토지이용 변화가 지가 변화에 미치는 영향에 관한 연구-서울시 강북지역을 사례로- = A Study on Impacts of Land Use Change on Land Price Change in Northern Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban and real estate economics suggest that land use considerably determines the level of the price. However, we have less understanding on the impacts of land use change on land price over urban areas. This study aims to analyze how land use change creates spatial variation of land price change in Northern Seoul between 2001 and 2007 with Ordinary Least Square and Spatial Econometrics. The model outputs reveal that converting from single-family housing to condominium, commercial, and mixed-use, from mixed-use to commercial, and from commercial to mixed-use tend to increase the land price in developed land models. Meanwhile, land use change from residential raw-land to condominium and from commercial raw-land to commercial and office use enhance the level of land price in raw-land models. This study provides the insightful alternative for appraisal and land valuation through modeling impacts of land use change on land price.

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 서울시 강북지역을 사례로 2001년과 2007년 사이 같은 필지의 토지 이용 변화가 토지 가격 변화에 미친 효과를 일반회귀분석(Ordinary Least Square, OLS)과 공간계량모형으로 분석하였다. 먼저, 기존토지개발모형의 결과를 보면, 2001년 단독주택에서 2007년 아파트, 상업용, 주상복합으로 변경된 경우와 같은 기간 주상복합에서 상업용, 상업용에서 주상복합으로 바뀐 경우 지가 상승효과가 나타났다. 반면, 이 기간에 단독주택에서 다세대주택, 주상복합에서 단독주택으로 용도를 바꾼 경우는 지가 하락효과를 보였다. 그 다음 나지개발모형 결과를 보면, 주거나지에서 아파트로, 상업나지에서 상업용과 업무용으로 바꾼 경우만 지가 상승효과가 나타났다. 연구 결과가 주는 정책적 함의는 첫째, 향후 도시공간상 역동적 토지이용 변화에 의한 지가 변화를 설명하고 예측하는 데 활용할 수 있을 것이다. 둘째, 현행 공시지가 평가부문에서 용도 변화에 의한 가격 증감에 대한 명시적 고려가 없다는 점에서 이 연구 결과를 활용하여 공시지가 산정 등 다양한 감정평가 부문에서 용도 변경 변수를 적극 도입할 수 있을 것이다. 셋째, 기존의 다중회귀분석과 더불어 공간계량모형을 적극 도입하여 서로 약점을 보완할 수 있을 것이다. 이는 최근 대량평가모형(Mass Appraisal Models)에서 공간계량모형을 적극 도입하고 있다는 점에서 향후 주목받을 사안이 될 전망이다. 끝으로, 이 연구의 유사한 설명변수로 구성한 기존토지개발모형과 나지개발모형의 결정계수와 통계적 유의미성을 비교해 보면, 상대적으로 나지개발모형의 결정계수가 낮고 동시에 통계적으로 유의미한 변수가 기존토지개발모형에 비해 적음을 알 수 있다. 따라서 향후 나지가격을 추정하는 모형을 구성함에 있어 미래에 대한 기대감과 같은 변수를 모형 구성에 적극 검토할 필요성이 있음을 제기한다.

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