상속 및 증여재산가액 산정에 있어서 부동산평가에 관한 연구 = A Study on real property assessments in estimating the value of inherited and donated property
저자
발행사항
용인 : 강남대학교 대학원, 2008
학위논문사항
학위논문(석사)-- 강남대학교 대학원 : 세무학과 2008. 2
발행연도
2008
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
경기도
형태사항
73 p. ; 26cm
일반주기명
지도교수 :서희열
소장기관
상속행위는 국민의 사유재산권이 성립한 때부터 있어왔던 인간본연의 행위이며 인간의 종족유지 본능과 함께 자신이 속한 가족·친족 등의 공동체를 유지하기 위한 경제적 수단으로서 재산상속이 지속되어 왔고 헌법에서 보장된 재산권의 하나로 본다. 이러한 전제하에 상속행위에 대하여 국가가 개입하여 상속세를 부과함에 있어 다른 세목과 마찬가지로 엄격한 조세법률주의 원칙하에 상속세가 부과되어야 한다는 것은 명백하다. 현재 우리나라의 가계자산의 구성비를 보면 부동산이 전체 가계의 자산 중 76.8%를 차지하고 있어 미국의 36%, 캐나다 50%, 일본 61.7%에 비하여 월등하게 높게 나타나고 있는 상황에서 상속의 행위는 대부분 부동산의 소유권 이전형식이 될 것이다. 상속세는 종가세로서 상속재산가액에 포함된 부동산의 가액을 평가하여 화폐액으로 표시하여야 함은 당연한 것이다. 부동산의 평가에 있어서 우리나라 최초의 상속세법이 제정되어 시행된 이래 대원칙이 ‘시가 평가의 원칙’이 유지되어 왔고, 외국의 사례도 보면 여기에서 크게 벗어나지 않고 있다.
부동산 평가의 관건은 ‘시가’를 어떻게 파악하여야 할 것인가가 되는 것인데 상속이나 증여에 있어서 부동산은 직접적으로 이전되는 것이므로 그 실지거래가액이 있는 것이 아니고, 다만 부동산의 평가 문제만이 문제로 대두되는 것이다. 설령 그렇다하더라도 재화가 자유 시장에서 수요공급의 원칙에 의하여 가격이 형성된다면 그 평가에 크게 어려움은 없을 것이나, 부동산은 엄밀히 말하면 동일한 부동산은 하나도 없다고 봄이 타당하고 부동산의 투기문제로 정부의 많은 규제가 따르고 그에 따라 부동산 시장의 부침이 일어나는 경우가 대부분이며 또 당해 부동산의 실지거래가액이 상속에 있어서 파악되는 것도 아님으로서 그 적정한 가격을 평가한다는 것은 현실적으로 매우 지난한 일이 아닐 수 없는 것이다.
이러한 점에서 상속세 및 증여세법에서는 대원칙으로 ‘시가평가의 원칙’을 정하고 있고, 매매거래가액 혹은 감정가액과 수용·공매가격 등이 파악되는 경우 이 금액을 시가로 보는 규정으로 그 어려움을 해소하려고 하고 있고 그마저도 없는 경우 보충적 평가방법으로 하도록 하고 있는 것이다. 그런데 시가로 보는 가액을 산정함에 있어 과세관청의 자의가 개입될 여지가 많고, 그 규정의 해석에 있어서 납세자와의 많은 분쟁이 일어나고 있다. 또 부동산의 특성상 대부분이 시가로 보는 가액이 파악되지 않아 보충적평가방법이 주요 부동산 평가방법으로 운용되고 있는 것도 현실이라고 할 수 있다. 이러한 현실에 따라 납세자간의 과세형평이 침해되고 납세자의 납세의무 이행에 많은 어려움이 따르고 있고 특히 2006년 부터에서야 일부 공동주택에 대하여 실거래가액을 정부에서 인터넷을 통하여 공시하고 있고, 2007년부터는 모든 부동산의 거래에 대한 양도소득세를 부과 시 실지거래가액으로 하도록 하였으며, 부동산등기법의 개정을 통하여 등기부에 실거래가액이 표시되는 등 일련의 조치로 인하여 앞으로는 합리적인 시가평가 기준이 도출될 기반이 이제야 형성되었다고 본다. 그러나 현재에 있어서는 시가를 파악하기 위한 합리적인 평가기준이 없는 관계로 일정한 시점까지는 현행 세법규정에 따라 평가함으로서 혼란은 지속되리라고 예상된다.
이 연구는 그동안 우리나라 상속세법의 변천내용을 헌법재판소 위헌심판과 관련하여 어떻게 변경되어 왔으며 각 세법에서 정하여진 부당행위 계산 부인규정과 관련하여 시가가 어떻게 규정되고 각 세법간의 ‘시가’ 규정과 관련하여 그 통일성 내지 명확성에 대하여 연구하였다. 이는 많은 부분에서 상속세법의 규정을 준용하고 있어 그 필요성이 있다고 생각한다. 한편 상속세법에서 규정하고 있는 상속개시 당시의 시가의 개념과 그 법적성격, 시가로 보는 가액이 있는 경우 그 적용요건, 적용함에 있어서 명확성이 있어 과세 형평에 미흡하지 않은지 여부와 특히 매매사례가액에 있어서 그 가액 확정에 있어서 과세관청의 자의 배제와 매매사례가액의 적용이 문제가 없는지, 문제가 있다면 그 대안은 무엇인지 모색하였다.
Inheritance is humans' inborn behavior which has existed since the private property right of the people in a nation was established and human beings have inherit their property not only due to the instinct to preservation of their own species and also for economic purposes in order to maintain communities such as families and relatives they belong to, and it is considered as one of property rights guaranteed by the constitution. Based on this premise, it is obvious that the government should levy inheritance tax under the strict principle of no-taxation-without-representation, like in the cases of other items of taxation. At present, in the distribution ratio related to family assets in Korea, real estate occupied 76.8% of the gross family asset which is far larger than 36% in the U.S.A., 50% in Canada, and 61.7% in Japan, and in this context, inheritance would be made through transferring the ownership of real estate. It is reasonable that inheritance tax as the ad valorem tax should be expressed as the value of money after assessing real estate included in inherited property. In real property assessments, 'the principle of market price assessments' has been maintained as the primary principle since the first inheritance tax law was established and enacted in Korea, and largely so does it in the cases of foreign countries.
The key to real estate assessments is how one determines the market price, and since real estate in inheritance or donation, is transferred directly, there is no price formed in the market, but there exists only the problem of real estate assessments. Even if so, when the price of goods is determined following the law of supply and demand, it is not hard to assess the value of the goods, but in the reality of real estate-value estimation, it is very difficult to determine the proper price for real estate, because it makes sense to recognize that strictly speaking, there are no kinds of real estate the same as others and in most cases, there are many legal controls imposed by the government due to speculation in real estate and accordingly the real estate market fluctuates, and also the market price of real estate in the current year can not be identified at the time when it is inherited.
In light of this, the inheritance and donation tax law adopts 'the price of market price assessments' as the primary principle, and it resolves the difficulty in assessing the value of real estate with the rule that in the case that prices in trades, estimated value, or acceptable/public-sale prices are known, this prices may be considered as the market price, and if there is no such price information, it applies supplementary assessment methods. However, since in the process of estimating prices considered as the market price there are many possibilities that taxation offices' arbitrary decision could be involved, there occur many arguments with tax payers when interpreting the rule. In addition, it is also the reality that one can not determine which price should be viewed as the actual market price, so eventually supplementary assessment methods become applied. According to this context, balance among tax payers is disturbed and it creates many obstacles for tax payers to fulfilling their duty to pay tax. Regarding this, the government have made public announcements about the actual market price on the internet since 2006 and also the government required that one should apply the actual market price when imposing the transfer income tax on real estate trades, and the revision of the real estate registration law has made it possible that the actual market price is recorded in the register. Thanks to these measures, it is thought that now the foundation on which one can establish a reasonable standard of market price assessments, has been built. However, it is expected that according to assessment practices by current taxation rules, chaos in real estate assessments would continue to exist to the certain point of time when reasonable assessment criteria with which one can determine the market price are established, which have not come into existence yet.
This study is on examining histories of the inheritance tax law with reference to judgment cases of constitutionality by the constitutional court, and finding out how the market price is defined regarding the rule of the disapproval of unfair transaction and calculation, and examining the consistency and accuracy in standards of the market price estimation in tax laws. It would be necessary to be studied in terms of such a reality where inheritance tax regulations apply in many cases. In addition, this study examined the concept of the current market price defined in the inheritance tax law and its legal features, the application criteria of the price in the case that there exists the price considered as the market price, and also whether the price guarantees balance in taxation and accuracy when it is applied, and especially it tried to examine whether there is no problem in excluding the influence of taxation offices and in the application of prices in trades when the prices are decided, and also examined what could be alternatives when problems are identified.
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