쇼핑센터의 임대료 결정요인에 관한 연구: 헤도닉가격모형과 위계선형 모형의 비교 = A Study on the Determinants of Rent in Shopping Centers
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2017
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Korean
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학술저널
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463-481(19쪽)
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임대형 쇼핑센터 시장이 발전하면서 쇼핑센터의 효율적인 운영관리가 중요해지고 있다. 쇼핑센터 운영관리의 목표는 경쟁력 있는 테넌트를 유치하고, 쇼핑센터의 집객력을 높이며, 임대료 수입을 지속적으로 상승시키는 것이다. 본 연구에서는 전국에 위치한 6개의 쇼핑센터, 565개의 테넌트를 대상으로 쇼핑센터의 임대료 결정요인에 관해 연구하였다. 임대료의 결정요인으로는 지역특성, 쇼핑센터 특성, 테넌트특성, 업종특성, 시점특성이 고려되었으며, 연구방법으로 헤도닉가격모형과 위계선형모형을 이용하였다. 실증분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 지역특성으로서 서울에 위치한 쇼핑센터의 임대료 수준이 지방과 비교하여 더욱 높음을 확인하였다. 둘째, 쇼핑센터의 규모를 나타내는 연면적과 가시성을 나타내는 총 층수가 임대료에 영향을 미치는 것을 검증하였다. 셋째, 입지 층에 따른 임대료 차이를 검증함으로써 쇼핑센터의 수직적 요소의 중요성을 확인하였다. 그리고 쇼핑센터의 통행량과 연관되는 엘리베이터의 거리도 임대료에 유의한 영향을 미쳤다. 넷째, 테넌트의 유형으로서 앵커테넌트와 글로벌기업이 타 유형에 비하여 임대료 수준이 낮음을 확인하였다. 이는 집객력, 브랜드파워, 인지도 등으로 임대계약에서 유리한 협상력을 가겼다는 것을 의미한다. 다섯째, 테넌트 업종에 따라 임대료의 차이가 존재함을 분석하였다. 상기의 연구 결과는 쇼핑센터 임대료의 객관적 기준을 마련하는데 기여할 수 있다.
AS the multi-tenant type shopping center attract the attention, efficient management of the shopping center has become important. The goal of shopping center management is to attract competitive tenants, increase rental income steadily. The objective of this research is to explain influencing factors on the rent in shopping center. We categorize influencing factors on rent into regional, shopping center, tenant, category of business, and time characteristics. For empirical research, we analyze th 565 rent of individual stores in 6 shopping center contracted from 2009 to 2017 by using hedonic pricing model and hierarchical linear model. The main empirical results are as follows. Firstly, this study confirms the rent level of shopping center located in Seoul is higher than provinces. Secondly, this study shows the total leasable area and the total floor of shopping center have significant effects on the rent. Thirdly, this study finds the difference in rents according to the location of the tenants. The results display the distance of the elevator have a significant effect on rent. Fourthly, this study shows the rent level of anchor tenant and global corporation is lower than other types. These results demonstrate they have advantageous bargaining power in lease contracts due to their attractiveness, brand power, and awareness. Finally, this study affirms the difference of the rent level according to categories of business.
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