행운영하는 방안을 제안함.
- 즉, 본 연구에서 제시한 조정기준의 일부를 행정안전부 고시로 제정하고, 지방자치단체는 현행 조정기준과 기준가격 등을 고시하는 병행적인 고시체계를 운영함.
○ 향후, 시가표준액 제도개선 과정에서 순차적으로 시가표준액 운영기준 고시와 시가표준액 기준가격 고시를 분리해 나가는 것이 바람직함.
- 지방자치에 맞는 분권형 업무체계를 통해서 법령은 중앙에서, 실무는 일선에서 업무가 수행될 수 있도록 업무체계 재정비가 필요함.
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