강제경매에서 최저매각가격제도와 저감제도의 문제 = Problems of Minimum Selling Price and Abatement System in Foreclosure Auction

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Through the foreclosure auction, the creditor tries to satisfy his bond as much as possible, and the debtor tries to settle his debt as much as possible. In addition, the swift termination of the forced auction process reduces the cost burden, including interest from the executive debtor. And through the speed and efficiency of the proceedings, the executive court can increase the efficiency of the work.
However, in the compulsory auction system for real estate, the minimum auction price system and the reduction system in the new auction are contrary to the above-mentioned purpose. In other words, the minimum selling price system has a practice in which its specific criteria are unclear and the market price is determined to be the minimum selling price. And because of this, this system is causing the side effect of lowering the sale rate and infringing on interests of stakeholders. It also fails to achieve the speed and efficiency of the procedure.
In the case of a new auction, the reduction is uniformly reduced to 20% or 30% each time without any clear criteria, and is also continuously lowered. This undermines the active participation of auction participants, thereby lowering the sale rate and leading to the side effects of bargain sales. In other words, it undermines the interests of stakeholders such as creditors and debtors and reduces the effectiveness of the executive court's work. The minimum selling price system and the abatement system have a tendency to increase their side effects while synergizing with each other.
Therefore, both systems should be abolished and replaced with new ones. What can be considered as a new system is Germany and Japanese style. The German style is the method of placing the lower limit of the sale, and the Japanese style has two criteria: the standard sales price and the minium purchase price. However, since the German system has many differences in the system of compulsory execution from Korea, the introduction of the German law system requires more careful consideration.
Therefore, I think that it is an important reference that both the selling rate and the selling price rate increased sharply after Japan improved the auction system. In other words, if the new system does not change the framework of the current enforcement auction system, I think it is worth referring to the Japanese reform.

국문 초록 (Abstract)

강제경매를 통하여 채권자는 자신의 채권을 최대한 만족시킬 수 있어야 하고 채무자는 되도록 최대한 자신의 채무를 청산할 수 있도록 하여야 한다. 또한 여러 차례의 경매에 따른 집행채무자의 이자 등 비용부담이 증가되지 않도록 하여야 한다. 그리고 절차의 신속성과 효율성을 통하여 집행법원의 업무 효율성을 높여야 한다.
그러나 현행 부동산의 강제경매제도에서 최저매각가격제도와 저감제도는 위와 같은 강제경매제도의 취지에 역행하는 실례를 보이고 있다. 즉 최저매각가격제도는 그 구체적 기준의 불명확성과 감정평가액을 최저매각가격으로 결정하는 관행으로 인해 매각률을 저하시켜 이해관계자의 이익도 저해하고 절차의 신속성과 효율성도 달성하지 못하고 있다. 저감제도의 경우도 새 매각이 이루어지는 경우 명확한 기준이 없이 법원별로 20% 아니면 30%로 저감하고 있고, 제한은 있지만 계속해서 저감함으로써 경매참여자들의 적극성을 떨어트려 매각률도 낮추게 되고 결국 염가 매각이 되어 채권자 등 이해관계자의 이익을 해치고 매각의 지연으로 인한 집행법원의 업무 부담도 높이고 있다. 최저매각가격제도와 저감제도는 함께 맞물려 돌아가면서 그 부작용을 증대시키는 경향이 있다.
따라서 두 제도는 폐지하고 새로운 제도로 대체하여야 할 것이다. 새로운 제도로 고려할 수 있는 것은 독일식의 매각 하한선을 두는 방법과 일본식의 매각기준가격과 매수가능가액이라는 두가지 기준을 두는 방식을 생각할 수 있다. 두 방식 중에 어느 방식이 우월하다고 단정적으로 판단하기는 어렵다. 두 제도 모두 앞서 언급한 경매제도의 취지에 부합하려는 노력의 산물이다. 그런데 우리나라는 잉여주의 하에서 소멸주의를 원칙으로 하고 예외적으로 인수주의를 병용으로 하고 있다. 반면에 독일은 최저입찰가격제도하에서 인수주의를 기본으로 하고 있는 등 우리와 제도적으로 많은 차이를 보이고 있다. 따라서 독일식 제도 도입에는 일본식 제도 도입보다는 더 신중한 검토가 필요하다.
그래서 우리와 같은 문제를 안고 있었던 일본이 저감제도를 폐지하고 최저매각가격제도를 매각기준가격제도와 매수가능가격제도로 개혁한 이후 매각률과 매각가율 모두 큰 폭으로 상승한 점은 우리에게 시사하는 바가 크다고 볼 수 있다. 즉 새로운 제도로는 현행 강제집행제도의 틀을 크게 바꾸지 않는다면 일본의 개혁을 참고할만하다고 생각한다.

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