임대차2법 현황과 대안제시 - 분쟁사례 연구를 중심으로 - = Current Status of Lease 2 Act and Proposal of Alternatives - Focusing on case studies of disputes -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Two years have passed since the Lease 3 Act came into effect. The Lease 2 Act (right to apply for contract renewal, limit system for the previous month) was fully implemented from July 31, 2020, and the lease report system has been implemented from June 2021 with a grace period of one year. At the time of the Moon Jae-in administration, an urgent policy was needed as a policy to protect tenants due to the surge in house prices and jeonse prices. can do.
As it was implemented urgently, concerns and criticisms arose from the beginning of the implementation of the 3rd Lease Act. At this point, two years after the enforcement of the 2nd Lease Act, various measures are being sought, such as the need to abolish the 2nd Lease Act, review it, and revise and supplement it. However, in the real estate market, the sale price is falling, the transaction volume is also drastically reduced, and as a result, the jeonse is also falling. We were concerned about the increase in rent and the difficulty of jeonse due to the exercise of the right to renew the contract, but it has turned into a situation where we have to worry about the difficulty of reverse taxation. In such a market situation, if the Lease 2 Act is repealed, amended, or supplemented to protect the lessor's basic rights, if the real estate market stagnation continues, the damage to the lessor is likely to be further aggravated by reverse taxation. Therefore, at this point, I believe that the Lease 2 Act should be maintained.
In addition, in a situation where there are many disputes over whether or not to reside in the real estate, which is the reason for the landlord's refusal to exercise the right to request a contract renewal, the lower courts have mixed judgments.
From a macro perspective, now is the right time to review and implement the abolition of the Jeonse system by amending the lease period of Article 4 of the Housing Lease Protection Act to three or four years from a macro perspective, when the sale price has fallen and the real estate market is in the early stages of a recession.

국문 초록 (Abstract)

임대차3법이 시행된 지 2년이 지났다. 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)는 2020년 7월 31일부터 전면 시행되었고 임대차신고제는 1년 유예기간을 두고 2021년 6월부터 시행되고 있다. 문재인 정부 당시 집값과 전세가격 폭등으로 인한 임차인을 보호하려는 정책으로 긴급한 정책이 필요했고 유예기간을 두고 시행하면 기대한 효과를 거둘 수 없어 계약갱신청구권과 전월세상한제는 유예기간 없이 긴급하게 시행되었을 것으로 추측할 수 있다.
긴급하게 시행되다 보니 임대차 3법 시행 초기부터 우려와 비판이 거셌고 유예기간 없이 속전속결로 입법이 시행되다 보니 기대도 높았던 것이 사실이다. 임대차2법 시행 2년이 지난 현시점에서 임대차2법을 폐지 해야 한다. 재검토하여 수정, 보완해야 한다 등 다양한 대책이 모색되고 있다. 하지만 부동산 시장은 매매가는 떨어지고 거래량도 큰 폭으로 감소하고 이로 인해 전세가도 동반 하락하고 있는 실정이다. 계약갱신청구권 행사로 인한 임대료 상승과 전세난을 우려했으나 역전세난까지 우려해야 하는 상황으로 바뀌었다. 이런 시장현황에서 임대인 기본권 보호를 위해 임대차2법을 폐지하거나 수정, 보완할 경우 부동산시장 침체기가 지속될 경우 역전세난 등으로 임대인에게 피해가 더욱 가중될 가능성이 높다. 따라서 현 시점에서는 임대차2법이 유지되어야 한다고 본다.
또한, 계약갱신청구권 행사에 임대인의 거절사유인 실거주 여부에 대한 분쟁이 많이 발생하는 상황에 하급심 판례는 엇갈린 판결을 내리고 있어 분쟁사례를 통한 대책모색은 대법원 판결이 나올 때까지 지켜볼 필요가 있다.
매매가가 하락하고 부동산 시장 침체기 초기인 지금이 거시적 안목으로 주택임대차보호법 제4조 임대차기간을 3년이나 4년으로 개정하고 전세제도 폐지를 검토하고 시행할 적기라고 본다.

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• 28 헤럴드경제, "“급매물로 파느니 차라리 임대”...거래실종이 부른‘역전세난’"