주거권 강화와 개정 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 소고

국문 초록 (Abstract)

인간다운 주거생활을 할 수 있는 권리인 주거권은 주거의 안정성 즉 점유의 법적 안정성과 경제적 부담이 가능할 것을 보장하여야 한다. 국민의 주거복지를 신장하기 위한 가장 기초적인 제도인 주택임대차제도를 주거권 강화를 중점에 두고서 필요한 범위에서는 임대인의 권리를 보호하는 방안도 모색하여 임대인과 임차인 간의 권리 균형을 모색할 필요가 있다. 이러한 관점에서 주임법의 해석론을 제시하면서 문제점과 개선방안과 함께 개정시안을 제시하였다. (1) 임차인의 대항력과 우선변제권을 부여하는 공시방법은 보증금반환과 연계하여 개선되어야 한다. 임차인의 주거권 보호를 위해서는 부작용이 있는 주민등록을 대항요건에서 제외하고, 국토부의 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)을 잘 정비하여 부동산거래관리시스템에서의 확정일자와 주택인도만으로 임차인이 대항력과 우선변제권, 그리고 최우선변제권을 가질 수 있도록 주임법을 개정할 필요가 있다. (2) 안정적인 주거권 보장을 위해 주임법 제4조의 최단존속기간을 2년에서 3년으로 변경할 필요가 있다. 또한, 계약갱신요구권의 행사 횟수는 2회 정도로 개정하여 전체적인 임대차기간을 6년 정도를 보장할 필요가 있다. 개정법상 계약갱신요구권 행사와 묵시적 갱신의 경우는 전혀 무관하게 규정하고 있지만 이는 문제라고 본다. 입법론으로는 묵시적 갱신이 되는 경우는 지금과 같이 그 횟수의 제한없이 인정하면서도 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보는 것이 바람직하다고 본다. (3) 개정법 제6조의3제3항 단서에서는 계약갱신요구시 차임과 보증금의 증액 및 감액이 모두 가능하다고 규정하고 있다. 임대인이 증액을 청구하는 경우 제7조제2항에서 증액의 상한(5%)을 정하고 있지만, 임차인이 감액을 청구하는 경우 제7조제2항이 적용되지 않아서 하한이 없다는 문제점이 있다. 임차권의 강화라는 전제에서도 임대인과 임차인의 관계를 규범적·제도적으로 균형있게 다루어야 하기 때문에 이는 입법의 불비이다. 따라서 제7조제2항의 “제1항에 따른 증액청구는 …”을 “제1항에 따른 증액 또는 감액청구는 …”으로 개정하여야 할 것이다. (4) 계약갱신요구권에 대한 거절사유 중 제8호의 실제 거주자(임대인과 임대인의 직계존속·직계비속이라고 규정)는 “임대인과 그 배우자(임대인과 그 배우자의 직계존속·직계비속을 포함한다)가 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”로 개정하여야 할 것이다. (5) 개정법 제6조의3제5항의 법정손해배상과 제6항의 손해배상액 예정의 합의는 제8호에 의한 거절에만 적용되는 것으로 규정하고 있지만, 제7호 ‘철거 재건축 등’의 경우에도 발생할 수 있다. 따라서, 제7호 사유의 경우에도 제5항의 법정손해배상과 제6항의 손해배상액 예정의 합의를 인정할 필요가 있다고 본다. 따라서 제6조의3제5항에서 “임대인이 제1항제8호의 사유로 …”을 “임대인이 제1항제7호 및 제8호의 사유로 …”라고 개정하여 임차인을 보호하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The right to housing, which is the right to live a humanely residential life, must ensure the stability of housing, that is, legal stability of occupation and economic burden. The housing rental system, which is the most basic system for enhancing the housing welfare of the people, should be focused on strengthening housing rights. And to the extent necessary, it is necessary to seek a balance of rights between the lessor and the lessee by seeking ways to protect the lessor's rights. From this point of view, the interpretation of the Housing Lease Protection Act was presented, and the amendment proposal was presented along with the problems and improvement measures. (1) The method of public announcement that grants the lessee's resistance and preferential repayment right should be improved in connection with the return of the deposit. In order to protect the tenant's housing right, resident registration with side effects should be excluded from the counter-requirement. In addition, the Housing Lease Protection Act should be amended so that the lessee can have the power to resist, the right to preferential repayment, and the right to repay only the fixed date and the delivery of the house in the real estate transaction management system by well-maintaining the real estate transaction management system. (2) It is necessary to change the minimum duration of Article 4 of the Housing Lease Protection Act from 2 years to 3 years to ensure stable housing rights. In addition, the number of exercise of the right to request for contract renewal needs to be revised to about 3-4 times so that the lease period is about 9 years. The amended Act stipulates that the exercise of the right to request a contract renewal and the case of implicit renewal are completely irrelevant. According to the legislative theory, it is desirable to consider that the right to request for contract renewal is exercised in the case of implied renewal while acknowledging that the number of times is not limited as it is now. However, in the case of such revision, the number of requests for contract renewal must be increased. (3) Among the grounds for refusal of the right to request a contract renewal, the actual resident in subparagraph 8 is limited to the lessor and the direct descendants and direct descendants of the lessor. This should be amended to “where the lessor and his/her spouse (including the lessor and his/her spouse’s lineal ascendants and lineal descendants) actually intend to reside in the target house”. (4) The agreement on statutory damages under Article 6-3 (5) of the Housing Lease Protection Act and the expected amount of damages under paragraph (6) is stipulated to be applied only to refusal under subparagraph 8. However, it can also occur in the case of No. 7 ‘Demolition and Reconstruction, etc.’. Therefore, even in the case of subparagraph 7, it is deemed necessary to acknowledge the agreement between the statutory damages under Paragraph 5 and the predetermined amount of damages under Paragraph 6.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 들어가며
• Ⅱ. 대항력과 보증금회수에서의 문제점과 개선방안
• Ⅲ. 안정적 주거 보장이라는 점에서 본 존속기간과 계약갱신요구권의 문제점과 개선방안
• Ⅳ. 적정한 주거비용을 보장하기 위한 전월세 상한제의 문제점과 개선방안
• Ⅴ. 나오며
• < 참고문헌 >
• < 국문초록 >

참고문헌 (Reference)

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