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집합건물 관리단의 공용부분 무단점유자에 대한 시설물철거 및 그 대지인도청구에 관하여 관리단집회의 결의가 필요한지 여부 - 대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결 - = Is a resolution at the condominium buildings managing bodyʼs meeting necessary for a lawsuit against an unauthorized occupant of the buildingʼs section for common use seeking demolition of facilities and return of the site? - Supreme Court Decision 20
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2023
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534-560(27쪽)
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On September 29, 2022, the Supreme Court of Korea ruled that the managing body of condominium buildings may file a lawsuit against an unauthorized occupant of the section for common use or site seeking the return of unjust enrichment as a managerial act according to a resolution at the managing body’s meeting or rules of the managing body. It affirmed the judgment of the Court of Appeal which provided that a lawsuit seeking the demolition of facilities and return of the site against unauthorized occupants of the section for common use of condominium buildings is an act of preservation and thereby does not require a resolution at the managing body’s meeting, based on Articles 16, 23, 25, and 26 of the 「Act On Ownership And Management Of Condominium Buildings」(hereinafter referred to as the ‘Condominium Buildings Act’).
This paper analyzes whether a lawsuit seeking the demolition of facilities and return of the site against an unauthorized occupant of the section for common use of condominium buildings constitutes an act of preservation as a part of the management body’s business and whether a resolution at the managing body’s meeting is necessary to file the lawsuit.
The condominium buildings’ managing body is an organization established for the purpose of carrying out projects related to the management of buildings, their sites and ancillary facilities (Article 23, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act). The Condominium Buildings Act stipulates that matters concerning the change and management of sections for common use should be decided by a resolution at the managing body’s meeting (Articles 15, 15-2, 16, and 19) and that the preservation thereof may be done by each co-owner (Article 16, paragraph 1). Acts of preservation to prevent loss or damage of the section for common use and to maintain the current state and value fall under the managing body's scope of business and shall be determined by a resolution at the managing body's ordinary meeting in accordance with the main text of Article 16, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act.
Meanwhile, Article 25, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act lists the act of preservation as one of the authority and obligations of the manager. The manager is the representative of the managing body and the executor of the duties thereof (Article 24, Paragraph 1) but does not have an independent legal status. Therefore, acts of preservation by the manager should be limited to de facto actions to prevent loss or damage of the section for common use and to maintain its current state and value. That is, the provision cannot be interpreted to provide the basis that acts of preservation can be performed by the managing body without a resolution at the managing body’s meeting.
A lawsuit seeking the removal of facilities and return of the site against an unauthorized occupant of the section for common use of condominium buildings is an act to prevent the loss or damage and to maintain the current state and value of the section for common use and its site and thus constitutes an act of preservation which belongs to the managing body’s business and falls under a matter of management of the section for common use, provided by the Article 16, Paragraph 1 of the Condominium Buildings Act. Therefore, as the provision requires, matters of management of the section of common use – including filing a lawsuit - must be determined by a resolution at the managing body’s meeting.
대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결(대상판결)은, 집합건물의 관리단이 관리행위로서 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정한 바에 따라 공용부분이나 대지의 무단점유자에 대하여 부당이득반환소송을 할 수 있다고 하면서, 집합건물법 제16조, 제23조, 제25조, 제26조에 근거하여 공용부분에 무단으로 설치된 시설물철거 및 대지인도청구는 보존행위에 해당하여 그 청구를 위하여 미리 관리단집회의 결의를 거칠 필요가 없다고 한 원심의 판단에 대하여 법리오해의 잘못이 없다고 하였다.
이 글은 공용부분 무단점유자에 대한 시설물철거 및 대지인도청구가 관리단의 업무로서 보존행위에 해당하는지와 그 청구권의 행사요건에 관하여 검토하였다.
관리단은 집합건물과 그 대지 및 부속시설에 대한 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 설립되는 단체이고(집합건물법 제23조 제1항), 집합건물법은 공용부분 등의 변경 및 관리에 관한 사항을 관리단집회의 결의로써 결정하도록 규정하면서(제15조, 제15조의2, 제16조, 제19조), 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있는데(제16조 제1항 단서), 공용부분 등의 멸실·훼손을 방지하고 현재 상태 및 가치를 유지하기 위한 보존행위는 관리단의 업무 범위인 공용부분 등의 관리에 관한 사항에 속하고, 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 통상의 결의를 거쳐야 한다. 대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결도 “구분소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기초하여 권리를 행사할 때 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 개별로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐서 하여야 하는 관리행위로 보아야 한다.”라고 판시를 하였다.
집합건물법 제25조 제1항은 관리인의 권한 및 의무의 하나로서 보존행위를 규정하고 있는데, 관리인은 관리단의 대표자이고 업무집행자일 뿐(제24조 제1항), 법률적으로 독립한 지위를 갖지 못하므로 관리인의 보존행위는 공용부분 등의 멸실·훼손을 방지하고 현재 상태 및 가치를 유지하기 위한 사실적 행위에 한정된다고 보아야 하고, 위 규정에 근거하여 관리단이 관리단집회의 결의 없이 보존행위에 해당하는 법률상 조치를 할 수 있다고 해석할 수는 없다.
공용부분의 무단점유자에 대한 시설물철거 및 대지인도청구는 공용부분 및 그 대지의 훼손을 방지하고 현재 상태를 유지하기 위한 행위로서 성질상 보존행위에 속하고, 이는 집합건물법 제16조 제1항의 관리에 관한 사항에 포함되며 관리단의 업무에 속하므로 관리단은 위 규정에 따라 관리단집회의 통상의 결의를 거쳐서 그 보존행위를 하여야 한다.
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