환지방식 도시개발사업의 집단환지예정지에서 공동주택건설사업을 시행하는 경우 토지소유자들의 개별적인 토지사용승낙을 받아야 하는지 여부 – 대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두70946 판결 – = Securing land use rights of a reserved land for collective replotting in an Urban Development Project zone for the construction of apartment houses

국문 초록 (Abstract)

환지방식 도시개발사업에서 집단환지란 집합건물을 건축할 용도로 계획된 토지를 2명 이상의 토지소유자의 신청을 받아 공유로 환지로 지정하는 것을 의미한다. 집단환지 방식 도시개발사업의 경우 도시개발사업의 진행과 함께 집단환지 부지에서 집합건물의 건축사업이 진행되며, 집단환지 대상 토지소유자들은 자신의 토지나 집단환지의 공유지분을 집합건물 건설사업주체에게 매도하게 된다. 이 때 그러한 건설사업주체, 예컨대 주택법에 의한 공동주택건설사업의 시행자가 사업계획승인을 받기 위하여 개별적으로 모든 집단환지 공유지분권자들의 토지사용승낙을 받아야 하는지 여부가 문제될 수 있다. 이에 관하여 대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두70946 판결은 먼저 위와 같은 집단환지 방식 도시개발사업의 특성에 관하여 설명한 다음, 도시개발사업과 집합건물 건설사업이 혼합되어 진행되는 경우에는 원칙적으로 도시개발사업 시행자가 집단환지 전체에 대한 권리를 일괄적으로 행사하는 것을 전제한다고 판시하였다. 그리고 집단환지를 신청한 토지소유자는 위와 같은 사업방식에 동의한 것이므로, 집단환지에서의 건설사업주체는 도시개발사업의 시행자로부터 집단환지에 관한 토지사용승낙을 받으면 족하다는 결론을 내리고 있다. 이러한 대법원의 결론은 집단환지 방식 도시개발사업의 특성에 기초한 것으로서 타당하다고 생각되나, 그 결과 집단환지를 신청한 토지소유자는 개별적으로 집단환지에 관한 권리를 행사하기 어렵게 된다. 또한 토지소유자의 집단환지 신청을 기초로 하여 공정력 있는 처분이 이루어지게 되면 토지소유자는 자신의 의사표시에 관한 하자를 다투는 것이 어려워질 수 있다. 따라서 토지소유자의 권리보호 및 분쟁의 예방을 위하여 집단환지 신청에 관한 고지사항 및 동의요건을 유형화하여 도시개발법 시행규칙 등에 도입하고, 표준적인 신청서 서식 등을 마련할 필요성이 있다.

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• 13 "3분의 2 매입하면 집단환지 가능케 아파트업자"