미공시 공동주택 과표산정 기준의 개선방안

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 본 연구의 목적은 미공시 공동주택 과표산정기준의 문제점을 살펴보고, 개선방안을 제시하는 것임.
- 미공시 공동주택은 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 등 납세의무성립일 현재 국토교통부장관이 공시한 공동주택가격이 없는 공동주택을 말함.
- 실제로, 1만 가구에 가까운 서울 송파구 가락동 헬리오시티는 집합건축물대장에 등재되지 않아 2019년과 2020년 연속으로 공동주택가격이 공시되지 않고 있음.
ㆍ재산세 과세기준일에 공동주택가격이 없는 미공시 공동주택 물량은 2018년 기준 약 21.4만호임.
ㆍ서울시의 미공시 공동주택 물량은 2018년 10만 4,781호, 2019년 13만 688호임.
- 현행 지방세법령에서는 미공시 공동주택에 대해서는 공동주택의 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 공동주택가격을 산정하도록 하고 있음.
- 서울시에서는 2006년 초 제정된 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」이 현행법령과 맞지 않으므로 개정의 필요성이 있다고 지적함.
- 본 연구에서는 현행 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」의 문제점을 분석하고, 납세자 권리를 보호하면서도 지방세 행정에서 원활하게 미공시 공동주택의 과표를 산정할 수 있는 개선방안을 제시함.
ㆍ미공시 공동주택 과표산정 대상, 절차, 방법 등에 대한 개선방안을 제시함.
□ 주요 내용
○ 지방세법에서는 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 공동주택가격을 산정하도록 하고 있음.
- 지방세법에서 공동주택에 대한 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 가액인 공동주택가격으로 규정하고 있음.
- 하지만 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 「지방세법 시행령」에서는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 미공시 공동주택에 대한 가액을 산정하도록 하고 있음.
- 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 미공시 공동주택가격을 결정하는 기준이 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」임.
ㆍ시가조사 및 과표산정 대상은 ‘미공시 공동주택’임.
ㆍ조사방법은 원칙적으로 『거래사례 비교법』에 의거 시가로 조사·산정함.
ㆍ시가조사방식은 분양사례 등을 통하여 시가조사가 필요 없는 경우를 제외하고는 원칙적으로 현장 시가 조사하되, 당해 공동주택 거래가격 등을 중개업소 등을 통하여 시가 조사요령에 따라 조사함.
ㆍ조사시가의 검증·산정 후 과표를 결정하도록 하고 있음.
○ 미공시 공동주택에 대한 과표산정기준의 개선방안은 다음과 같음.
○ 첫째, 미공시 공동주택 과표산정 대상을 현행 부동산공시법령, 지방세법령과 부합하게 납세의무성립일 현재 국토교통부장관이 공시하지 아니한 공동주택으로 개정함.
- 2006년부터 국세청에서는 공동주택에 대해 기준시가를 고시하지 않고 있으므로 시가조사 대상에서 국세청 기준시가 미고시 공동주택 내용은 삭제함.
- “건설교통부장관이 공시하지 아니한 다세대주택 등”을 “국토교통부장관이 공시하지 아니한 공동주택”으로 개정함.
○ 둘째, 공시되지 아니한 공동주택가격의 조사방법에 있어서 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법 등 부동산 평가기법을 모두 이용할 수 있도록 「지방세법 시행령」을 개정하며, 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 공동주택에 대해 비용접근법으로 토지와 건축물의 가격을 분리하여 산정할 수 있다는 내용을 규정함.
-부동산 가격공시에 관한 법령에서는 공동주택가격 조사·산정은 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 비용추정액 등을 종합적으로 참작하도록 하고 있지만, 공시되지 아니한 공동주택가격의 산정을 규정하고 있는 「지방세법 시행령」 제3조에서는 부동산평가의 3개 기법인 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법을 포괄하고 있지 못함.
- 「지방세법 시행령」과 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 거래가격만을 반영하도록 하고 있으므로 거래가격이 없는 공동주택에 대해 비용접근법으로 토지와 건축물 가액을 분리하여 산정하지 못함.
- 한국감정원등 전문평가기관이 의뢰받은 공동주택의 가격을 조사·산정하지 못하는 때에는 비용접근법으로 토지 가액과 건축물 가액을 합산하는 방식으로 산정할 수 있도록 함.
ㆍ주거용 오피스텔의 재산세 시가표준액과 같은 방법으로 미공시 공동주택에 대해 토지와 건축물을 분리하여 산정할 수 있도록 함.
ㆍ미공시 공동주택의 토지 부분은 시장·군수·구청장이 결정·공시한 개별공시지가를, 건축물 부분은 건축물 시가표준액을 사용함.
○ 셋째, 미공시 공동주택의 조사는 한국감정원 등 전문평가기관이 담당하는 것이 바람직함.
- 부동산 가격공시 관련 법령에서 공동주택가격의 조사·산정은 한국감정원에 의뢰하도록 하고 있음에도 불구하고, 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서는 공동주택조사·산정의 전문성을 갖추지 않은 시·군·구 공무원이 담당하도록 하는 것은 가격공시 법령과 맞지 않음.
- 시가조사와 관련하여 구체적 기준이 없는 상태에서 지방자치단체 공무원이 공동주택가격을 산정하는 것은 전문성 부족으로 인해 민원을 초래할 가능성이 있음.
ㆍ지방자치단체 공무원이 공동주택가격 조사·산정 관련 전문성과 경험이 부족한 상태에서 가격 보정 등의 판단을 하기 어려움.
ㆍ지방자치단체는 미공시 공동주택가격 조사 관련하여 한국감정원과 “미공시 공동주택가격 조사관련 협약서”를 체결하고 미공시 공동주택가격 조사·산정을 한국감정원에 의뢰하고 있음.
○ 넷째, 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 “산정된 조정시가에 과표 적용률(80%)를 반영하여 과표로 산정”한다는 내용을 삭제함.
- 2019년 주택가격공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 바뀜에 따라 국토교통부에서는 더는 과표 적용률을 반영하고 있지 않음.
- 또한, 실무에서는 한국감정원이 조사·산정한 가격을 그대로 조사시가로 사용하고 있음.
○ 다섯째, 미공시 공동주택에 대한 과표산정 과정에서 납세자 권리를 보호하려면 주택의 재산세 납기를 조정하여 국토교통부장관이 9월 말에 추가 공시하는 공동주택가격을 사용할 필요가 있음.
- 국토교통부장관은 공시기준일 이후 5월 31일까지 건축물이 신축 등이 발생한 공동주택에 대해 9월 말에 공동주택가격을 공시하므로 재산세의 납기를 조정한다면 9월 말에 추가 공시되는 공동주택가격을 사용할 수 있음.
- 공동주택가격이 없는 공동주택에 대해 지방자치단체에서 한국감정원에 의뢰하여 산정한 가액은 ‘공동주택가격 열람 및 의견청취’, ‘공동주택가격 이의신청’ 등의 절차를 거치지 않은 가격이지만, 9월말에 추가 공시되는 공동주택가격은 ‘공동주택가격 이의신청’ 등의 절차를 거친 가격임.
- 9월말에 추가 공시되는 공동주택가격을 사용할 수 있도록 재산세 납기를 변경하는 경우 신축, 증축 등으로 인하여 추가 공시되는 공동주택에 대하여도 부동산가격공시에 관한 법령에 따라 납세자의 의견청취, 이의신청 등을 거치기 때문에 납세자의 권익이 보호됨.
- 또한, 재산세 납기를 조정하여 9월 말에 추가 공시되는 공동주택가격을 사용하면 미공시 공동주택에 대해 지방자치단체의 산정가액과 국토교통부장관이 결정·공시한 가격 간에 차이가 발생하는 것이 원천적으로 차단됨.
- 재산세 과세기준일 현재 공동주택가격이 없는 공동주택에 대해서는 재산세 납기를 종합 부동산세의 납부기간까지로 조정함.
○ 여섯째, 재산세에서는 부동산 가격공시에 관한 법령에서 심의를 거치지 않은 미공시 공동주택만 지방세심의위원회에서 심의한다는 것을 명확히 할 필요가 있음.
- 재산세에서 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 공동주택가격에 대해서 지방세심의 위원회에서 심의를 한다는 것은 중복이므로 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거치지 않은 공동주택가격, 즉 한국감정원이 조사·산정하거나 토지시가표준액과 건축물시가표준액의 합으로 시가를 산정하는 경우에는 지방세심의위원회를 개최함.
- 취득세에서 미공시 공동주택의 시가표준액을 결정하는 경우에는 지방세심의위원회의 심의는 지방세 행정에서 실행하기 곤란함.
ㆍ신축, 증축 등 취득사유가 발생할 때마다 지방세심의위원회를 개최하는 것은 실무적으로 적용하기가 어려움.
□ 정책제언
○ 첫째, 현행 「지방세법 시행령」 제3조에서는 거래가격 등을 고려하는 시장접근법만을 허용하고 있는데, 이를 개정하여 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법 등 부동산평가의 3개 방식을 모두 사용하여 공동주택가격을 산정할 수 있도록 함.
-「지방세법 시행령」 제3조의 개정안은 다음과 같음.
ㆍ(현행) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.
ㆍ(개정안) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.
○ 둘째, 2006. 1. 2. 제정 이후 개정되지 않은 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」을 현행 지방세법령, 부동산 공시법령에 맞게 개정하여야 함.
- 미공시 공동주택의 시가조사 방법은 시장접근법, 수익접근법, 비용접근법 등을 포괄할 수 있도록 하며, 한국감정원 등 전문평가기관이 의뢰받은 공동주택의 가격을 조사·산정하지 못하는 때에는 토지와 건축물의 가격을 분리하여 산정할 수 있다는 내용으로 개정함.
- 미공시 공동주택의 시가조사는 한국감정원 등 전문평가기관이 담당하도록 하며, 지방자치단체 공무원이 직접 조사하도록 한다는 내용은 삭제함.
- 미공시 공동주택에 대한 재산세 시가표준액 결정 시에만 지방세심의위원회에서 심의한다는 내용을 신설함.
○ 셋째, 미공시 공동주택에 대한 과표 산정·결정 과정에서 납세자의 권익을 보호하고 시가표준액의 신뢰성을 높이기 위해서는 국토교통부장관이 9월 말에 추가 공시하는 공동주택가격을 사용할 필요가 있으며, 이를 위해서는 지방세법 개정을 통해 주택에 대한 재산세 납기를 조정함.
- 납세자 권익보호와 시가표준액의 정확성을 제고하기 위해 주택에 대해 재산세 납기를 규정하고 있는 「지방세법」 제115조 제1항 제3호 단서를 다음과 같이 개정함.
ㆍ(현행) 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.
ㆍ(개정안) 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있으며, 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제43조 제1항 단서에 따라 공동주택가격 이 9월 30일까지 공시되는 경우에는 납기를 12월 1일부터 12월 15일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.
- 위와 같이 재산세 납기를 조정할 경우 재산세 부과징수가 복잡해지며, 미공시 공동주택과 그렇지 않은 주택 간에 납기의 형평성 문제가 제기될 수 있음.
ㆍ주택의 일반납세자도 미공시 공동주택처럼 재산세 납기를 조정해달라는 요구를 할 가능성이 있음.