신탁등기에서 신탁원부 기재사항의 제3자에 대한 효력 - 대상판결 : 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 - = Effect of Matters Registered in the Trust Register on Third Parties in Trust Registration - Supreme Court Decision, February 13, 2025, Case No. 2022Da233164 -

국문 초록 (Abstract)

대법원은 신탁원부 기재사항의 대항력과 관련하여 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조 제1 항을 근거로 신탁원부에 별첨으로 첨부된 신탁자와 수탁자 간 신탁계약의 제3자에 대한 대항력을 인 정해 왔다. 학설은 대체로 이를 비판하면서 (i) 구 신탁법 제3조 제1항에서 ‘대항’의 의미는 신탁재산 의 귀속 문제에서 당해 재산이 위탁자나 수탁자의 고유재산이 아니라 신탁재산에 속한다는 것을 신탁 계약의 당사자 이외의 제3자에 대하여 주장할 수 있다는 의미로 보면서 위탁자와 수탁자 사이의 신탁 계약에서 정한 바에 따른 채권이 그 권리의 성질과 관계없이 그 계약 내용의 공시에 의해 대세효를 가질 수는 없다는 주장, (ii) 신탁법 제4조에 따라 대항할 수 있는 사항은 신탁재산의 귀속에 관한 사 항으로 보면서도 신탁재산의 귀속이라는 특성 내에 그 자체에 신탁재산이 갖고 있는 본질적인 신탁재 산의 성질, 예컨대 신탁재산의 독립성이나 신탁재산과 고유재산의 분별관리 등의 특성 등이 모두 포함 되어 대항력을 가질 수 있는 것으로 이해되어야 하면서 공시제도가 갖는 법적 안정성의 측면을 중시 해야 한다는 주장, (iii) 해석론적 관점에서 신탁원부에 기입된 신탁계약의 내용에 따라 개별적으로 제 3자에 대한 대항력 유무를 판단해야 한다는 주장 등이 존재했다.
대상판결은 신탁등기(신탁원부)의 기재사항과 관련하여 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 제3자 에 대한 대항력을 부인하였다. 이로써 그동안 신탁등기의 제3자에 대한 대항력과 관련하여 이어져 온 위와 같은 논란을 대부분 정리하였다. 특히 신탁부동산이 집합건물인 경우 집합건물의 관리비 납부 의 무를 위탁자가 부담하도록 하는 내용이 신탁원부에 기재되면 제3자에 대한 대항력을 인정하여 집합건 물 관리의 공공성이 저해될 위험성이 있었는데, 대상판결은 수탁자가 자신의 의무를 회피하지 못하도 록 신탁등기의 대항력을 제한적으로 해석하였고 이같은 법리는 집합건물 구분소유권의 순차적 이전 시 각 구분소유권자는 종전 구분소유권자의 체납관리비를 중첩적으로 부담하도록 하여 집합건물의 공 용부분에 대한 관리의 공공성을 우선적으로 고려한 대법원의 기존 판례와도 일치한다. 그러나 신탁원부 기재사항의 제3자 대항력을 제한적으로 해석하는 대상판결의 입장에서는 신탁등기만으로 목적을 달성할 수 있고 신탁원부는 불필요한 것으로 볼 수 있는 반면 부동산등기법 제81조의 최근 개정 내용 은 신탁원부의 중요성을 역설하고 있어 서로 조화를 이루지 못하는 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Supreme Court has held that matters registered in the trust register may be asserted against third parties, including the trust agreement attached as an annex, based on Article 4(1) of the Trust Act and Article 81(1) of the Registration of Real Estate Act. However, most academic commentary criticizes this position and advances three main arguments. First, under Article 3(1) of the former Trust Act, “opposability” should be understood, with respect to the attribution of trust property, as allowing third parties to recognize that the property belongs to the trust rather than to the settlor or trustee; accordingly, obligations arising from the trust agreement between the settlor and trustee should not bind third parties merely through public notice, regardless of their legal nature. Second, although Article 4 of the Trust Act limits opposability to matters concerning the attribution of trust property, this concept should be interpreted broadly to include essential characteristics inherent in trust property, such as its independence and its separate administration from the trustee's own property, thereby ensuring legal stability through the public notice system. Third, whether a particular entry in the trust register is opposable to third parties should be determined on a case-by-case basis, taking into account the specific contents of the registered trust agreement.
The decision at issue denies opposability to third parties for matters recorded in the trust register, except those relating to the composition of trust property, thereby largely resolving the longstanding debate on this issue. In particular, in cases where trust property consists of a condominium unit, entries stating that the settlor bears the obligation to pay HOA fees had raised concerns that such provisions might bind third parties and undermine the public nature of condominium management. The Supreme Court, however, adopted a restrictive interpretation of opposability to prevent trustees from evading their obligations. This approach is consistent with prior Supreme Court case law, which prioritizes the public interest in condominium management by holding successive unit owners jointly and severally liable for unpaid HOA fees. Nevertheless, this restrictive interpretation raises a potential tension: if the intended legal effects can be achieved solely through trust registration, the necessity of maintaining a separate trust register becomes questionable, particularly in light of the recent amendment to Article 81 of the Registration of Real Estate Act, which emphasizes the importance of the trust register.