중국의 토지사용권과 「小産權房」의 법적 지위 = Legal Issues of Land Use Rights and 「Small Property Residential Houses」 of China

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

China has adopted public ownership system of socialism of land, so the ownership of the building on land and the ownership of ground are separated. And for individuals, they only have the ownership of the building on land based on the land use rights.


Since Reformation and Opening, the socialist market economy has taken shape initially. In the great context of urbanization and the accretion of population, Housing Programs have been a very important social issue in China. Under this background, a kind of unlawful buildings appeared which are built on Collective-owned land to be sold to the non-members in violation of State Housing Development Plan.


The builders are developing collective construction land or agricultural land such as curtilage base for housing. This type of housing is called Rural House Built on Collective Land or Small Property Residential Houses. It's unlawful and can not get the certificate(land use card or building droit card), but it has taken 20% market share of housing exchange market of China now.


The Chinese Government adopted strict counter-approaches to deal with this problem. The state council has declared "Rural residential land only can distributed among the farmers. Urban residents are from rural to purchase the homestead, farmer house or the house of small property right". The Chinese Government Prohibits sales of the housing of small property right. The court sentenced the contract for the sale of the housing of small property right is avoided. Even, for the housing of small property right, a forcible execution has been carried out on the dismantle in some parts of China.
About the housing of small property right, we can find it at Article 151-153 of Real Right Law and Article 43, Article 59-63 of Land Management Law. The basic reason for the phenomenon of the housing of small property right can be due to the imperfect legislation.


The settlement for the problem of the housing of small property right is as follows. Firstly, improving legal system to make the collective construction land use right can be transferred(to emend the Land Management Law). Secondly, imposing restrictions on the high-priced residential housing's development by collective land acquisition. Thirdly and lastly, for the house of small property right which has been sold out, the course of the transactions of its land use rights should be admitted and a reasonable taxation policy should be instituted.

국문 초록 (Abstract)

토지의 社會主義 公有制를 실행하고 있는 중국에서는 토지와 그 지상건물에 대한 소유권의 귀속주체가 분리되어, 개인에게는 오로지 토지사용권에 근거하여 건축된 그 지상의 건물에 대한 소유권만 인정될 뿐이다.
중국의 개혁개방정책 실시 이후 시장경제제도가 도입되면서 도시화는 그 속도가 가일층 빨라지고 있다. 이에 따라 도시인구도 급속하게 증가하고 있는 추세에서 주택문제가 중요한 사회문제로 등장하게 되었다. 이러한 배경 하에서 국가의 주택건설계획에 부합하지는 않지만, 집단소유의 토지상에 건설되어 집단 구성원이 아닌 자에게 거래되고 있는 변칙적인 불법 주택이 등장하게 된 것이다.
農村宅基地를 비롯하여 集團建設用地 또는 農業用地를 개발하여 주거로 사용하는 주택이 등장하게 되었으며, 이러한 주택을 「小産權房」이라고 한다. 국가가 인정하는 권리증서(土地使用證 또는 住宅産證)를 취득할 수 없는 이와 같은 불법적인 주택인 小産權房은 현재 중국에서 거래되고 있는 주택상품의 약 20%를 점하고 있는 실정이다.
이에 대한 중국 정부의 대처 방안은 엄격하다. 2007년에 國務院은, 「농촌주택용지는 오직 해당 촌민에게 분배하고, 도시 주민은 농촌택지 ․ 농민주택 ․ 小産權房을 구매할 수 없다」고 하였다. 중국 정부는 小産權房의 거래를 금지하고 있는데, 법원에서도 小産權房의 매매계약은 무효라고 판시하고 있으며, 심지어 일부 지역에서는 小産權房에 대한 강제철거를 진행한 예도 있다.
小産權房과 관련된 법률 규정은 물권법 제151조～제153조와 토지관리법 제43조와 제59조～제63조의 내용이다. 小産權房이 등장하게 된 배경은 근본적으로 입법상의 不備이다.
小産權房 문제의 해결방안으로서는, 1. 집단소유 건설용지사용권을 양도할 수 있는 법률 제도를 정비하여야 한다(토지관리법의 개정). 2. 농촌택지사용권의 주체를 확대하여 그 집단의 촌민이 아닌 도시 주민이나 법인 등에게까지 매매나 증여 등에 의한 취득을 인정하도록 하여야 한다. 3. 이미 거래된 小産權房에 대해서는 토지사용권의 양도 절차를 인정하고, 세금을 부과하여 합법화할 필요가 있다.

참고문헌 (Reference)

• 1 程嘯, "不動産登記法" 法律出版社 2011
• 2 孫憲忠, "論物權法" 法律出版社 2001
• 3 魯曉明, "論小産權房流轉" (5) : 2010
• 4 이상욱, "중국의 토지사용권, In 土地法의 理論과 實務 : 至巖 李善永博士華甲紀念" 법원사 2006
• 5 이상욱, "중국 물권법(초안) 상의 토지사용권" 한국토지법학회 (22) : 173-202, 2006
• 6 李佳穗, "試論小産權房的法律症結與改革路徑" 27 (27): 2009
• 7 王彦, "解決小産權房問題對策硏究" 28 (28): 2010
• 8 屈茂輝, "用益物權制度硏究" 中國方正出版社 2005
• 9 陳小君, "物權法名家講壇" 中國人民大學出版社 2008
• 10 王利明, "物權法名家講壇" 中國人民大學出版社 2008
• 11 史尙寬, "民法總論" 中國政法大學出版社 2000
• 12 徐万剛, "構建城鄕統一建設用地市場" (154) : 2010
• 13 符啓林, "房地産法" 法律出版社 2009
• 14 蘇勇, "小産權房轉化爲保障性住房的路徑選擇" (2) : 2011
• 15 蔡繼明, "小産權房的制度根源及治理方略" (22) : 2009
• 16 宋志紅, "小産權房治理與 '土地管理法' 修改" 24 (24): 2010
• 17 楊海靜, "小産權房拷問 '物權法'" 27 (27): 2009
• 18 龍翼飛, "對我國農村宅基地使用權對法律調整的立法建議" (9) : 2009
• 19 崔建遠, "土地上的權利群硏究" 法律出版社 2004
• 20 吳高盛, "中華人民共和國物權法, 解析" 人民法院出版社 2007
• 21 許安標, "中華人民共和國憲法 通釋" 中國法制出版社 2003
• 22 胡康生, "中華人民共和國 物權法釋義" 法律出版社 2007
• 23 王勝明, "中華人民共和國 物權法 解讀" 中國法制出版社 2007
• 24 中國法制出版社, "中華人民共和國 土地管理法 注解與配套" 中國法制出版社 2011
• 25 蒲堅, "中國歷代土地資源法制硏究" 北京大學出版社 2010
• 26 劉雲生, "中國不動産法硏究" 法律出版社 2007
• 27 劉俊, "中國土地法理硏究" 法律出版社 2006
• 28 王衛國, "中國土地權利硏究" 中國政法大學出版社 2003
• 29 宋麗, "“小産權房”合法化的理論探討" (6) : 2009
• 30 陳耀東, "“小産權房”及其買賣的法律困境與解決" 25 (25): 2010