재개발 주거세입자 보상제도 개선방안 연구 = A Study on the Improvement of Redevelopment Housing Tenants Compensation System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In order to derive problems with the housing tenant compensation system of the current redevelopment project and analyze the improvement plan empirically from January 10, 2020 to March 30, 2020, a survey was conducted jointly with Konkuk University's Urban Administrative Research Institute on redevelopment members, tenants, government officials, experts, designers, and contractors.
According to the analysis, the biggest problems of the housing tenant compensation system for redevelopment projects were the lack of public role and management (average 3.61), lack of information disclosure (average 3.31), absence of measures such as temporary migrant facilities (average 3.22), deprivation of opportunities to participate in the tenant project process (average 3.17), and low compensation amount (average 3.16).
As a specific problem with the system, tenants recognized the "low compensation amount" as the largest (4.53) while union members (1.91) and suppliers (2.35) were the lowest. It is analyzed that tenants are dissatisfied with the current housing tenant compensation system, and members recognize it as a burden. In addition, public officials were the least aware of "public roles and lack of management," while union members (3.87), suppliers (3.80), and experts (3.73) were the highest problems, and tenants were also recognized at a high level (4.36). It was analyzed that all groups, except public officials, demanded a public role in the housing tenant compensation system.
As can be seen in the analysis of job-specific perceptions of problems with the housing tenant compensation system in redevelopment projects, tenants are dissatisfied with the "low compensation amount" (4.53), while union members (1.91) and suppliers (2.35) recognize it as a burden, requiring appropriate compromises and solutions.
As a result of the empirical analysis of the improvement of the redevelopment housing tenant compensation system, there is a need to improve the housing tenant compensation system (3.05), and the important improvements are "increase the role of the public" (3.66), "expansion of information disclosure to housing tenants" (3.29), "preparation of relocation measures such as temporary facilities" (3.14), and "expanding opportunities for participation in the tax collector's business" (3.13).
The key tasks of improving the housing tenant compensation system can be summarized as the need to increase the role of the public and increase the amount of compensation. The group of suppliers (3.84) recognized the increase in public role, and the group of members (3.89), tenants (4.36), and experts (3.74) recognized the increase in public role to the highest level. Therefore, it is necessary to expand the role and organization of the current Urban Dispute Mediation Committee and to effectively improve the mediation procedures and adjustment period, and strengthen the public role by actively intervening in disputes and conflicts in redevelopment projects. In addition, as suggested by the expert group (48.1%) and the partner group (46.2%) in the empirical survey analysis, it is reasonable to revise the plan to create a tenant measure for the purpose of using the readjustment fund under Article 126 (3) of the Urban Renewal Act by paying 50 percent of the public using the union's project cost and urban readjustment fund.

국문 초록 (Abstract)

현행 재개발정비사업의 주거세입자 보상제도의 문제점과 개선방안을 도출하기 하기 위해 2020년 1월 10일 〜 2020년 3월 30일까지 건국대학교 도시행정연구소와 공동으로 재개발･재건축 조합원, 세입자, 관련 공무원, 전문가, 설계사･시공사 등 협력업체 등을 대상으로 설문조사를 실시하였다.
분석결과, 재개발사업 주거세입자 보상제도의 문제점으로는 공공의 역할 및 관리부재가 가장 큰 문제점(평균 3.61)이고, 사업관련 정보공개 부족(평균 3.31), 이주자 임시시설 등 대책 부재(평균 3.22), 세입자 사업과정 참여기회 박탈(평균 3.17), 낮은 보상금액(평균 3.16)의 순으로 나타났다.
제도의 구체적인 문제점으로 세입자는 “낮은 보상금액”을 가장 크게(4.53) 인식하고 있는 반면, 조합원(1.91)과 협력업체(2.35)는 가장 낮게 인식하고 있었다. 이는 현행 주거세입자 보상제도에 대하여 세입자는 불만족하고 있고, 조합원들은 부담으로 인식하고 있음으로 분석된다. 또한 “공공의 역할 및 관리부재”에 대하여 공무원은 가장 낮게 인식하고 있는 반면, 조합원(3.87)･협력업체(3.80)･전문가(3.73) 등이 가장 높은 문제점으로 인식하고 있으며, 세입자도 높은 수준으로 인식(4.36)하고 있었다. 이는 공무원을 제외한 모든 집단이 주거세입자 보상제도에 대하여 공공의 역할을 요구하는 것으로 분석된다.
재개발사업 주거세입자 보상제도에 대하여 세입자는 “낮은 보상금액”에 대하여 불만족(4.53)하고 있는 반면, 조합원(1.91)과 협력업체(2.35)는 부담으로 인식하고 있어 이에 대한 적절한 절충점과 해결방안 모색이 요구된다.
재개발 주거세입자 보상제도 개선방안에 대한 실증분석 결과, 도출된 문제점에 대하여 주거세입자 보상제도를 개선할 필요성(3.05)이 있고, 중요한 개선점으로는 “공공의 역할 증대”(3.66), “세입자에 정보공개 확대”(3.29), “임시시설 등 이주대책 마련”(3.20), “보상금액 증액”(3.14), “세입자 사업과정 참여기회 확대”(3.13)의 순으로 중요 개선점이 도출되었다.
주거세입자 보상제도 개선방안의 핵심 과제는 공공의 역할 증대와 보상금액 증액 필요성으로 요약할 수 있다. 공공의 역할 증대에 대하여 협력업체 그룹(3.84)에서 가장 높게 인식하고 있으며, 공무원 그룹을 제외한 조합원(3.89), 세입자(4.36), 전문가(3.74) 그룹에서도 높은 수준으로 공공의 역할 증대를 인식하였다. 따라서 현행 도시분쟁조정위원회의 역할 및 조직을 확대하고 조정절차나 조정기간 등을 실효성있게 개선할 필요가 있고, 재개발사업의 분쟁과 갈등에 공공이 적극 개입하는 등 공공의 역할을 강화하여야 한다. 또한 재개발 주거세입자의 보상금 증액 부담주체와 재원은 실증조사 분석에서 전문가 그룹(48.1%)과 협력업체 그룹(46.2%)에서도 제시하였듯이, 조합의 사업비와 도시정비기금을 활용한 공공이 50%씩 매칭펀드(matching fund) 형식으로 부담하는 것으로 현행 ‘도시정비법’ 제126조제3항에 따른 정비기금 사용 목적에 세입자 이주대책을 신설하여 개정하도록 하는 것이 타당하다.

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