주택임대차보호법 개정에 따른 법적쟁점에 대한 소고 = A Study on legal issues following the revision of the Housing Lease Protection Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A series of revisions to the Housing Lease Protection Act and the Enforcement Decree of the act in 2020 were made in line with the agenda of “creating a residential environment in which ordinary people live with peace of mind” by the government and the ruling party. The main revisions included ① right to request renewal and reason for refusal of renewal, ② liability for damages according to false renewal refusal of landlord, ③ Ceiling on rent, ④ expansion of housing lease dispute mediation committee(HDC), etc.
There were problems. i) the effectiveness of the right to request renewal and the one-way application of the conversion rate of the deposit, ii) the application of article 6-2 of the act at the renewed lease termination, iii) the expansion of the HDC and the existence of mediation restrictions, iv) the collision between the buyer for the resident purpose and the tenant who exercised the right to request renewal, v) Other problematic cases(overdue rent, overturning agreement) were those. And as a solution, I presented i) a careful review of whether the Article 6-3 (1) 8 of the act exists or not, and a review of a plan to extend the guarantee period of the lease from two years to three years, the interactive application of the conversion rate of the deposit, ⅱ) the removal of the application of article 6-2 of the act at the renewed lease termination, ⅲ) Establishment of the basis for the network system that all dispute mediation committees can use integratively in the act, preparing a place for sharing various information among committees, preparing plans for the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and the Ministry of Justice to officially prepare detailed dispute resolution criteria on a year or two, ⅳ) regulations for the refusal of renewal of buyers for the resident purpose, v) the application of the judicial precedent on the termination of the commercial building lease, the application of the legal principle on the prohibition of contradictions among the sub-principles of the Article 2 of Civil Law, etc.
Also, according to the necessity of revision to the field regarding the return of deposit or house and the field regarding the obligation to maintain and repair leased house that the act didn’t focus on, I proposed ⅰ) provision of the duty of repair of the landlord, ⅱ) arrangement of the counterforce regulation part.

국문 초록 (Abstract)

2020년에 이루어진 일련의 주택임대차보호법과 동법 시행령의 개정은 정부･여당의 “서민이 안심하고 사는 주거환경조성”이라는 국정과제에 맞춰 이루어졌으며, 그 주요 개정내용으로는 ① 임차인의 갱신요구권과 임대인의 갱신거절 사유, ② 임대인의 허위 갱신거절에 따른 손해배상 책임, ③ 전월세상한제, ④ 주택임대차분쟁조정위원회의 확대 등이 있었다.
여기서는 이에 대한 문제점들로 ⅰ) 갱신요구권의 실효성과 전월세전환율의 일방향적 적용에 대한 문제, ⅱ) 갱신된 임대차의 해지시 법 제6조의2 준용, ⅲ) 분쟁조정위의 “확대”와 “조정 제한 사안의 존재”에 따른 문제, ⅳ) 실거주 목적의 매수인과 갱신요구권을 행사한 임차인 사이의 충돌, ⅴ) 기타 문제되는 사례(차임 연체･합의 번복)를 지적하였고, 각 해결책으로 ⅰ) 개정법 제6조의3 제1항 제8호 존속 여부에 대한 신중한 재검토와 임대차의 기본 보장기간을 2년에서 3년으로 연장하는 방안에 대한 검토, 전월세전환율의 쌍방향적 적용, ⅱ) 갱신된 임대차의 해지시 법 제6조의2 준용 부분 삭제, ⅲ) 법에 모든 분쟁조정위가 통합적으로 이용할 수 있는 전산시스템 구축 등 네트워크 근거 규정, 분쟁조정위들 사이에 다양한 정보를 공유하는 소통의 장 마련, 국토교통부와 법무부가 서로 협의하여 세부적인 분쟁해결 기준들을 1년 내지 2년 단위로 작성하는 방안, ⅳ) 실거주 목적 매수인의 갱신거절 가능 규정, ⅴ) 상가건물 임대차계약의 해지에 관한 판례의 법리 차용, 민법 제2조의 하부원칙 중 모순행위 금지원칙 법리 적용 등을 제시해보았다.
또한 개정법이 중점을 두지 못한 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 분야와 임차주택의 유지･수선 의무에 관한 분쟁 분야에 있어 추후 보완해야 할 사항으로 ⅰ) 임대인의 수선의무 규정 마련, ⅱ) 대항력 규정 부분에 대한 정리를 제안하였다.

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• 37 안준호, "1989년 ‘전세 2년법’땐 가격 30% 급등 이대론2년뒤 더 큰 충격"