상업용 부동산의 지역별 가격결정 요인 비교 분석– 서울시 강남ㆍ강북지역 사례– = A Comparative Analysis of the Determinants of Sales Prices of Commercial Real Estates-A Case Study of Gangnam and Gangbuk Areas in Seoul-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aimed to analyze the factors affecting sales prices of commercial real estates, from 2006 to 2022, using six boroughs (Gangnam, Seocho, Songpa, Mapo, Yongsan, and Seongdong-gu) with a high concentration of commercial real estates in Seoul. Web scraping, a big data collection technique, was utilized to obtain real transaction price data of commercial real estates. The hedonic price model, including building characteristics, land characteristics, location, and accessibility factors, was employed. First, building characteristics floor area ratio and building coverage ratio were shown to be important variables for price determination in the Gangnam area, but building coverage ratio does not affect sales prices of commercial real estates in the Gangbuk area. Second, land characteristics in both Gangnam and Gangbuk areas were shown to have a higher impact on business, commercial, and industrial use than residential use. Third, location characteristics, road accessibility, and subway accessibility were found to have significant impacts on transaction prices. Finally, based on the absolute magnitude of the coefficients, the commercial area, floor area ratio, and subway accessibility variables are higher in the Gangnam area, and the commercial, general commercial, and office variables are higher in the Gangbuk area. The results suggest that market participants and policymakers should consider regional characteristics when forecasting prices and establishing policies related to commercial real estates.

국문 초록 (Abstract)

이 연구의 목적은 서울시의 상업용 부동산이 밀집된 6개 자치구(강남, 서초, 송파, 마포, 용산, 성동구)를 사례로 2006년부터 2022년까지 거래된 상업용 부동산의 실거래가격에 영향을 미치는 요인을 분석하는 것이다.
상업용 부동산의 실거래가격 데이터 구득을 위해 빅 데이터 수집 기법인 웹 스크래핑(Web scraping) 기법을활용하였다. 분석방법은 건물 특성, 토지 특성, 입지 및 접근성 요인으로 구분하고 세부 변수를 포함하여 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model)을 활용하였다.
분석 결과 첫째, 건물 특성과 관련하여 강남지역에서는 용적률과 건폐율이 가격결정에 있어 중요 변수로 작용하고 있지만, 강북지역은 건폐율이 가격결정에 대한 영향력이 없는 것으로 분석되었다. 둘째, 토지 특성에서는강남지역과 강북지역 모두 업무용, 상업용, 공업용으로 이용할 때 주거용보다 높은 영향을 미치는 것으로분석되었다. 셋째, 입지 특성 요인에서, 도로 접근성과 지하철 접근성이 거래가격에 유의미한 영향을 미치는것으로 확인되었다. 마지막으로 계수의 절댓값의 크기를 살펴보면, 상업지역, 건폐율, 지하철 접근성 변수는강남지역에서, 상업용, 일반상업지역, 업무용 변수는 강북지역에서 높게 나타났다. 이 연구의 결과는 상업용부동산과 관련된 가격을 예측하거나 정책을 수립할 때 시장참여자와 정책입안자가 지역 특성을 고려해야 함을시사한다.

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