상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 연구 = Study on the premium in business building lease protection law

국문 초록 (Abstract)

70·80년대의 산업화를 거치는 과정에서 성장위주의 경제정책으로 인하여 양적인 성장에 비해 질적인 면에서 경제적 약자보호에 미흡하다. 양적인 경제성장으로 인하여 고층빌딩, 주상복합 아파트, 테마 거리 등의 화려한 상권의 그늘 뒤에 자신의 전재산을 투자하여 보증금, 월임대료, 권리금 등을 지불하고 생계를 유지하는 사람도 있다.
권리금이란 영업용 건물의 임대차계약에 부수하여 차임과 보증금 이외에 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상의 노하우(know-how) 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간동안의 대가로서 임차권의 양수인 또는 전차인이 원임차인(양도인)에게 지급되는 금전을 말한다. 임대차계약이나 임차권의 양도계약, 전대차계약 및 이에 부수하여 임차인은 임대인에게 또는 전차인이 임차인에게, 임차권의 양수인이 임차권의 양도인에게 지급하는 임차보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 말한다. ‘웃돈’이나‘프리미엄’이라고 표현한다. 권리금은 실거래에서 관행적으로 이용되고 있기 때문에 종래에는 법적 개념에 이르지 못한 사회적 개념 정도로만 인식되었다.
상가 임대차보호법의 제정으로 인하여 영업준비를 위한 초기투자비용을 회수할 수 있는 일정한 기간은 확보하였지만, 여전히 권리금에 대해서는 임대인에게 반환하여야 할 법적 의무가 없기 때문에 이를 회수하는데 한계가 있다. 권리금은 상가건물의 임대차에서 임대보증금보다 금액이 높은 경우가 있다. 이러한 이유 때문에 시설투자나 창업의 어려움을 겪고 있다. 권리금에 대한 법적 성격에 관해서는 민법이나 기타 특별법에서 이에 대한 규정이 없었고 판례도 권리금에 대한 분쟁이 발생하더라도 극히 제한적인 범위에서만 인정하였다. 그 동안 권리금에 대한 법적 근거가 없어 이에 대한 연구가 부족한 상황이었다. 물론 현행 민법 시행 전부터 권리금에 관한 판례가 없었던 것은 아니다. 하지만 용산참사 이면에 권리금이 그 원인으로 지목되면서 사회적으로 관심을 끌게 되었고 더 이상 방치할 수 없는 상황이 되었다. 그로부터 권리금의 개념과 그 법적 성격에 관하여 하급심과 대법원 판례에서 본격적으로 연구하기 시작하였다. 그 연구 성과로 올해 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되었다.
권리금이 거래되는 상황은 상가건물의 임대차의 경우에 국한되지 않는다. 토지의 사실상 점유의 이전, 허가권의 양도 등의 경우에도 나타나지만 현실적으로 가장 빈번하게 발생하는 권리금의 거래는 상가건물 임대차에 부수하여 이루어지고 있다. 분쟁의 대다수를 차지하고 있으므로 상가건물의 임대차와 함께 거래되는 권리금계약에 한정하여 검토하기로 한다.
권리금에 대한 문헌조사와 각종 통계자료를 수집하고 실무상의 사례를 수집하여 권리금의 실태를 조사하고 각 판례들을 토대로 기존 점포의 상권이나 무형적, 유형적 자산의 양도에 대한 관행을 고찰한다. 그리고 권리금의 회수방안에 대한 연구를 수행한다. 이에 앞서 권리금계약의 문제점을 살펴볼 수 있는데 그 문제점으로 임대인의 의사에 따른 권리금의 회수의 불확실성, 권리금 계약내용의 불명확성, 권리금의 미회수에 관한 약정의 불비 등이 있고 그에 따라 상가 임대차 거래에 있어서 이해관계자들 사이에 권리금을 반환해야 하는 주체 및 그 반환을 확보할 수 있는 방안을 검토한다. 권리금분쟁에 대한 사례를 조사 분석하는데 일반적인 사례에 국한되지 않고 재건축, 재개발, 리모델링과 같은 보상지역에 대한 권리금분쟁 사례까지 연구하며, 세입자에 대한 생활권보상에 대한 범위를 살펴보도록 한다. 건물소유자와 세입자가 같이 보상의 대상이 되는 경우도 있지만(주거이전비, 영업손실보상), 이주대책이 주로 토지 또는 건물소유자의 이주를 위해 마련된 것이라면 세입자보상으로서의 권리금 문제는 주로 세입자들의 생활권을 보상하기 위한 제도들이라는 점에서 양자는 구별될 필요성이 있다. 한편, 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 권리금의 개념의 법제화나 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임대인이 협조할 의무, 국토교통부장관의 표준권리금계약서 사용권장 등 진일보한 방향으로 개정되었다. 그러나 보호되는 권리금의 지나친 유형화, 임대인에 대한 협력의무의 과도한 부여, 전대차의 적용 제외 등 아직도 미흡한 부분이 있다. 나아가 권리금 규정이 적용되지 않는 상가건물 보호, 임대인의 협력의무 위반에 따른 손해배상책임기준의 불명확성, 이해관계인에 대한 임대차 정보제공의무와 개인정보침해 등 한계가 존재한다.
본 논문은 이러한 상가 임대차 거래의 현실을 조사, 분석하고 권리금에 관한 기존의 연구를 검토함과 아울러 현행법의 개정과정 등을 상술하였다. 현행법이 가지는 한계와 관련규정과 개선방안을 제시하고자 한다. 구체적인 방법으로 권리금계약의 법적성질과 권리금의 회수에 관한 법리를 살펴봄으로써 권리금에 대한 유형을 분석한 후 문제점과 개선방안을 제시하도록 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1절 연구의 목적 1
• 2절 연구의 범위 및 방법 8
• 1. 연구의 범위 8
• 2. 연구의 방법 9
• 제2장 상가권리금에 관한 기초적 논의 13
• 제1절 상가권리금의 의의 13
• 1. 의의 13
• 2. 상가권리금의 구별개념과 종류 18
• 3. 상가권리금 계약의 법적 성격 30
• 4. 상가권리금 계약의 효과 38
• 5. 상가권리금 계약의 문제점 40
• 제2절 상가권리금에 대한 비교법적 고찰 42
• 1. 미국 42
• 2. 영국 43
• 3. 프랑스 45
• 4. 독일 48
• 5. 일본 50
• 6. 각국의 입법에 대한 평가 53
• 제3절 권리금을 결정하는 핵심요인 56
• 1. 의의 56
• 2. 권리금의 가격을 결정하는 요인 57
• 제3장 구 상가건물임대차보호법상의 권리금보호의 한계 61
• 제1절 권리금분쟁에 관한 사례 분석 61
• 1. 의의 61
• 2. 권리금분쟁 유형 61
• 3. 유형에 따른 분쟁사례 분석 89
• 제2절 권리금 유형에 따른 문제와 한계 93
• 1. 의의 93
• 2. 시설권리금 94
• 3. 영업권리금 96
• 4. 바닥권리금 97
• 5. 유형별 한계 99
• 제3절 권리금회수에 관한 문제와 한계 100
• 1. 판례에 따른 상가권리금회수 기준 100
• 2. 상가권리금의 거래 현황 104
• 3. 상가권리금의 회수 범위 111
• 4. 상가권리금의 회수 방법 114
• 5. 권리금반환청구권의 인정 여부 115
• 제4장 상가건물임대차보호법상의 권리금보호 123
• 제1절 우리나라에서의 상가권리금의 법적 논의 123
• 1. 상가권리금의 입법화 논의과정 123
• 2. 상가건물임대차보호법의 제정 125
• 제2절 상가건물임대차보호법의 주요내용 127
• 1. 상가건물임대차보호법의 개정 경과 127
• 2. 상가건물임대차보호법의 주요내용 129
• 3. 개정 입법 이유 138
• 제3절 개정 상가건물임대차보호법 적용범위의 한계 139
• 1. 개설 139
• 2. 보호되는 권리금의 지나친 유형화 140
• 3. 임대인에 대한 협력의무의 과도한 부여 140
• 4. 권리금 규정의 미적용의 상가건물 보호불비 142
• 5. 손해배상책임기준의 불명확성 144
• 6. 이해관계인에 대한 임대차 정보제공의무와 개인정보침해 146
• 7. 재건축·재개발에 따른 권리금회수 문제 146
• 8. 전대차의 적용 제외 156
• 9. 소결 160
• 제4절 권리금 보호를 위한 해석론적 방안 161
• 1. 권리금반환청구권 인정의 해석론 161
• 2. 민법상의 비용상환청구권에 기한 권리금 보전 164
• 3. 민법상의 부속물매수청구권에 기한 권리금 보전 168
• 제5절 권리금 보호를 위한 입법론적 방안 172
• 1. 권리금반환청구권의 입법화 172
• 2. 임대차에 관한 단일법제의 필요성 177
• 3. 상가건물임대차보호법에 대한 입법적 보완 178
• 4. 관련법 정비를 통한 입법적 보완 185
• 5. 기타 쟁점에 대한 입법적 보완 195
• 제5장 결론 199
• 〈참고문헌> 205
• 〈ABSTRACT> 212

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