「주택임대차보호법」제6조의3 제1항에 따른 갱신요구권의 행사 - 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결 - = Renewal by exercising extension request right in accordance with Article 6-3 of the Housing Lease Protection Act

국문 초록 (Abstract)

｢주택임대차보호법｣ 제6조의3 임차인의 갱신요구권이 인정된 후 대법원 판례의 큰 흐름은 먼저, 임차인의 갱신요구권을 형성권으로 이해하면서도 상대방인 임대인의 갱신거절권도 하나의 권리로 구성하여 양수인도 이를 승계하여 갱신요구를 거절할 수 있다고 하였다. 대상판결은 ‘실거주요건 조항’은 임차인의 계약갱신요구권에 대한 권리장애사실 또는 권리저지사실로서 이에 대한 주장 및 증명책임은 임대인에게 있다고 판시하였다. 이러한 임대인의 실제 거주 목적을 임대인이 증명한다는 증명책임에 대한 판단은 옳은 판단이다. 그러나 갱신요구권의 실체법적 행사 요건을 면밀하게 검토하지 않고 실제 거주 목적의 실질적 범위도 명시하지 않고 절차법적인 판단을 하였다. 따라서 대상판결의 결론적인 면에서 찬성하지만 이에 실체법적으로 보장된 임차권의 성질을 검토해 보는 것은 의미가 있다.
｢주택임대차보호법｣ 제6조의3 제1항을 본문과 단서의 형식으로 법률요건분류설을 바로 적용하기에 앞서, 법률조항의 내용과 구조, 법적 성격 등을 법적 안정성과 구체적 타당성을 찾는 법해석에 따라 문언적 해석과 그 한계점 및 체계적 해석의 보충점을 보고 나아가 연혁적·합목적적 해석 방법으로 갱신요구권의 행사를 본다. 갱신요구권은 임차인의 퇴거사유로 정당한 사유(GOOD CAUSE)를 요구하는 국제적 추세에 따른 것으로 볼 수 있다. 정당한 사유로 인한 퇴거제도가 최초에 생겨난 유럽에서는 주거권을 기본적 인권으로 선언하고 유럽인권법원에서는 인권의 침해를 이유로 한 임차권주장을 다루고 있다. 그 기본 개념은 약자로 간주되는 임차인을 보호하기 위하여, 임차인이 계약을 연장하거나 계약기간을 결정하는 그러한 임차인의 추정적 권리를 전제로, 임대인이 정당한 사유가 있어야 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있다. 유럽에서는 근로계약의 갱신기대권을 보호하듯이 임대차계약도 평생계약 내지는 사회적 장기계약으로 인식하고 있다.
｢주택임대차보호법｣에서 보호하는 임차인의 권리(임대차기간 보장)는 헌법상의 평등권, 주거권, 인간으로서의 존엄과 가치, 행복추구권, 사생활의 자유의 불가침해성 등을 지키기 위해 직접 보호받아야 한다. 갱신거절권을 권리의 효력적 측면에서만 보면 보호되는 권리는 오히려 임대인의 재산권이 될 것이다. 그러나 임대인의 갱신거절권을 주택임대차계약의 해지에 대한 제한된 권리(조건)로 인식할 것이 필요하다. 그러하다면 갱신요구권의 실체법적으로 보호되고 있는 권리는 임차권에 대한 갱신기대권으로 갱신기간에 갱신요구를 하면 해제조건부 임차권이 실체법적으로 보장되는 것으로 볼 수 있다. 정당한 사유의 존재라는 해제조건이 성취될 경우 보장되었던 임차권은 소멸하는 것으로 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After Article 6-3 of the Housing Lease Protection Act provided a tenant's right to request renewal, the main trend in Supreme Court precedent was to understand the tenant's right to request renewal as a formative right, while also constituting the landlord's right to refuse renewal as a separate right. The subject decision held that the ‘actual residence requirement’ impedes or blocks the tenant's right to request renewal, and that the burden of proof and assertion of this lies with the landlord. This judgment correctly places the burden of proof on the landlord to prove the landlord's actual purpose of residing in the property. However, the court failed to closely examine the substantive requirements for exercising the right to request renewal, nor did it specify the actual scope of the purpose of actual residence, relying instead on procedural considerations. Therefore, while supporting the conclusion of the subject decision, it is worthwhile to examine the substantive nature of the leasehold right.
The right to request renewal can be seen as following the international trend of requiring good cause for tenant eviction. In Europe, where the system of good cause eviction first emerged, the basic concept was to protect tenants, who are considered vulnerable, by presupposing the tenant's presumptive right to extend the lease or determine the term of the lease. This presupposes that the landlord can terminate or refuse to renew the lease only with good cause. In Europe, just as employment contracts are protected with the expectation of renewal, lease agreements are also recognized as lifelong or long-term social contracts.
In this case, the substantive right protected by the right to demand renewal is the right to expect renewal of the lease. Requesting renewal during the renewal period can be viewed as substantive legally guaranteeing a conditional lease. Since the lease is renewed upon exercising the right to demand renewal during the renewal period, the lease is deemed to be terminated upon the fulfillment of the termination condition, which is the existence of a justifiable cause.