임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법정임대차관계에 대한 소고 -최근의 판결례를 중심으로- = Legal Analysis of Statutory Lease Relationships Arising from Non-Return of Security Deposit after Lease Termination - With a Focus on Recent Court Precedents -

국문 초록 (Abstract)

임대차 종료 후 임차보증금 반환이 완료되지 않았을 때 임대차관계의 존속을 의제하는 주택임대차보호법 제4조 제2항과 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 실제 임대차 거래에서 아주 중요한 역할을 하고 있는 조항임에도 그간 연구가 많이 이루어지지 않았다. 이와 관련하여 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 2016다244231 판결은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 법정임대차 관계가 인정되는 동안 임차보증금반환채권의 소멸시효 진행에 관한 쟁점을 다루었고, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결에서는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따른 법정임대차관계에서 임차인은 종전 임대차계약에 따른 차임을 지급할 의무만 부담한다는 점을 확인하였으며, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결은 임차인이 임차보증금반환채권을 양도한 사안에서 임대차 종료후 보증금 반환이 이행되지 않은 사례를 다루고 있다. 본고는 위 대법원판결들과 그밖에 하급심 판결들을 살펴보면서, 법정임대차관계의 취지, 성립 요건과 그 구체적 작용 모습에 대해 검토해 보고자 한다.
먼저 법정임대차관계의 성립은 문언상 ① 임대차가 종료한 경우(주택임대차보호법상의 문언으로는 ‘임대차기간이 끝난 경우’), ② 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우의 두 가지를 요건으로 한다. ①과 관련하여서는 주택임대차보호법상의 법정임대차관계의 경우 ‘임대차기간이 끝난 경우’라고 규정하고 있지만, 임대차 종료 원인을 제한하는 것은 타당하지 않다는 점을 설명하고, ②와 관련하여서는 임차인이 보증금반환채권 전액을 양도한 때에도 이에 포함됨을 설명하였다. 다음으로, 위 두 가지 문언상 요건 외에 점유를 요구하는 견해가 있고, 법원의 태도도 그와 같은것으로 생각되나, 임차권등기와의 관계, 점유를 상실한 임차인의 지위 등을 고려하면, 법정임대차관계에 점유를 추가적인 요건으로 삼지 않는 것이 바람직하다는 의견을 제시하고자 한다. 마지막으로, 법정임대차관계에서 임차인이 부담하는 차임 지급의무의 의미를 검토한다. 이는 기존의약정차임과는 다른 부당이득의 실질을 가지고 있는 것으로, 임차인이 목적물을 실질적으로 사용·수익한 때에 한하여 그 사용이익 상당액을 법정차임으로서 지급할 의무가 있다고 해석하고자 한다. 다만, 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결이 보여준 문제의식을 고려한다면, 임차목적물의 차임 시세가 약정 차임보다 상승한 경우에까지 임차인에게 시세상당 법정차임을 부담시키는 것은 법정임대차관계의 취지에 반할 수 있고, 이러한 문제점은 입법적으로 해결함이 바람직할 것이다.

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