독일의 감정평가법제에 관한 연구 = Study on Germany’s Property Appraisal Legal System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Germany, especially in relation to the appraisal value, transaction value (wert) can ben distinguished from price (Preis). Wert uses collective concept (Aggregierte Preisvorstellungis), is distinguished from preis which is the outcome of specific exchange action from market participants. So, value(wert) can be understood as objective price. So it is customary that there is gap between value and price under the influence of subjective factors.
For investigation of the main laws and guidelines, there are building act, property value investigation command, value research directive ,and other special legal norms for the purpose of evaluation method and collateral value directive.
With respect to appraisal of Germany ,and also in relation to content of the law, there exist various provisions in close relation to people's property and appraisal system. There is relatively high room for adjustment on real estate appraisal based on standardized basic conditions and requirements. Germany is similar in structure to korea in that, standard land price and appraisal value committee are established with a purpose of preparing procedure for related laws and regulations.
However in Germany, there are no government restrictions on appraisers stipulated by the government, thereby official qualification requirement for appraisers. Chamber of commerce sets some requirement for appraiser , and there exist requirement for appraiser actively involved in the Appraisal Committee. On the contrary, "Presidential Decree Under the Price announcement of Real Estate and Appraisal Act" in Article 23 states about the qualifications of appraisers in Korea.
Germany’s price of the reference land is similar to korea’s appraised value of land. It is important to calculate realistic appraised value by reducing gap between appraised value of land, and price of the reference land.
Additionally, Germany needs to review appropriateness in the application, citizen friendliness, congruence of law at the time of subdivision of law and enactment of new law, which is consistent with the principles of the Germany.

국문 초록 (Abstract)

독일에 있어서 감정평가와 관련하여 특히 거래가치는 독일에서 가치(wert)는 가격(Preis)과 구별된다. wert는 구체적인 시장참여자들 간의 구체적인 교환행위의 결과인 Preis와 구별하여 어떤 시장참여자들 그룹의 집합적 가격관념(Aggregierte Preisvorstellung)으로 사용한다. 따라서 가치는 객관화된 가격으로 이해할 수 있다. 따라서 주관적인 영향 하에 있는 가격과 가치간에는 차이가 있는 것이 통례이다.
조사를 위한 주요 법률 및 지침으로는 건축법, 부동산가치조사명령, 가치조사지침이 있고, 그 밖에 특별 평가목적을 위한 법적 규범으로 평가법 및 담보가치조사명령 등이 있다.
독일의 감정평가와 관련한 법률의 내용 구성에 있어서도 감정평가제도에서 국민의 재산권과의 밀접성을 고려한 다양한 규정들이 존재한다. 그리고 독일에서는 법적으로 표준화된 기본조건 및 요구사항에 근거하여 부동산감정평가에 비교적 높은 조정이 존재한다. 그리고 독일의 경우에 기준지가제도 및 감정평가위원회를 두고 법령에 관련 절차를 마련하고 있다는 점은 우리와 비슷한 구조이다.
그런데 독일에서는 감정평가사에 대한 정부규제가 없기 때문에 정부에서 규정하는 공식적인 자격요건이 없으나, 감정평가사를 인증하고 있는 상공회의소의 경우 일정한 요건을 두고 있고, 감정평가위원회에서 활동하는 감정평가사의 경우 일정한 자격요건을 두고 있다. 이에 반하여 우리나라에서는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제23조에서 감정평가사의 자격에 대해서 규정하고 있다. 다만, 우리나라의 공시지가와 비슷한 독일의 표준지가와 같이 기본적으로는 특수 요인이 제외된 현실의 거래 가격을 기반으로 한 감정가를 산출하여 공시지가와 실거래가의 격차를 줄이도록 할 필요가 있다.
그리고 우리나라에서 감정평가와 관련한 분법 또는 신법 제정시에는 수범자 친숙성, 적용적합성, 법합치성 등의 독일의 원칙을 적용하여 검토하는 것이 필요할 것이다.

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