부동산 명의신탁자의 부당이득반환청구권에 관한 비판적 검토 -대법원 판례를 중심으로- = A Critical Review about Nominal Trustor's Claim for Disgorgement of Unjust Enrichment - focused on Supreme Court precedents -

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서 명의신탁은 그 법률적 근거가 없음에도 불구하고 대법원의 판결을 통해 이론적 발전을 해왔다. 명의신탁은 우리 민법의 근간인 1물1권주의에 위배되고, 소유권을 대내적 소유권과 대외적 소유권으로 분리하여 소유권의 본질에 반하는 제도이며, 물권변동에 관한 민법 제186조(형식주의)에 정면으로 위배되는 내용이고, 부동산등기제도의 명확한 공시기능을 저해하는 내용으로 허용될 수 없는 제도라 할 것이다.
그러나 대법원은 명의신탁 약정은 유효하다는 판결을 지속적으로 유지하였다. 명의신탁은 부동산투기·탈세·탈법행위의 수단으로 악용되었고, 이는 부동산가격의 급등이라는 사회문제를 야기하였다. 이에 정부는 1990년 부동산등기특별조치법과 1995년 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률을 제정하여 명의신탁을 금지하고자 하였다. 하지만 대법원은 부동산실명법의 제정이후에도 부동산실명법 제정 전의 판례이론을 그대로 적용하고 있다고 생각한다. 대법원은 부동산실명법 제4조의 규정을 명의신탁약정만이 무효이고, 명의신탁약정에 따른 물권변동만 무효라고 판시하고 있으며, 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다고 판시하고 있다. 또한 신탁자의 부당이득반환청구권이 민법 제746조의 불법원인급여에 해당하지 않는다고 판시하고 있다. 대법원의 이러한 태도는 명의신탁의 근절이라는 부동산실명법의 취지에 맞지 않는다고 생각한다.
부동산실명법은 명의신탁을 근절하기 위하여 제정된 법이므로, 명의신탁은 반사회적 법률행위로 보아야 할 것이다. 부동산실명법 제4조의 무효는 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반한 법률행위를 무효로 규정한 민법 제103조의 특별규정을 해석해야 한다고 생각한다. 이를 통해 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환청구권은 민법 제746조의 불법원인급여에 해당하여 신탁자의 부당이득반환청구를 부정해야 할 것이다.
2025년은 부동산실명법 제정 30주년이 되는 해이다. 부동산실명법 제정 이후에도 부동산투기·탈세·탈법행위를 위한 명의신탁이 계속적으로 발생하고 있는 현실에서 부동산실명법의 제정 목적에 맞는 판례이론의 정립이 필요하다고 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, nominal trusts have been theoretically developed through Supreme Court decisions despite the fact that they have no basis in statute. An nominal trust is a system that violates the one-thing-to-one-right in rem that is the foundation of Korean Civil Act, goes against the essence of ownership by separating ownership into internal and external ownership, directly contradicts Article 186 of the Civil Act on the transfer of ownership over real property, and hinders the clear disclosure function of the real property registration system, therefore, is unacceptable.
However, Supreme Court of Korea has consistently upheld the validity of nominal trust arrangements. Nominal trusts have been abused as a means of real estate speculation, tax evasion, and evasion of law, which has led to a surge in real estate prices. In response, the National Assembly of the Republic Assembly enacted the ACT on Special Measures for The Registration of Real Estate of 1992 and the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder’s Name of 1995 to prohibit nominal trusts.
However, it is believed that the Supreme Court of Korea has continued to apply the case law decided prior to the enactment of the Act on the Registration of Real Estate Under The Actual Titleholder's Name of 1995, even after the enactment of the Act. Therefore, the Supreme Court of Korea has ruled that the provisions of Article 4 of the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder’s Name is invalid only for the nominal trusts agreement, and for the transfer of ownership of property rights under the trust agreement, therefore, that the trustor may exercise the right of unjust enrichment against the trustee. The Court also held that a nominal trustor's claim for disgorgement of unjust enrichment does not constitute performance for illegal cause under Article 746 of the Civil Act. This attitude of the Supreme Court is inconsistent with the purpose of the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder’s Name, which is to eradicate nominal trusts.
Because the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder's Name was enacted to stamp out nominal trusts, nominal Trusts should be considered juristic acts contrary to social order. We believe that the invalidity of Article 4 of the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder's Name should be interpreted in accordance with the special provisions of Article 103 of the Civil Act, which provides for the invalidity of juristic acts that violate good morals and other social order. Therefore, the nominee trustee's claim for disgorgement of unjust enrichment against the nominal trustee would constitute an unlawful source benefit under Article 746 of the Civil Act and the nominal trustee's claim for disgorgement should be denied.




The year 2025 marks the 30th anniversary of the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder's Name. In view of the fact that trusts for real property speculation, tax evasion and evasion of law continue to occur even after the enactment of the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder's Name, it is necessary to establish a case law theory that meets the purpose of the Act on the Registration of Real Estate Under the Actual Titleholder's Name.