부동산 이중매매계약과 관련한 배임죄와 사기죄 성립에 관한 연구 - 사기죄 성립가능성 논의를 중심으로 - = A study on the crime of breach of trust/fraud in relation to real estate double selling contract in Korea - Focusing on the discussion on the possibility of establishing fraud -

국문 초록 (Abstract)

부동산 가격이 날이 갈수록 상승하고 있다. 일본에서는 부동산 이중매매를 배임죄나 사기죄가 아닌 횡령죄로 처벌하고 있으며, 이 경우 제1매수인에게 중도금 뿐 아니라 잔금까지 거의 받는 상황에서 이중매매가 이루어진 경우 횡령죄로 처벌하고 있다. 배임죄가 아니라 횡령죄로 처벌한다는 점에서도 우리나라와 다르다. 독일에서는 부동산 이중매매에 공증인 변호사인 Notar가 부동산 거래 초기부터 개입되어 있기 때문에 부동산 재산범죄는 발생할 확률이 미미하기도 하거니와, 부동산 재산범죄가 발생한다 하더라도 부동산 이중매매를 배임죄로 처벌하지 않고 있다.
미국, 대만 등 많은 국가에서 부동산 이중매매는 민사 문제로 해결하고 있다. 따라서 우리나라에서 부동산 이중매매를 배임죄로 처벌하는 대법원 판결에 있어서 부동산 거래에 종사하는 사람들이라든가, 부동산 거래를 하려는 개인들로부터 판결에 대한 비판이 많은 실정이다. 그뿐만 아니라 민사법학자들, 상사법학자들도 부동산 이중매매 배임죄에 반대한다. 상사법학자의 경우 애당초 배임죄 조문에 대해 반대하기도 한다. 또한 형사법학자들 중에서도 부동산 이중매매 배임죄 형사처벌에 반대하는 견해가 많다.
그럼에도 불구하고 2018년에 선고된 부동산 이중매매 배임죄 판례는 바뀌고 있지 않다. 2025년 현재 대법원 판례가 선고된 지 햇수로 9년째가 되었으며 아직도 부동산 이중매매를 배임죄로 처벌하는 판례가 적절한지에 대한 검토는 필요하다고 판단된다.
그 사이 부동산 특히 아파트 가격 상승은 엄청나게 가파르게 이루어졌다. 그래서 부동산 거래와 관련한 금융의 문제 또한 적지 아니하다.
지하철 입구에 쌓아둔 무가지(無價紙) 신문지를 한두 부 가져간다면 절도죄가 성립하지 않을 것이다. 금액이 미미하기 때문이다. 그런데 무가지를 100부를 가져간다면 이는 절도죄가 성립한다. 대법원 1부(주심 민일영 대법관)는 절도 혐의로 기소된 피고인에게 벌금 50만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 "피해자는 광고 수익 등 상업적 목적으로 비용을 들여 신문을 발행한 데다 구독자들에게 1부씩 배포될 수 있도록 직접 관리했다"며 "무료 배포는 정보 취득을 목적으로 구독자가 최소한 수량을 가져가는 것을 전제로 해야 한다"는 것이 판시이유이다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009도11781 판결.




마찬가지로 부동산 거래도 민사계약 문제로서 형사법이 개입하지 않지만 부동산 거래 – 특히 가격이 수억에서 수십억 원에 이르는 아파트 등 – 의 경우에는 이와 비슷한 관점에서 판단해야 한다는 것이 사견이다.
가격이 얼마 되지 않은 물품에 대해서는 민사적으로 해결할 수 있지만 가격이 높아지게 된 경우에는 형사법적 개입이 필요할 수도 있는 것이다. 또한 무가지 100부의 가격보다 아파트 거래 가격이 훨씬 더 비싼 것도 사실이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate prices are rising day by day. In Japan, real estate double selling is punished as embezzlement, not breach of trust or fraud, and in this case, if the double sale is made in a situation where the first buyer receives almost the balance as well as the intermediate payment, it is punished as embezzlement. It is also different from Korea in that it is punished for embezzlement, not breach of trust. In Germany, real estate property crimes are unlikely to occur because Notar, a notary lawyer, has been involved in double selling of real estate from the beginning of real estate transactions, and even if real estate property crimes occur, double selling of real estate is not punished for breach of trust.
In many countries, such as the United States and Taiwan, real estate double selling is a civil problem. Therefore, there is a lot of criticism of the ruling from people engaged in real estate transactions or individuals trying to conduct real estate transactions in the Supreme Court ruling that punishes double selling in Korea for breach of trust. In addition, civil law scholars and commercial law scholars oppose the crime of breach of trust in real estate double selling. In the case of commercial law scholars, they oppose the provision of breach of trust in the first place. In addition, among criminal law scholars, there are many views against criminal punishment for breach of trust in double sale of real estate.
Nevertheless, the case for breach of trust in real estate double selling sentenced in 2018 has not changed. As of 2025, it has been eight years since the Supreme Court case was sentenced, and it is still necessary to review whether it is appropriate to punish double selling of real estate for breach of trust.
In the meantime, real estate, especially apartment prices, have risen tremendously sharply. Therefore, there are also a number of financial problems related to real estate transactions.
If you take one or two copies of a newspaper with no price at the entrance of the subway station, there will be no crime of theft. The amount is small. However, if you take 100 copies of no newspaper, it will be a crime of theft. The first part of the Supreme Court (Main Justice Min Il-young) upheld the court case, which sentenced the accused to 500,000 won (46 U.S. dollars) in fines. "The victim spent money for commercial purposes such as advertising revenue to publish newspapers and managed them so that they could be distributed to subscribers one by one," the court said. "Free distribution should be based on the assumption that subscribers take at least a few copies for the purpose of acquiring information." The Supreme Court sentenced on February 25, 2010 and ruled on 2009Do11781.