체비지에 대한 물권 유사의 권리의 공법적 해석 = A Legal Study of the Rights to Use and Benefit Similar to Property Rights of the Land for Project Costs

국문 초록 (Abstract)

체비지(替費地)는 토지구획정리사업과 환지방식에 의한 도시개발사업에서 사업비에 충당하기 위하여 사업구역 내에 설정하는 처분용 토지이다.
구 ｢토지구획정리사업법｣은 체비지 양수인이 환지처분 전까지 취득하는 체비지에 대한 권리의 내용이 무엇인지, 체비지 양수인이 체비지 소유권을 취득하는 절차와 시점에 대해서 구체적인 규율을 하지 않았다. 당시 개발사업 실무는 체비지 양수인이 체비지에 대한 소유권을 취득하는 환지처분 전이라도 체비지 지상에 대규모 아파트 단지를 조성하고 이를 분양하는 것은 물론 입주까지 마치는 것이 일상적이었다. 급속한 도시화로 인한 주택 수요를 해결하는 것이 급선무였던 1970년대에는 오히려 체비지에 대규모 공동주택 단지를 신축하여 빠른 시일 안에 수분양자들을 아파트에 입주시킬 것이 장려되기도 하였다. 결국 대법원은 1988년에 이르러 기존의 실무를 적극적으로 받아들여, 체비지 양수인이 체비지 소유권을 취득하기 전까지 행사하는 권리가 물권 유사의 권리임을 확인하였다. 체비지 양수인에게 물권 유사의 권리를 인정한 위 대법원 판결을 필두로 하여 법원은 일관되게 체비지 양수인에게 물권적 지위를 인정하였고, 체비지 소유권을 취득하기 전에 체비지에 대한 적극적 사용권을 행사하여 소유권에 준하는 권리를 행사하던 개발사업 실무는 더욱 강고해졌다.
2000년에 ｢도시개발법｣이 제정되면서 제42조 제5항에 환지처분 전에 체비지가 매각된 때에는 체비지 양수인이 환지처분 이후 소유권이전등기를 받아야만 소유권을 취득한다는 규정이 신설되었다. 위 규정으로 인해 구 ｢토지구획정리사업법｣하에서 체비지 양수인이 체비지 소유권을 취득하기 전까지 체비지 양수인에게 인정되던 물권 유사의 권리는 ｢도시개발법｣하에서 더 이상 인정될 수 없는 것이 아닌지 의문이 제기되기 시작했다.
｢도시개발법｣ 제42조 제5항으로 인해 체비지 양수인의 법적 지위에 관한 혼란이 야기된 결정적인 이유는, 체비지 양수인에게 부여된 권리의 법적 성질이 명확히 구명(究明)되지 못했기 때문이다. 그동안 재정착방식 개발사업과 체비지의 관계, 사업시행자가 환지예정지 지정으로 취득하는 사용･수익권의 내용 및 위 권리와 체비지 양수인의 체비지에 대한 권리 사이의 관계, 체비지 양수인이 체비지에 대한 물권 유사의 권리에 기초하여 할 수 있는 체비지 처분행위의 구체적 내용 등에 대한 검토가 충분히 이루어지지 못했다. 이러한 이유로 인해, ｢도시개발법｣이 제정된 지 20년이 넘은 현 시점에서도 현행법하에서 체비지 양수인에게 물권적 지위를 인정할 수 있는지 여부에 대한 논란이 계속되고 있는 것이다.
사업시행자가 환지처분 전에 체비지를 매각하면 체비지 양수인이 취득하는 권리를 채권적으로 구성할지 물권적으로 구성할지 여부는 입법정책 내지 개발사업 제도 해석의 문제이다. 위 두 견해의 법리적 근거와 당위성을 살펴보더라도, 환지처분 전이라도 체비지 양수인에게 물권 유사의 권리가 인정되고 체비지 양수인이 체비지를 원시취득하도록 제도를 설계하는 것이 바람직하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A chebiji or “Land for Project Cost” refers to a land for disposal designated within the project area to cover the project cost of a land readjustment project or an urban development project based on the replotting method.
The former(now abolished) ｢Land Readjustment Project Act｣ did not provide specific regulations regarding the Purchaser’s rights concerning the Land for Project Cost before the Replotting Disposition. The ｢Land Readjustment Project Act｣ also did not provide how (i.e., the specific procedures) and when the Purchaser acquires the ownership of the land. At the time, it was common practice to build large-scale apartment complex on the Land for Project Cost, sell the apartment units, and complete the move-in before the Purchaser acquired the ownership of the land through a Replotting Disposition. In the 1970s, when addressing the demand for housing caused by rapid urbanization was a priority, it was even encouraged to build large-scale multi-unit housing complex on a Land for Project Cost and move in the purchaser of the apartment units into the apartments as soon as possible. Eventually, in 1988, the Supreme Court embraced the existing practice and confirmed that the rights exercised by the Purchaser of a Land for Project Cost until he or she acquired the ownership of the land were similar to property rights. Starting with the above Supreme Court decision that recognized de facto property rights of the Purchaser, the court consistently recognized such rights of the Purchaser. As a result, the practice of the Purchaser of the Land for Project Cost in development projects exercising rights equivalent to ownership by actively using the such land even before acquiring its ownership became further stabilized and established.
With the enactment of the｢Urban Development Act｣ in 2000, Article 42(5) of the same stipulated that, if the Land for Project Cost is sold before the Replotting Disposition, the Purchaser would acquire its ownership only after receiving the registration of transfer of ownership after the Replotting Disposition. Due to the above new regulations, questions began to be raised as to whether the rights held by the Purchaser under the former (now abolished) ｢Land Readjustment Project Act｣ until he or she acquired the ownership of the land would no longer be recognized under the newly enacted ｢Urban Development Act｣.
The main reason for the confusion regarding the legal status of the Purchaser of the “Land for Project Cost” under Article 42(5) of the ｢Urban Development Act｣ is the lack of clear definition of the legal nature of the rights granted to the Purchaser of the Land for Project Cost. This is why, more than 20 years after the enactment of the ｢Urban Development Act｣, the debate continues as to whether or not the Purchaser of the Land for Project Cost possesses property rights under the current law.
Whether the right of the Purchaser of the Land for Project Cost is a property right or merely a claim is a matter of legislative policy or an interpretation of the development project system. On this issue, this study intends to show that it is desirable to design a system so that the Purchaser of the Land for Project Cost is granted rights similar to property rights and the Purchaser can acquire the Land for Project Cost before Replotting Disposition.

참고문헌 (Reference)

• 1 이희정, "행정법학의 제도법학으로서의 정체성 — 「행정법연구」 수록 논문의 분석을 중심으로 —" 행정법이론실무학회 (59) : 63-110, 2019
• 2 김종보, "행정법학의 개념과 그 외연(外延) ― 제도중심의 공법학방법론을 위한 시론(試論) ―" 행정법이론실무학회 (21) : 1-21, 2008
• 3 허승, "체비지에 관한 법률관계와 그 강제집행 및 보전처분 - 도시개발법 제42조 제5항에 따른 변화를 중심으로-" 한국민사집행법학회 13 : 62-100, 2017
• 4 김양섭, "체비지를 국세담보에 제공한다는 의사표시와 체비지대장에 ‘국세담보에 제공하였음’이라고 기재하였다면 체비지에 관하여 담보물권이 설정되어 체비지 소유자가 국가에 대하여 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하는지 여부" (84) : 2010
• 5 이동진, "체비지(替費地)의 소유권 귀속･변동 및 그에 대한 보전처분･강제집행 –도시개발법 시행전･후를 중심으로-" 23 : 39-67, 2015
• 6 양진호 ; 김태현, "체비지 매수인의 법적 지위에 대한 소고" 동북아법연구소 15 (15): 327-348, 2022
• 7 조재건, "체비지 매매의 공시방법과 권리의 귀속" 262-279, 1996
• 8 김용담, "주석민법: 물권 1" 한국사법행정학회 2019
• 9 "잠실고밀도아파트 15일부터 입주"
• 10 정인하, "일제 강점기 시가지계획 결정이유서에 나타난 ‘市街割標準圖’에 관한 연구" 대한건축학회 25 (25): 251-258, 2009
• 11 DK도시개발, "인천 최초 모든 사업장에 건설공사관리회사(CM) 선정한다"
• 12 서울특별시, "서울토지구획정리백서(하)" 2018
• 13 "서울 정책아카이브 중 ‘강남개발계획’"
• 14 이옥희, "서울 강남지역 개발과정의 특성과 문제점" 한국도시지리학회 9 (9): 15-32, 2006
• 15 서울역사박물관 조사연구과, "반포본동: 남서울에서 구반포로"
• 16 양창수, "민법주해(Ⅰ) 총칙(1)" 박영사 2022
• 17 송덕수, "물권법" 박영사 2021
• 18 김순태 ; 한재경, "도시개발사업에서 체비지 담보신탁 수익권 확보방안 - 위탁자인 조합의 체비지 임의매각 사례를 중심으로 -" 법학연구소 (22) : 139-168, 2021
• 19 이수안, "도시개발법상 체비지의 법적 성질에 관한 연구" 서울대학교 대학원 2022
• 20 김종보, "건설법의 이해" 북포레 2023
• 21 "蠶室高層아파트의 最終分을 分讓합니다., 1977년 4월 23일자 2면 하단 대한주택공사분양광고"
• 22 박병대, "替費地豫定地上 權利變動과 替費地所有權의 歸屬" 박영사 11 : 124-146, 1989
• 23 김태우, "換地豫定地가 指定된 상태에서 체결된 賣買의 效力에 관하여" (9) : 5-23, 1990
• 24 下出義明, "換地處分の硏究" 酒井書店 1979
• 25 강윤호, "土地區劃整理에서의 替費地" 8 : 469-495, 1977
• 26 이진수, "“행정학과 행정법학의 대화” 재조명 ― 행정법학과 행정학의 학제적 연구의 관점에서 ―" 행정법이론실무학회 (58) : 1-26, 2019
• 27 김진희 ; 김기호, "1974년 「잠실지구종합개발기본계획」의 성격과 도시계획적 의미 연구" 한국도시설계학회 11 (11): 41-58, 2010