중소형빌딩 리모델링 리스크의 특성과 관리에 관한 연구
저자
발행사항
춘천 : 강원대학교 대학원, 2024
학위논문사항
학위논문(박사)-- 강원대학교 대학원 : 부동산학과 2024. 8
발행연도
2024
작성언어
한국어
주제어
발행국(도시)
강원특별자치도
형태사항
ix, 146 L. : 삽도 ; 30 cm
일반주기명
강원대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
Research on the Characterization and Management of Remodeling Risk in Small and Medium-Sized Buildings
지도교수:정준호
참고문헌 : L.
UCI식별코드
I804:42002-000000034303
소장기관
이 연구는 시공자 입장에서 중소형빌딩 리모델링의 리스크 체계를 구축하고 리스크 관리방안을 제시한다. 구체적으로 이론적 리스크와 경험적 리스크를 분석하여 리스크의 특성을 규명함으로써 리모델링의 효율성 제고 방안과 시사점을 도출한다.
리모델링은 건축폐기물 발생을 억제하는 친환경 사업이고, 에너지 효율성 제고를 통해 탄소중립 실현에도 부응하며, 리스크 관리를 통한 기회비용 절감에 기여하는 다목적 개발임에도 불구하고, 중소형빌딩 리모델링의 리스크 체계와 리스크 관리방안에 대한 연구는 미흡하다. 이 연구의 범위는 리모델링 사례가 집중된 서울시를 대상으로 2010년 1월 1일부터 2023년 12월 31일까지 14년 동안 수행된 중소형빌딩 리모델링 사례 40건을 대상으로 한다.
리모델링 리스크 체계를 도출하기 위하여 ‘일반 부동산 개발’, ‘중대형빌딩 리모델링’과 ‘아파트 리모델링’ 관련 문헌에 대한 검토와, 리모델링 전문가집단과 FGI를 수행한다. 이론적 리스크 분석을 위해 전문가집단을 대상으로 설문조사를 수행하고 이에 대해 AHP와 Fuzzy-AHP기법을 이용하여 분석한다. 한편, 경험적 리스크 분석은 사례 연구를 통해 이루어진다.
이 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 이론적 리스크 분석 결과와 경험적 리스크 분석 결과를 비교·검토한 결과, 이론적 리스크 분석에서 1, 2, 3순위를 기록한 ‘시장조사 분석 오류’, ‘입지 적합 MD구성 실패’, ‘철거 후 실물 불일치’가 경험적 리스크 분석에서도 같은 순위로 나타나, 중소형빌딩 리모델링에서 가장 영향력이 큰 리스크 요인으로 나타난다. 반면, 건물주의 주요 관심사인 준공단계와 관리단계에 속한 리스크 요인은 리모델링에서 전반적으로 영향력이 미미하다.
둘째, AHP와 Fuzzy-AHP기법을 이용한 이론적 리스크 분석 결과, AHP분석에서 1, 2순위를 차지한 ‘시장조사 분석 오류’와 ‘입지 적합 MD구성 실패’의 중요도의 합이 35.78%이고, 또한 Fuzzy-AHP에서도 1, 2순위를 기록한 두 요인의 중요도의 합은 77.79%로 나타나 리모델링에서 두 요인은 압도적으로 중요하다. 이어 ‘철거 후 실물 불일치’는 3순위로 분석되기는 하지만 중요도는 5.42%에 그쳐 1, 2순위 요인의 중요도와는 현격한 차이가 있다.
셋째, 사례 연구를 통해 밝혀진 경험적 리스크 분석 결과에 따르면, 공사 난이도가 높을수록 리모델링 공사 착공 후에 발견되는 ‘철거 후 실물 불일치’ 문제가 빈발함에 따라 설계변경이 불가피해 추가공사에 따른 ‘공사비 증액’과 ‘건물주의 잦은 변심’으로 이어짐으로써 궁극적으로 ‘공기 지연’으로 나타나고 있다. 반면, 공사 난이도가 낮을수록 공사비는 적게 투입되지만, ‘시장조사’를 면밀히 실시함으로써 ‘입지에 최적화된 MD구성’을 거쳐 ‘빌딩외관’에 중점을 두고, ‘가격 경쟁력 있는 시공사’를 선택한다.
넷째, 토지가격이 낮은 지역에서는 ‘시장조사 분석 오류’, ‘철거 후 실물 불일치’, ‘MD구성 실패’가 주요 리스크 요인으로 나타난 반면, 토지가격이 높은 지역에서는 ‘시장조사 분석 오류’, ‘철거 후 실물 불일치’가 주요 리스크 요인으로 드러나는데, 전자와 달리 ‘파사드 실패’가 주요 리스크 요인인 것이 그 차이다. 즉, 토지가격이 높은 지역에서는 건물의 이미지를 결정짓는 빌딩외관을 보다 중시한다.
분석 결과를 바탕으로 다음과 같은 시사점을 제시한다. 중소형빌딩 리모델링 프로젝트의 리스크를 최소화하기 위해서는 시장분석을 철저히 하여 입지에 최적화된 MD계획을 수립하고, 고난도 리모델링에서는 공사비 증액을 감안하여 자금조달계획을 수립하며, 공사난이도나 지역에 무관하게 현대적 감성의 심미적 빌딩 외관(파사드) 개발에 중점을 두어야 한다.
□ 핵심주제어
중소형빌딩, 리모델링, 중소형빌딩 리모델링, 아파트 리모델링, 리스크 요인, 리스크 관리,
AHP, Fuzzy-AHP
This study establishes a risk system for remodeling small and medium-sized buildings from the perspective of the constructors and suggests risk management measures. Specifically, this study analyzes theoretical and empirical risks and identifies the characteristics of risks, and derives efficiency improvement measures and implications for remodeling.
Remodeling is an eco-friendly project that suppresses construction waste, contributes to carbon neutrality through energy efficiency, and reduces opportunity costs through risk management, but there is a lack of research on the risk system and risk management measures of small and medium-sized building remodeling. The scope of this study is 40 cases of remodeling carried out over a 14-year period from January 1, 2010 to December 31, 2023 in Seoul, where remodeling cases are concentrated in Korea.
To derive a remodeling risk system, a review of the literature on ‘general real estate development’, ‘medium and large building remodeling’, and ‘apartment remodeling’ is conducted, and FGIs with remodeling experts are conducted. For the theoretical risk analysis, a survey is conducted on the expert group and the results are analyzed using AHP and Fuzzy-AHP techniques. Meanwhile, the empirical risk analysis is conducted through a case study.
The main findings of this study are summarized as follows.
First, by comparing and reviewing the results of the theoretical risk analysis and empirical risk analysis, it was found that ‘market research analysis error’, ‘failure to location-optimized MD’, and ‘physical discrepancy after removal’, which were ranked first, second, and third in the theoretical risk analysis, were ranked the same in the empirical risk analysis, indicating that they are the most influential risk factors in small and medium-sized building remodeling. On the other hand, the risk factors in the completion and management stages, which are the main concerns of building owners, are less influential in remodeling overall.
Second, the results of the theoretical risk analysis using AHP and Fuzzy-AHP techniques show that the sum of the importance of ‘market research analysis error’ and ‘failure to location-optimized MD’, which are ranked first and second in AHP analysis, is 35.78%, and the sum of the importance of the two factors ranked first and second in Fuzzy-AHP is 77.79%, indicating that the two factors are overwhelmingly important in remodeling. Next, ‘physical discrepancy after removal’ is analyzed as the third ranked factor, but its importance is only 5.42%, which is significantly different from the importance of the first and second ranked factors.
Third, the empirical risk analysis of the case study shows that the higher the construction difficulty, the more frequent the ‘physical discrepancy after removal’ problem discovered after the remodeling start, leading to ‘increased construction costs’ and ‘frequent changes of mind of the building owner due to unavoidable design changes, which ultimately leads to ‘construction delays’. On the other hand, the lower the difficulty of construction, the lower the construction cost, but it is necessary to conduct a thorough market research to select a ‘price-competitive constructor’ with a focus on ‘building exterior’ through ‘location-optimized MD configuration’.
Fourth, in areas with low land prices, ‘market research analysis error’, ‘physical discrepancy after removal’, and ‘failure to location-optimized MD’ are the main risk factors, whereas in areas with high land prices, ‘market research analysis error’ and ‘physical discrepancy after removal’ are the main risk factors, but unlike the former, ‘façade failure’ is the main risk factor. In other words, in areas with high land prices, the appearance of the building, which determines the image of the building, is more important.
Based on the analysis results, the following implications are presented. In order to minimize the risk of small and medium-sized building remodeling projects, it is necessary to thoroughly analyze the market and establish an MD plan optimized for the location, establish a financing plan that takes into account the increase in construction costs in high-difficulty remodeling, and focus on developing an aesthetic building exterior (façade) with a modern sensibility regardless of construction difficulty or location.
□ Key words
Small and medium-sized building, remodeling, remodeling risk, apartment remodeling,
risk management, AHP, Fuzzy-AHP
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