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법정책학연구논문 ; 주택임대차의 월세전환 가속화에 따른 보증금규정의 개선방안 연구? 독일민법과 비교법적 고찰 = Die Rolle der Mietkaution im koreanischen Wohnraummietrecht unter dem Eindruck des gegenwartigen Wandels hin zu Vertragen mit einer monatlich zu leistenden Miete und variabler Kaution ? im Vergleich mit den Regelungen des deutschen BGB
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2014
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300
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1211-1242(32쪽)
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최근 각종 통계자료 및 언론을 통하여 접할 수 있듯이 타인의 주택을 주거를 목적으로 사용하는 임대차시장의 구조가 변화하고 있다. 즉 전통적으로 고액의 보증금이 교부되는 ‘채권적 전세’로부터 점차 보증금의 액수가 낮아지고 그 대신 매월 차임이 지급되는 임대차유형, 이른바 ‘보증금 비중이 낮은 월세’가 선호되는 현상이 최근 들어 더욱 가속화되고 있다. 본고는 이러한 월세유형의 임대차에서 매월 차임을 지급함에도 불구하고 과연 채권적 전세에서 필수적인 현재 보증금 관련규정이 그대로 적용되어야 하는가에 대한 문제제기를 통하여 보증금 규정에 대한 재검토 필요성에 착안하여 작성되었다. 이에 대한 연구를 위하여 전형적으로 매월 차임을 주거사용의 대가로 지급하는 임대차유형을 주된 형태로 하고 또한 원칙적으로 보증금제공이 법적으로 강제되지 않는 독일민법상 보증금에 대한 법규범을 비교법적으로 살펴보았다. 이에 따라 독일 주택임대차에 있어 보증금 관련 규정(독일민법 제551조)의 분석을 통하여 현재 우리의 주택임대차 구조가 보증금 비중이 낮은 월세유형으로 전환되어가고 있는 현실에 비추어 보증금과 관련한 시사점을 찾아보았다: 첫째, 임대차계약의 불이행에 따른 손해의 담보에 초점을 맞추어 보증금 이외의 다른 유형의 인적 · 물적 담보 역시 제공될 수 있을 것이다. 둘째, 임차인이 월세를 지급함에도 불구하고 보증금이 필요하다면 그 법적인 한도는 어느 정도가 타당할지에 대하여 우리의 사정을 고려한 논의가 필요할 것이며, 사견으로는 임대인의 임대차계약의 해지기간과 연계하여 6개월분의 차임을 기준으로 한 법적 제한이 가능할 것이라 생각한다. 셋째, 임차인이 새로운 주택으로 입주할 때의 경제적 부담을 줄이는 관점에서 보증금의 분할지급권의 도입가능성 역시 논의되어야 한다. 넷째, 제공된 보증금을 임대인이 적극적으로 일정한 금융기관에 예치를 하고 이자를 증식하게 하는 의무 역시 당사자의 이익에 모두 부합할 수 있으므로 우리 법제에의(특히 주택임대차보호법에의) 도입 및 입법과 관련한 논의가 가능할 것이다. 우리의 임대차 구조가 채권적 전세 중심에서 월세 중심으로 전환되고 그 속도가 점차 빨라진다고 하더라도 이러한 변화가 주택임대차시장에서 근시일내에 임대차유형이 월세의 형태로 모두 대체될 것임을 의미하지는 않는다. 채권적 전세하의 임대차관계를 보호할 필요성은 여전히 지대하다. 그러나 이른바 월세시장이 거대해지는 상황 역시 우리 주택임대차시장의 현주소임은 부인할 수 없다. 따라서 우리 주택임대차구조를 채권적 전세 또는 보증금 비중이 높은 월세와, 보증금 비중이 낮은 월세로 이원화하여 규율하는 방법을 제안한다. 즉 채권적 전세에 있어서 중점인 보증금반환의 문제의 해결에 있어서는 기존과 같이 계속 주택임대차보호법 관련규정이 중심적인 역할을 하여야 하고, 보증금 비중이 낮은 월세의 경우에서는 위에서 살펴본 시사점을 기초로 신설된 조문을 통하여 규율되는 이원적 규제의 체제가 바람직할 것이라 생각한다. 이에 대한 활발한 논의가 지속적으로 진행되어 입법적 · 정책적인 보완을 기대한다.
더보기In letzter Zeit hat sich, wie anhand der verschiedenen statistischen Daten und Medien erkennbar, die generelle Struktur des Wohnraummietverhaltnisses in Korea verandert: Die Situation andert sich dahingehend, dass ‘das schuldrechtliche Tschonsae-Mietverhaltnis’, in dem eine Kaution von etwa 40 - 70 % des Verkehrswertes der Wohnung einmalig bezahlt wird, von dem ‘Mietverhaltnis mit variabler Kaution’ verdrangt wird, bei welchem der Mieter neben der Kaution (die eher geringer ist, als die jene beim schuldrechtlichen Tschonsae-Mietverhaltnis) die Miete jeden Monat zusatzlich zahlt. Dieser Wandel fuhrt zu der Frage, ob die bisherigen Regelungen der Kaution beim schuldrechtlichen Tschonsae-Mietverhaltnis auch unverandert auf das Mietverhaltnis mit variabler Kaution angewendet werden sollten. Diesbezuglich wurden in dieser Arbeit insbesondere die deutschen Regelungen der Kaution bei Wohnraummietverhaltnissen rechtsvergleichend untersucht, da es in Deutschland ublich ist, dass der Mieter die Miete jeden Monat zahlt und grundsatzlich die Leistung der Kaution gesetzlich nicht zwingend ist. Dementsprechend wurde die Regelung des § 551 BGB untersucht, um daraus Erkenntnisse abzuleiten, die hinsichtlich der Beschleunigung einer Wende des koreanischen Wohnraummietrechts hin zum deutschen System nutzbar gemacht werden konnen. Dabei hat sich Folgendes eregben: i) In Bezug auf die Sicherheit fur Schaden des Vermieters durch die Verletzung des Mietvertrags konnte nicht nur eine Barkaution, sondern auch eine personliche bzw. dingliche Sicherheit beim Mietverhaltnis mit variabler Kaution in Korea geleistet werden. ii) Wenn es erforderlich ist, dass der Mieter trotz der Zahlung der monatlichen Miete zusatzlich die Kaution leisten sollte, ist eine Auseinandersetzung unentbehrlich, wie hoch eine Kaution gesetzlich beschrankt werden durfte. Meiner Meinung nach konnte eine solche Obergrenze der Kaution unter Berucksichtigung der 6-monatigen ordentlichen Kundigungsfrist des Vermieters in Hohe des Sechsfachen der auf einen Monat entfallenden Miete bestimmt werden. iii) Eine Einfuhrungsmoglichkeit des Teilzahlungsrechts des Mieters sollte diskutiert werden, um beim Wechsel in einen neuen Wohnraum seine finanzielle Belastung gering zu halten. iv) Da die Verpflichtungen der Anlage bzw. Verzinsung der Kaution des Vermieters im Hinblick auf die Verstarkung der Funktion der Sicherheit zu Gunsten des Vermieters und die Vermehrung des Zinses bei Beendigung des Mietverhaltnisses zu Gunsten des Mieters der Interessen der beiden Vertragsparteien dienen konnen, sollte die Einfuhrung solcher Verpflichtungen in Korea ernsthaft diskutiert werden. Die Ruckzahlung der Kaution im Sinne des schuldrechtlichen Tschonsae-Mietverhaltnisses wird immer noch von Bedeutung sein. Allerdings ist das Mietverhaltnis mit variabler Kaution auch offensichtlich ein wichtiger Bestandteil des aktuellen koreanischen Mietmarkts. Daher sollte meiner Meinung nach die Struktur des koreanischen Wohnraummietrechts unter dem Gesichtspunkt einer Abwagung der Interessen zwischen dem Mieter und dem Vermieter in 2 Typen gesetzgeberisch bzw. rechtspolitisch eingeteilt und jeweils gesondert geregelt werden: das schuldrechtliche Tschonsae-Mietverhaltnis und das Mietverhaltnis mit variabler Kaution.
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2013-01-01 | 평가 | 등재학술지 유지 (등재유지) | KCI등재 |
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2004-01-01 | 평가 | 등재후보학술지 선정 (신규평가) | KCI후보 |
기준연도 | WOS-KCI 통합IF(2년) | KCIF(2년) | KCIF(3년) |
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2016 | 0.93 | 0.93 | 0.77 |
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0.73 | 0.71 | 0.839 | 0.41 |
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