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확률적 접근을 통한 감정평가상 내재한 불확실성의 인식에 관한 연구 = A Study on the Recognition of Uncertainty Internalized in an Appraisal Based on the Stochastic Approach
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2013
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Korean
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KCI등재
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1-14(14쪽)
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감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 대상부동산이 지닌 경제적 가치를 판단하는 것으로, 경제적 가치는 여러 가지 사회적, 경제적, 행정적 요인에 의해서 영향을 받고 있다. 이로 인해서 부동산의 가치는 항상 변화 또는 변동의 연속선상에 있는 것이다. 그러므로 부동산의 가치를 밝히는 감정평가는 과거, 현재 뿐만 아니라 미래의 제반 요인의 변화까지도 파악을 해야 한다. 미래에 대한 판단 또는 예측은 가정이나 조건에 기인할 수밖에 없는 것이 현실이다. 따라서 감정평가는 필연적으로 불확실성을 내포하고 있다고 해도 과언은 아니다. 어떻게 보면 감정평가절차는 불확실성을 해소해 가는 과정으로 볼 수 있기 때문이다. 또한 그러한 과정을 통해 결정되는 시장가치의 개념 역시 불확실성 또는 확률적 개념을 지니고 있다. 본 연구에서는 감정평가상 존재하는 불확실성을 인식하여, 이를 표현하는 방안을 제시하고자 한다. 먼저 불확실성의 인식범위를 첫째 감정평가 과정측면, 둘째 감정평가 결과측면, 셋째 감정평가결과의 해석측면에서 이론적, 실무적 또는 현실적으로 존재하는 불확실성을 파악하고자 한다. 이를 바탕으로, 본 연구에서는 감정평가상에 내재하는 불확실성을 반영할 수 있는 확률적 접근을 제시하였다. DCF법을 통하여 수익가치를 산정하는 과정의 투입변수를 확률적 변수로 인식하고, 이를 몬테카를로 시뮬레이션 기법을 적용하는 Crystal Ball 프로그램을 활용하여 현금흐름의 불확실성을 고려하는 방법을 제시하였다.
더보기Appraisal is a task to determine the economic value of land or such and mark the result as a price. It is about judging the economic value of a certain property, and economic value is influenced by a variety of social, economic, or administrative factors. Thus, the value of property lies on the continuum that is in constant changes or variations. Therefore, for an appraisal to figure out the value of property, it is needed to understand all the changes of the factors lying in the past, present, and also future. It is our reality that either judging or predicting something in the future relies on assumptions or conditions. Thus, it is not too much to say that appraisal implies uncertainty necessarily. It is because the procedure of appraisal can be somehow seen as a process to resolve uncertainty. And the concept of market value that is decided by that process also implies uncertainty or stochastic concept. This study aims to recognize uncertainty existing on appraisal and suggest how to express it. First of all, the research is going to examine the range of recognition on uncertainty from the following aspects, first, the aspect of the appraisal process, second, the aspect of the appraisal result, and third, the aspect of appraisal result analysis in order to figure out uncertainty existing theoretically, practically, and realistically. Based on this, the study suggests the stochastic approach that can reflect uncertainty internalized in an appraisal. The paper suggests a method to consider uncertainty lying on the cash flow by recognizing as the stochastic variable the input variable in the process to estimate return price with DCF and using the Crystal Ball program applying Monte Carlo’s simulation method for it.
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