임차인의 보존의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해에 대한 채무불이행책임-2017. 5. 16. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결- = Tenant’s Violation of Due Care of a Prudent Manager and Contractual Liability for Damages to Unleased Premises -Focusing on Korean Supreme Court Judgment 2012Da86895, 86901 delivered on May 16, 2017-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the past cases of the Korean Supreme Court, unless a tenant proved that he had taken measures to keep leased premises with due care of a prudent manager, he or she was liable for damages to leased premises burned by the cause of the fire and its origin, which is unknown. In addition, the Court held that he or she was liable for damages to unleased premises, which is inseparable from leased part of the building in the maintenance and existence of the building. If the cause of fire is not known, however, it is impossible for him or her to prove to fulfill such due care to keep leased premises. Thus, many scholars and commentators criticized the decision as unfair, and than they argued that a tenant is not liable for damages to unleased premises.
Recently, with respect to damages to unleased premises, the Supreme Court held that the landlord have to prove that the tenant violated such contractual obligations. In other words, the Court limited a tenant’ liability to the extent of damages to the leased premises. This decision is to ease a tenant’s liability to damages caused by fire where the cause of fire is not known.
However, in the above decision, the majority opinion did not explain reasons and legal bases to change the Court’s past decisions. Accordingly, the majority rule is somewhat vague and leaves room for various interpretations. For this reason, this paper reviewed theories of contractual obligation, default rules, and burden of proof and then analyzed the justification of the Korean Supreme Court’ decision, by comparing the majority opinion with the separate opinion and the dissenting opinion.

국문 초록 (Abstract)

화재로 임차 건물이 소훼된 경우 종래의 판례는 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상, 임차 건물 부분뿐만 아니라 “건물의 구조상 존립· 유지에 있어서 상호 불가분의 관계”에 있는 임대인 소유의 ‘임차 외 건물 부분’의 손해까지도 채무불이행을 이유로 배상할 책임이 있다고 판결하였다. 따라서 원인불명의 화재의 경우에는 임차인이 임차물의 보존의무를 다하였다는 것을 증명한다는 것은 사실상 불가능하므로 임차인은 임차 건물 부분뿐만 아니라 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여서도 배상책임을 면할 길이 없었다. 그러나 이러한 판례의 입장은 임차인과 임대인간의 임대차 계약상의 의무에 비추어 형평에 맞지 않는다는 비판과 더불어 임차 외 건물 부분의 손해까지도 임차인에게 채무불이행책임을 인정하는 것은 법리상 문제가 있다는 비판도 적지 않았다.
대상판결의 다수의견은 ‘임차 건물 부분’의 소훼로 인한 임대인의 재산상의 손해에 대하여 종래의 판례를 그대로 유지하였으나 ‘임차 외 건물 부분’의 손해에 대한 임차인의 배상책임 여부에 대하여는 종래의 판례와는 달리 임대인이 “임차인이 보존, 관리의무를 위반하여 화재발생의 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반”하였다는 점을 주장하고, 이를 증명하여야 한다고 판결하였다. 즉, 대상판결의 다수의견은 이와 같이 임차인의 계약위반의 점에 대하여 임대인에게 증명할 것을 요구함으로써 원인불명의 화재의 경우 임차인의 손해배상책임의 범위를 사실상 임차 건물 부분으로 한정한 것이다. 이것은 종래의 판례가 원인불명의 화재뿐만 아니라 심지어 발화지점조차 불명인 경우에도 임차인에게 귀책사유의 부존재에 대한 증명을 요구함으로써 임차인에게 임차 건물에 생긴 모든 손해에 대한 배상책임을 인정한 것은 너무 가혹하다는 그간의 비판을 고려한 것으로 생각된다.
그러나 다수의견은 종래의 판례를 변경하게 된 경위나 이유를 밝히고 있지 않다. 또한 다수의견은 ‘임차 외 건물 부분’의 연소로 임대인이 입은 재산상의 손해에 관하여 임차인의 채무불이행책임의 성립가능성을 인정하고 있으나 이에 대한 법적근거를 명확하게 설명하고 있지 않을 뿐만 아니라 판결이유도 다소 모호하여 다양한 해석의 여지를 남기고 있다. 따라서 본고에서는 계약상의 의무구조론, 불완전이행 및 증명책임의 분배의 법리 등을 개략적으로 살펴보면서 대상판결의 다수의견과 별개의견 및 반대의견 등을 검토하였다.

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