강남구와 해운대구 오피스텔 가격 결정요인 비교분석 = An Analysis for Officetel Price Determinants between Gangnam-gu and Haeundae-gu
저자
발행사항
서울 : 건국대학교 대학원, 2019
학위논문사항
학위논문(석사)-- 건국대학교 대학원 : 부동산학과 2019.8
발행연도
2019
작성언어
한국어
DDC
333.3323 판사항(22)
발행국(도시)
서울
형태사항
vii, 63 p. : 삽화, 도표 ; 26 cm
일반주기명
건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수: 이현석
서지적, 설명적 각주 수록
참고문헌: p. 58-61
UCI식별코드
I804:11004-200000212440
소장기관
As the one-person household is on the increase in Korea, interest in the price of officetel has also increased. While the rate of return decreases, the sales price of officetel is increasing.
This study aims to analyze whether the unique characteristics of officetel in one region are shown the same in another region and which determinants have an impact on the sales price of officetel. For this target, the study conducted comparative analysis for the sales price of officetel between Gangnam-gu, Seoul and Haeundae-gu, Busan, which exceeded the supply amount of officetel in Gangnam-gu in 2016.
This research was conducted based on the sales price of officetel traded from January 1, 2014 to December 31, 2018 announced in the actual transaction price system by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Regression analysis was carried out for 10,557 transaction cases for the period above among a total of 251 buildings, and similarities and differences in each area were analyzed by identifying changes in the price determinants for officetel.
First, a positive correlation was found in Gangnam-gu, Seoul and Haeundae-gu, Busan as the sales price was higher in a higher ratio of area for exclusive use, newer officetel, more total floors and higher building coverage ratio.
Second, floor area ratio and call rate were seen as a negative correlation in Gangnam-gu, Seoul and Haeundae-gu, Busan. It was found that a floor area ratio decreased in newer officetel probably because of the reduced floor area ratio due to the development of underground floors with the increased price of land and various regulations such as landscape review. It can be estimated that a lower call rate means a larger amount of currency in the market because the rate of return is maximized with a lower interest rate.
Third, factors which have a reverse impact on the sales price of officetel in Gangnam-gu, Seoul and Haeundae-gu, Busan are the number of household units and distance to the subway. While an impact of the number of household units was insignificant in Seoul, the sales price of officetel in Busan was higher in the larger number of household units.
As a result of empirical analysis, the most significant factor having a impact on the sales price was a newer officetel. While the rate of return for rental continuously decreases, the sales price of officetel increases. Accordingly, it can be inferred as the increased cost price of construction cost or consumption of new residential environment by one-person household units. Thus, analyzing the officetel market only in terms of the increased sales price for speculation by the government can restrain a freedom of residence for a person who wants to live in a new officetel.
우리나라는 현재 1인가구가 증가하고 있으며 1인가구가 증가함에 따라 오피스텔의 관심이 증가하고 있다. 그리고 수익률이 낮아지는 현실속에서도 오피스텔 매매가격은 상승하고 있다.
본 연구의 목적은 오피스텔 고유 특성이 타지역에서도 동일하게 나타나는지 그리고 오피스텔의 어떠한 변수에 의하여 오피스텔 매매가격에 영향을 받는지를 분석하기 위해 서울 강남구와 2016년에 서울강남구의 오피스텔 공급량을 초과한 부산 해운대구로 전후 오피스텔매매가격 비교분석을 통해 확인하고자 한다.
본 연구는 국토교통부 실거래가 시스템에서 2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 거래된 오피스텔 매매가격을 바탕으로 진행하였다. 총 251개의 건물에서 위 기간 동안 거래가 된 10,557건에 대해서 회귀분석을 실시하여 오피스텔의 가격결정요인의 변화를 도출하여 각 구역별로 차이점 및 공통점을 분석하였다.
첫째, 서울 강남구와 부산 해운대구에서 동일하게 양의 관계로 결과 값이 나왔던 것은 전용면적이 클수록, 새오피스텔 일수록, 총층수가 높을수록, 건폐율이 높을수록 오피스텔 매매가격이 더 높게 거래가 되었다.
둘째, 서울 강남구와 부산 해운대구에서 동일하게 음의 관계로 결과값이 나왔던 것은 용적률과 콜금리인 것으로 조사되었다. 새오피스텔 일수록 용적률이 감소하는 것으로 나타났으며 이것은 경관심의 등 각종규제 및 지가상승으로 인한 지하층개발로 인한 용적률 감소로 추론할 수 있다. 콜금리가 낮을수록 시중 통화량이 많은 것으로도 해석되어질 수 있으며 금리가 낮을수록 수익률이 극대화되기 때문으로 확인되었다.
셋째, 서울시 강남구와 부산 해운대구에서 오피스텔 매매가격에 반대로 영향을 미치는 것으로 세대수, 지하철과의 거리를 들 수 있다. 서울에서는 세대수의 변화에 미미한 반면 부산에서는 세대수가 많을수록 오피스텔 매매가격이 높게 거래가 되었다.
실증분석 결과 다른 요인들 보다 새오피스텔일수록 매매가격에 강력하게 영향을 준 것으로 보였다. 이를 통하여 임대료 수익률은 지속적으로 하락하고 있는데 반하여 오피스텔 매매가격은 상승하고 있으므로, 건축비원가가 상승한 것 또는 1인가구들이 새로운 주거환경을 소비하는 것으로 추론될 수 있으며 정부의 투기성 매매가격 상승측면으로만 오피스텔시장을 해석하는 것은 오히려 새오피스텔을 원하는 주거자유를 빼앗는 측면이 있을 수 있다.
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