부동산의 재생 및 유통 촉진을 위한 부동산 투자 법제의 역할에 대한 검토 -일본의 경험을 중심으로- = A review of the role of the Real Estate Investment Legislation to promote the reproduction and distribution of real estate focusing on the Japanese experience

국문 초록 (Abstract)

일본은 부동산 특정 공동사업법을 활용한 다양한 비즈니스 기회가 창출되고 있다. 법 개정에 의해 개발자 및 일반 계약자 등의 민간 사업자가 부동산을 취득하여 개발하거나 재건축하고, 리모델링 등의 가치상승을 시켜 수익을 전망한다는 생각을 투자자와 금융기관에 설명하고 필요한 선행 투자자금을 조달하는 것이 훨씬 쉬워진 것으로 보인다. 구체적인 활용으로서 우선투자 대상 부동산을 취득하여 관리하는 것만을 목적으로 한 다른 회사인 SPC에 운영을 위탁할 수 있도록 개정 부동산 특정 공동사업법에 규정하였다. 판매권유도 위탁하고 싶으면 또 다른 권한을 가지도록 규정하고 있다. 또한 투자대상 부동산과 그 가치상승 등의 아이디어를 투자자와 금융기관에 설명하고 이해를 얻기도 한다. 다른 회사인 SPC를 만들고 자신과 운용 위탁계약 등을 체결하고 국가 특례사업자로 신고한다. SPC와 부동산 특정 사업계약을 체결한 전문 투자자 및 금융기관에서 SPC의 계좌에 자금을 입금 받아, 이 자금을 통해 부동산을 취득하여 가치를 상승시키고, 세입자를 붙이는 등 다르게 판매한다. 매각 대금에서 지금까지 들어간 취득비용과 공사비, 자신의 보수, 부동산 거래세 등이나 은행에 상환을 앞당겨 남은 이익을 투자자에게 분배하고 종료한다.
우리나라는 최근 도심에서 부동산 사업으로 주목받고 있는 것은 역근처 등 입지가 좋은 활용되지 않는 토지나 구분 소유권을 스스로 매입하여 공용 부분과 전유 부분의 개수를 실시하여 매각 또는 임대하는 매입 재매각 사업이다. 입지가 좋고, 저렴한 것도 있어서 수요가 확대되고 있다. 또한 대형 물류시설 개발 러시가 일어나고 있지만, 최첨단 물류 시설은 전체에서 낮은 비율이지만 수명이 도래한 창고 개축 수요도 크다. 이 경우에도 부동산의 취득 및 수리에 필요한 선행 자금조달이 과제가 되는데 토지의 구매와 비슷한 물건의 대량 구매 등 많은 자금이 필요한 경우 일본법상의 도산격리 방식을 고려하는 것이 적절하다고 생각 된다. 투자자의 공동출자에 의한 주식회사를 만들거나 다른 증권화 제도를 만드는 것을 비교하는 것도 의미있는 작업이다. 법인세의 과세(익명조합 단계에서 과세되지 않고 익명조합원이 이익을 분배 받은 단계에서 과세), 신탁수익이 불필요해짐에 따른 사업의 타당성과 유연성의 확보, 자산유동화 계획의 작성 절차가 불필요 한 것 등 이점이 있다고 생각된다.
부동산의 증권화는 부동산의 가치를 소액화 하여 여러 투자자에게 매각할 것이기 때문에, 물건의 내용뿐만 아니라 법률 ․ 세무 ․ 회계 등의 체크를 하는 것이 필요하다. 또, 개발자뿐만 아니라 금융에 강한 펀드 매니저 및 감정인, 엔지니어링 보고서 작성, 법률가, 회계·세무사 등 다양한 분야의 참여가 필수적이며, 결과적으로 대도시에만 할 수 있는 것이 아니냐는 지적이 있다. 그러나 잘 살펴보면 지방 도시에서도 증권화의 구조를 사용해 현지 투자자와 금융기관으로부터 자금을 조달하고 부동산의 재생을 실행할 수 있을 것이다. 지방의 역근처에는 노후화가 진행된 빌딩이나 상업시설이 많으며 지역의 기념물인 역 건물이 낡은 채로 방치되는 것은 지역의 활력 감퇴로 이어질 수 있다. 이처럼 부동산의 재생이 촉진되면 지역 경제 활성화에도 이바지할 것이다. 본 연구는 일본의 부동산 특정 공동사업법을 활용한 다양한 비즈니스 기회로부터 발생하는 법적, ...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Japan, various business opportunities are being created utilizing the real estate-specific joint business law. The amendment of the law requires private investors such as developers and general contractors to acquire real estate, develop or reconstruct them, explain the idea of ​​profitability by raising the value of remodeling, etc. to investors and financial institutions, and it seems to be much easier. As a concrete use, the revised Real Estate Specific Joint Business Act was enacted in order to entrust the operation to SPC, another company aiming only to acquire and manage the real estate subject to investment. If anyone want to entrust sales recommendation, she/he shall have to another authority. It also get understanding by explains to investors and financial institutions ideas and ideas about investment property and its value up.
The other company, SPC, is created and concluded contracts for management contract with itself and declared it as a special company of the state. Professional investors and financial institutions that have contracted SPC with real estate-specific business contracts will receive money in SPC’s account, acquire real estate through these funds, increase their value, and sell them differently, such as attaching tenants. The proceeds from the sale will be distributed to the investors, including the acquisition cost, the construction fee, the real estate distribution tax, etc., which are paid back to the bank.
Korea has recently been attracting attention as a real estate business in the city center by purchasing the unused land or category ownership which is good in location such as near the station itself and selling or leasing to sell or lease by carrying out the number of public and private parts. Demand is expanding because of its good location and low cost. In addition, large-scale logistics facility development rush is happening, but the most advanced logistics facilities are low in overall ratio, but demand for rebuilding of warehouses is long. Even in this case, it is considered appropriate to consider the bankruptcy segregation method in Japanese law when a lot of money such as mass purchase of goods similar to the purchase of the land is necessary because the up-financing necessary for acquiring and repairing real estate becomes a problem.
It is also meaningful to compare investors’ co-financing to make stock companies or create other securitization schemes.
A taxation of corporation tax (taxation at the stage where anonymous members are not taxed at the anonymous association stage and profits are distributed at the stage when profit is distributed), securing the feasibility and flexibility of the business as trust revenue becomes unnecessary, and the procedure for preparing the asset securitization plan is unnecessary.
A securitization of real estate will reduce the value of real estate and sell it to various investors, and taxation is necessary to check such as accounting. In addition, it is pointed out that it is necessary to participate in diverse fields such as fund managers and appraisers, engineering report writing, law offices, accounting and tax offices as well as developers in finance, and as a result, there is an indication that it can only be done in large cities. However, if we look closely, it will be possible to raise funds from local investors and financial institutions using real estate securitization structures in local cities, and to realize real estate regeneration. There are many old buildings and commercial facilities in the vicinity of the local station, and leaving the station building, which is a local monument, to be left old can lead to the vitality of the area.
If the revitalization of real estate is facilitated, it will contribute to the revitalization of local economy. This study examines the legal and policy characteristics that arise from various business opportunities using the Real Estate - specific Joint Business Act of Japan.

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