임차목적물의 경매절차 진행 시 우선변제권을 승계한 보증금반환채권 양수인의 배당요구와 임대차의 종료

국문 초록 (Abstract)

대상판결은 주택임차인이 그 임차보증금과 관련하여 금융기관과 전세자금대출계약 및 보증금반환보증계약을 체결하였고, 이에 임차인이 부담하는 현재 및 장래의 채무를 담보하기 위하여 임차보증금반환채권 전부를 금융기관에 양도한 사안이다. 이 경우 채권양수인인 금융기관은 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 의해 보증금의 우선변제권을 승계한다. 법원은 이처럼 우선변제권을 승계한 채권양수인이 임차목적물의 경매절차에서 배당요구한 경우, 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구한 경우와 마찬가지로, 주택임대차의 대항요건이 존속하는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다. 이러한 대상판결의 결론에 이르기 위한 중요한 법리 중 하나는 임대차의 종료와 임차목적물의 경락에도 불구하고 보증금의 전부가 반환되지 않았으므로 ‘임대차관계의 존속을 의제’한다는 것이다. 본고는 판결에서 드러나지 않았으나, 이에 관한 몇 가지 쟁점에 관하여 살펴보고자 하였다.
먼저, 우선변제권을 승계한 보증금반환채권 양수인이 임차목적물 경매절차에서 배당받는 경우 임대차가 종료하는 시점이 언제인가 하는 것이다. 판례는 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인이 임차목적물의 경매절차에서 배당요구한 때에 이러한 배당요구에는 임대차의 해지의사가 포함되어 있는 것이고, 배당요구통지서가 임대인에게 도달한 때에 임대차는 해지로써 종료된다고 한다. 대상판결은 이 사건 임대차의 종료 시점에 대해 언급하지 않았으나, 우선변제권을 승계한 채권양수인은 주택임대차보호법 제3조의2 제9항에 따라 우선변제권 행사를 위해 임차인의 해지권을 대위행사하는 것이 제한되고 있어 그 임대차의 종료 근거 및 시기가 문제될 수 있다. 나아가, “임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다”는 종전 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서 내용이 1999. 1. 21. 개정으로 삭제된바, 임차인의 배당요구로 인한 해지의사는 보증금의 전부 또는 일부의 배당을 정지조건으로 하는 것으로 해석함이 보다 당사자의 의사에 부합할 것이라 생각한다.
다음으로, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 문언은 “임차인이 보증금을 반환받을 때까지는”이라고 규정하고 있으나, 임차인이 보증금반환채권을 전부 양도하여 보증금을 반환받을 자에 해당하지 않더라도 임대인이 보증금 반환을 완료하지 않은 것만으로 그 요건을 충족한다고 해석함이 타당하다는 점을 지적하였다.
마지막으로, 임차인이 보증금을 활용하여 금융을 조달하는 거래 방식으로 이 사안과 같은 임차보증금반환채권의 양도담보 외에 임차보증금반환채권에 관한 질권 설정계약도 흔히 이루어지는바, 임차보증금반환채권이 입질된 경우 채권질권자의 지위를 비교해보았다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The subject case is a case in which a residential tenant entered into a rental loan agreement and a security deposit return guarantee agreement with a financial institution in relation to the rental deposit, and assigned the entirety of the rental deposit return bond to the financial institution to secure current and future obligations incurred by the tenant. In this case, the financial institution, as the assignee of the bond, succeeded to the priority right of reimbursement of the security deposit under Article 3(2)(7) of the Residential Lease Protection Act. The court concluded that if the transferee of such a priority right of reimbursement made a claim at the auction of the leased object, the tenant could claim the continuation of the lease relationship against the transferee of the leased object until the financial institution that transferred the security deposit return bond returned the balance of the security deposit, just as if the tenant with both a counterclaim and a priority right of reimbursement made a claim. One of the most important legal conclusions in reaching this conclusion was that, despite the termination of the lease and the abandonment of the leased premises, not all of the deposit was returned, thus “statutory continuation of the lease”. There are a number of key issues that were not addressed in the judgment, which we will discuss in reaching our conclusion.
First, when does the lease terminate when the assignee of the security deposit return bond, who succeeds to the right of first refusal, is awarded the lease object in the auction process? The precedent is that when a tenant with both a counterclaim and a priority right of first claim makes a demand for dividend at the auction of the leased object, the demand for dividend includes an intention to terminate the lease, and the lease is terminated by termination when the notice of demand for dividend reaches the landlord. Although the subject judgment does not mention the timing of the termination of the lease in this case, the grounds and timing of the termination of the lease may be an issue, as the assignee of the right of first refusal is restricted from subrogating the tenant's right of termination to exercise the right of first refusal under Article 3(2)(9) of the Residential Lease Protection Act. Furthermore, since the proviso to Article 3(2)(1) of the Residential Lease Protection Act, which states that “a tenant may not claim priority repayment of the deposit unless after the termination of the lease,” was deleted by the amendment on January 21, 1999, we believe that it would be more in line with the intention of the parties to interpret the termination due to the tenant's request for dividend as a condition for the distribution of all or part of the deposit.
Next, in relation to the statutory lease relationship after the termination of the lease, notwithstanding the wording of Article 4(2) of the Residential Lease Protection Act, the cause of the termination of the lease does not count, and it is appropriate to interpret that even if the tenant does not qualify as a person entitled to the return of the deposit by transferring the deposit return bond in full, the landlord's failure to complete the return of the deposit is sufficient to fulfill the requirement.
Finally, it is common for tenants to obtain financing by utilizing security deposits, and in addition to the assignment of security deposits such as the one in this case, security agreements are often entered into in relation to security deposits, and the status of the creditor in the case of a security deposit return bond is compared.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 대상판결의 내용
• Ⅱ. 대상판결의 분석
• Ⅲ. 맺음말
• 참고문헌