투기적 수요와 주택가격: 2020년대 한국 사례를 중심으로 = Speculative demand and house prices: Focusing on the case of Korea in the 2020s

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 투기(speculation)가 자산가격 호황과 붕괴의 금융 사이클을 증폭시킬 수 있다는 Kindleberger와 Minsky의 서사(narrative)를 2020년대 한국 부동산 호황에 적용하여 실증분석한 것이다. 한국 부동산원의 부동산 거래현황 통계를 활용하여 서울 거주자 매입 비율을 부동산 시장의 투기를 대리하는 변수로 설정하였다. 서울 거주자 매입 비율이 1표준편차 증가할 경우, 약 5%의 주택가격 추가 상승이 호황 시기 동안 나타났으며, 이는 호황 시기 가격 표준편차의 1/3에 해당하는 크기이다. 또한 서울 거주자 매입 비율이 상승할 때 해당 지역의 총 거래량이 더 증가되었는데, 특히 20대, 30대, 60대 연령의 매입과, 부동산 소재지와 거리가 먼 투자자의 매입이 크게 증가하여 호황을 더욱 증폭시킨 것으로 보인다. 뒤늦게 시장에 참여한 이들은 시장을 선도한 서울 거주 매입자에 비해 낮은 자본이득(capital gain)을 얻은 것으로 추정된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes Kindleberger and Minsky's narrative that speculation can amplify financial cycles of asset price appreciation and depreciation by applying it to the Korean real estate boom in the 2020s. Using statistics on real estate transactions from the Korea Real Estate Agency, we proxy speculative demand in the real estate market with the purchase rate of Seoul residents. We find that a one standard deviation increase in the Seoul resident purchase ratio is associated with an additional 5% increase in house prices during the boom, which is about one-third of the price change during the boom. In addition, an increase in the share of Seoul residents buying was associated with higher overall transaction volumes in the region, particularly among those in their 20s, 30s, and 60s, as well as a significant increase in purchases by investors far from the property's location, which likely amplified the boom. These late entrants are estimated to have realized lower capital gains than the market-leading Seoul-based buyers.