KCI우수등재
공유부동산과 법정지상권의 성립 - 지상권 설정의 용인의사와 공유지분에 대한 용익물권 설정의 한계를 중심으로 - = The Issue of Establishing Statutory Superficies in Joint-Owned Real Estate - With a Focus on Consent for Superficies and the Limits of Usufructuary Real Right Establishment on Joint-owned Share -
저자
정의진 (서울중앙지방법원)
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학술지명
권호사항
발행연도
2023
작성언어
Korean
주제어
등재정보
KCI우수등재
자료형태
학술저널
수록면
37-73(37쪽)
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법정지상권이 건물의 존속보장을 실현하는 기능을 수행하고 있음을 부정할 수는 없다. 그러나 그 의의와 정당성은 그것이 당사자의 추정적 의사를 실현하는 제도라는 점에서 찾아야 한다. 나아가 공유부동산에서의 법정지상권 성립 문제도 기본적으로 그러한 추정적 의사를 밝히는 방향으로 해결되어야 한다. 법정지상권의 일반적인 성립 요건은 ‘동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유할 것, 매매등 적법한 원인으로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라질 것’이나, 우리나라 판례는 거기에 추가로 공유자들 사이에 지상권 설정의 용인의사가 있는지, 토지에 지상권을 설정하는 것이 다른 공유자들에게 부당한 결과를 초래하는 것은 아닌지를 살피고 있으며, 동일인 소유 요건도 토지와 건물의 공유자 ‘전원’이 일치하는지를 기준으로 해석한다.
이러한 기존 판례의 논거를 비판적으로 검토해 보면, 공유부동산에서의 법정지상권의 성립 문제는 지상권 설정의 용인의사와 공유지분에 대한 용익물권 설정의 한계를 동시에 고려하여 해결되어야 한다. 이는 구체적으로 다음을 의미한다. ① 지상권 설정의 용인의사를 단순히 건물의 존재를 용인할 의사라고 보기는 어렵고, 이는 객관적·외형적 사정을 종합할 때 토지의 용익적 가치를 건물에 이전할 적극적 의사에 기초하여 공유지분에 기한 토지 전부에 대한 직접적인 사용·수익을 포기하고 토지 중 일부분에 대한 처분권도 다른 공유자에게 위임할 의사를 의미하므로 매우 예외적으로 인정될 수밖에 없다. ② 공유물에 지상권을 설정하는 것은 공유물에 대한 처분행위이므로, 토지의 과반수 지분권자가 건물의 존속을 희망한다는 의사가 밝혀지는 것만으로는 부족하고, 토지공유자 전원의 일치된 용인의사가 확인되어야 하며, 판례의 ‘부당성’ 논거는 위와 같은 취지에서 이해할 수 있다. ③ 공유지분에 대한 용익물권 설정의 한계에 따라 공유토지 중 일부 지분을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립할 수 없는데, 동일인 소유 요건을 토지와 건물의 공유자 전원이 일치하는지를 기준으로 판단해야하는 것도 위와 같은 한계 때문이다.
While it cannot be denied that statutory superficies serves the function of ensuring the continued existence of a building, its significance and legitimacy should be found in the fact that it is an institution that realizes the presumed intention of the parties involved. The issue of establishing statutory superficies in joint-owned real estate should also fundamentally be resolved in the direction of ascertaining such presumed intentions. The general requirements for the establishment of statutory superficies include 'the same person owning the land and the above-ground building, and a lawful cause for the change of ownership of the land and the above-ground building,' but precedents of the Korean Supreme Court also examine whether there is a consent to the establishment of superficies among the co-owners and whether the establishment of superficies on the land results in unfair consequences for other co-owners. The same person's ownership requirement is also interpreted based on whether the co-owners of the land and the building 'as a whole' match.
A critical review of these existing precedents reveals that the issue of establishing statutory superficies in joint-owned real estate should be resolved by considering both the consent for the establishment of superficies and the limits of usufructuary real right on joint-owned share simultaneously. This means specifically that: 1. The consent for the establishment of superficies should not be simplistically construed as a mere tolerance for the building's presence. Instead, it is rooted in an active intention to transfer the land's beneficial value to the building, involving the relinquishment of direct use and benefits of the entire land under joint ownership and the delegation of disposal rights to other co-owners—a recognition typically reserved for highly exceptional circumstances. 2. The establishment of superficies on joint-owned real estate constitutes a disposal act regarding the property. Therefore, it is not sufficient to merely demonstrate the intention of the majority owner of the land share to wish for the continued existence of the building; it is necessary to confirm the unanimous consent of all land co-owners. 3. It's generally not possible to establish statutory superficies on a jointly-owned share, due to the constraints in setting up usufructuary real right on such properties, and the same person's ownership requirement must also be judged based on whether all co-owners of the land and the building are in agreement.
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