라선경제무역지대 부동산제도 현황과 개선방안 = Study on Improvement of Regulations on Real Estate in the Rason Economic and Trade Zone

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

North Korea, after entering into the co-operation agreement with People's Republic of China for co-management and co-development of Rason Economic Trade Zone (hereinafter "RETZ"), has actively engaged in development of the RETZ. In 2011, North Korea has made major amendments to the Law of the Democratic People's Republic of Korea on the Rason Economic and Trade Zone, and has enacted Regulations on Real Estate in the Rason Economic Trade Zone (hereinafter "Real Estate Regulations") in 2014. Real Estate Regulations, building upon the existing Law of the Democratic People's Republic of Korea on the Leasing of Land (hereinafter "Land Lease Law"), is a progress in several aspects in, inter alia, the following: it reinforces the land usage rights, provides for more in-depth regulations on real estate registration, allows for more freedom in real estate mortgage, and provides for implementation of mortgage through court. It appears that its experience in developing and operating Kaesong Industrial Complex has taught North Korea lessons in improvement of real estate systems, and co-development and cooperation with China has made North Korea more susceptible to influence of China's real estate system.
On the other hand, Real Estate Regulations are still found to be lacking in terms of autonomy of transactions and protection of property rights. It is believed that North Korea is consulting with China for modification of its regulations, but the Real Estate Regulation's open-door policy for the RETZ has not reached the level of that of China. We believe the reasons for this are manifold. The fact that numerous North Korean companies and people are residing within the RETZ may be a factor in pulling back from a more drastic open-door policy. Also, RETZ is open to not only China but other nations, and North Korea is careful of the risk that may arise if RETZ, a strategic region for North Korea, becomes too dependent upon China for development and management.
However, it would be very difficult for the current real estate regulatory regime to successfully culminate in diversification of investment in RETZ, contrary to North Korea's expectations. The Real Estate Regulations would need to be amended in several aspects, including relaxation of regulations for acquiring land usage rights, and reinforcement of autonomy of transactions. Also, arbitrary cancellation of usage rights and other draconian regulations would need to be amended, thereby providing better protection for land user's rights.
RETZ is a doorway for China to East Sea, and as such a key strategic region for China. As Rason borders on Korea, China and Russia, it is expected that the demands for the development of the region will continue to grow. North Korea needs to improve its real estate regulations to meet these demands, and South Korea will need to take a leading role in the RETZ investment in cooperation with North Korea, thereby working together towards progress of Real Estate Regulations as well as North Korea's general real estate policy.

국문 초록 (Abstract)

북한은 중국과의 공동개발 협정 이후 적극적으로 라선경제무역지대를 개발을 추진하고 있다. 관련하여 2011년 라선경제무역지대법을 전면 개정하고 다수 하위규정을 제정하였고, 2014년에 라선경제무역지대 부동산규정을 제정하여 시행하고 있다. 지대 부동산규정은 북한의 토지임대법을 기초로 하면서도 부동산 등록강화, 부동산 저당의 자율성 강화 및 재판소 신청을 통한 저당권 실행 등 보다 진일보한 변화를 보이고 있다. 개성공업지구 개발 및 운영을 통한 경험이 부동산제도의 일부 변화를 이끌었고 중국과의 공동 개발 및 협력에 따라 중국의 부동산 제도에도 영향을 받은 것으로 보인다.
한편, 지대 부동산 규정은 여전히 거래의 자율성 및 이용권자의 재산권 보호 측면에서 미흡한 규정이 다수 발견된다. 중국과의 협의를 통해 법규를 정비하고 있는 것으로 예측되나, 결과적으로 지대 부동산 규정은 중국의 부동산 개방 정도에 이르지 못하고 있다. 이는 북한기업과 북한 주민들이 라선경제무역지대 내에 다수 상주하고 있는 점, 지대는 중국 외에도 다양한 나라를 투자 대상으로 하고 있는 점, 주요 전략적 거점이 상실되는 것과 중국에 대한 과도한 의존이 가져올 수 있는 위험에 대한 북한의 견제 심리 등에 기인하는 것으로 추측된다.
그러나 현재와 같은 부동산 제도로는 북한이 기대하는 것과 같이 다양한 나라의 투자를 이끌어 내기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 라선경제무역지대에서 토지이용권의 취득 자격을 보다 확대하고, 거래의 자율성을 강화하는 방향으로의 개선이 필요하다. 또한 일방적인 계약 취소권이나 과도한 제재 등의 규정 등을 개선하여 이용권자의 권리가 보다 강하게 보호될 수 있도록 하여야 할 것이다.
중국의 동해 쪽 출구 역할을 하는 라선경제무역지대는 중국의 발전 전략상 핵심 지역이고, 한반도, 중국, 러시아 3국이 접경한 위 지역의 개발에 대한 수요는 점차 더 증가할 것으로 보인다. 북한은 이러한 수요에 걸맞게 부동산제도를 개선해나가야 할 것이고 우리나라도 남·북한 주도로 지대를 개발하고 위 과정에서 지대 및 북한 전역의 부동산 제도의 변화·발전을 이끌 수 있도록 협력 방안을 모색할 필요가 있을 것이다.

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