주택 전세제도 개선에 관한 소고 = A Study on the Improvement of the Jeonse System

국문 초록 (Abstract)

국민들의 주거 안정성 보호를 위해 주택 임대차에 관한 법제도 및 정책을 설계하는 것이 매우 중요하다. 이와 관련하여 우리 사회에서는 다른 나라에서는 찾아보기 어려운 전세제도가 널리 이용되고 있는바, 그 제도적 특징과 활용 배경 및 최근의 문제 상황을 충분히 이해하고 정책에 반영하여야만 실효성 있는 제도 구상이 될 것이다.
전세제도가 문제점이 있더라도 이를 인위적으로 없애는 것은 현실적이지 않고, 반대로 막연히 전세가 월세보다 임차인에게 유리하다거나 우리의 전통적인 제도라는 점을 내세워 전세 자체를 부양하려는 것도 합리적이지 않다. 또한 전세제도가 사인들 간에 활용되는 것이 주를 이룬다는 점에서 모든 것을 규제하겠다는 접근보다는 주택 임대차에 관한 투명성을 강화함으로써 임대인과 임차인 사이의 정보 불균형을 줄이고, 임차인의 보호가 요구되는 지점을 효과적으로 규제할 수 있는 방안을 고민할 필요가 있다.
전세보증금 반환의 담보를 위해 대항력과 우선변제권의 취득 시점을 조정하고, 주택 소유권이 이전되는 경우에도 임차인을 실질적으로 보호할 수 있는 방안을 고민해 보아야 한다. 주거 취약층의 보호에 집중하고 임대인의 예측가능성을 부여하며, 계약 당사자 간의 정보 비대칭을 줄이기 위해 거래의 투명성을 제고하고, 중개인의 의무를 강화하는 방안을 제안한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Designing legal and policy frameworks for residential leases is crucial to protecting the housing stability of citizens. Korea has widely adopted the jeonse system, a unique leasing arrangement rarely found in other countries. To establish effective policies, it is essential to understand the institutional characteristics of jeonse, its historical background, and recent challenges.
Given that the jeonse arrangement is primarily used between private individuals, an approach focused on enhancing transparency in rental transactions is more appropriate than excessive regulation. Such transparency can help reduce the information asymmetry between landlords and tenants while ensuring effective protection for tenants where necessary.
To secure jeonse deposit returns, adjusting the timing for acquiring priority repayment rights and tenancy protection rights is advisable. In order to improve housing stability, it is desirable to focus on protecting vulnerable housing groups and provide predictability to landlords. It is also meaningful to strengthen transparency regarding transactions and reinforce the obligations of brokers.