서울 도심 오피스 빌딩의 효과적 리모델링 수행을 위한 최적 시기 예측에 관한 연구 = (A) study on forecasting the optimum time for the effective remodeling performance of the office building in CBD
저자
발행사항
서울 : 연세대학교 대학원, 2002
학위논문사항
학위논문(석사)-- 연세대학교 대학원: 건축공학과 2002. 2
발행연도
2002
작성언어
한국어
주제어
KDC
540.24 판사항(4)
발행국(도시)
서울
형태사항
viii, 126 p. : 도표 ; 26 cm .
일반주기명
지도교수: 송성진
소장기관
본 논문의 목적은 리모델링에는 최적시기가 있음을 밝히고 리모델링시 시행자가 사업에 착수하기전 이를 고려하여 사업의 효율성을 높이기 위함이다. 그 예로서 서울 중구와 종로구의 연면적 5천 평이상 1만 5천 평 미만의 임대오피스 빌딩을 대상으로 연간 수입과 비용에 대한 특성곡선을 만들고 이를 바탕으로 경과년 수별 리모델링 비용을 산정 하였으며 건축물의 생애주기동안 이들의 현재가치 합이 최대가 되게 하는 리모델링 시점을 도출해 내었다.
조사 대상 오피스빌딩들의 수입은 전세금(보증금)의 운용 이익액, 월임료, 관리비, 주차비를 고려하여 연간 수입액으로 환산했으며 평균 4.2%의 연간 증가율을 보였다. 지출에서는 그 기준을 영업비용으로 하고 관리비와 대체충당금을 그 구성 요소로 하였으며 평균 6.5%의 연간 증가율을 보였다. 조사 기간 중 연평균 물가상승률 4.9%를 고려할 때 총 수입은 점차 감소하는 반면 관리, 유지비용은 점차 증가는 경향을 보였다. 리모델링 비용은 ‘Nissim Zelouf의 한계 비용 이론’에 입각하여 경과년수별로 차등 적용하였다. 그 결과 대상 오피스빌딩들의 최적 리모델링 시기는 경과년수 29년 되는 해인 2012년이었고 사업시행시 수익률은 13.6%, 부동산가치는 78.0% 상승하는 것으로 나타났다. 서울 도심에서 시행된 다른 두 가지 리모델링 사례와 비교하여 보았을 때 이는 대체로 타당성 있는 결과였다. 따라서 2012년이 이들 조사대상 건축물들의 최적리모델링 시기임을 결론적으로 제시하였다.
본 연구에서 도출된 최적 리모델링 시기는 서울도심의 한정된 범위에 존재하는 일부 빌딩들에 대하여 여러 가지 가정하에 구하여진 함수식의 최대값이므로 다른 건축물에 일률적으로 적용하기는 어렵다. 그러나 그 과정에서 분류해낸 수입 및 비용의 구성 요소나 계산 방법은 다른 건축물의 리모델링 시에도 고려되어야하며 사업별로 타당성 분석과 함께 사업 시기에 대한 고려도 행해져야 할 것이다.
The object of this study is showing the optimum remodeling time and raising the effectiveness of business by considering the proper time with a feasibility study before starting a task. For example of that, made critical curves of the annual rent and maintenance cost about the office buildings which have 5,000-15,000 pyung as a gross area located in Jongro-gu and Jung-gu, Seoul and estimated the remodeling expenses depending on the age of building and then caught out the optimum remodeling time when the net present value (NPV) of their sum is maximized within the life cycle of building in the virtual model.
The total revenue of buildings targets of research was calculated regarding of interest of junse (deposit), monthly rent, maintenance cost, and income from parking lot. It has been rising 4.2% per year. As the total expenses, It was considered that maintenance cost and annual deposit which was prepared for the exchange of facilities and renovation were important. It has been rising 6.5% per year and higher than total revenue. Nissim Zelouf's economic limit cost was adopted as remodeling expenses and applied to each year differently. As a result, the optimum remodeling time of targeted buildings was 2012, 29 years after construction completed and 13.6%, an earning rate and 78.0% rising in real estate value are obtained as a respected result of remodeling business solving the virtual model equations. These were reasonable numerical values when compared with other two real remodeling examples fulfilled in CBD, Seoul. So, it was suggested that the optimum remodeling time of targeted building is the year, 2012 and the age, 29.
The optimum remodeling time found in this study has limitation when we apply to other cases, because it was acquired in the boundary of some specified building located in CBD, Seoul and many assumptions, but solutions, models and the elements of income and cost classified in this process should be considered in other cases and the proper remodeling time should be accepted as a potentially influential factor when a feasibility study.
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