부동산 개발사업의 유형별 투자결정요인 분석

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업에서 가장 중요한 의사결정 포인트는 사업성이다. 사업성을 확보하기 위해서는 무엇보다 주어진 분양가 아래에서 토지비와 공사비 등 비용을 최소화하는 것이다. 도시형 생활주택과 오피스텔, 호텔, 상업시설 등 분양형 부동산을 중심으로 204개 프로젝트의 사업수지분석표를 수집해 문헌 고찰 및 통계학적, 실증적 방법으로 비교 분석한 결과, 구성요소 가운데 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 지상연면적당 토지비로 확인됐다. 다중선형회귀분석을 실시한 결과, 지상연면적당 토지비는 용적률과 관련된 단위면적당 요소비용으로서 부동산 개발사업의 경상이익률을 결정하는 데 가장 큰 음(-)의 영향력을 보여줬다. 지상연면적당 토지매입비는 주거용에 비해 상업용 부동산 개발사업에서는 이익률에 영향을 미치는 정도가 낮은 것으로 나타났다. 건축비는 분양가 상한제 적용시 정부 고시 표준건축비를 적용하는 등 건물층수에 따라 일부 차등화 되지만 프로젝트의 수익성을 좌우할 정도로 큰 영향력을 보이지 않았다.
본 연구는 부동산 개발사업의 수익성에 영향을 미칠 수 있는 사업수지분석표상 제반 요인들의 비중을 분석하고 이들을 적합하게 산정하는 일은 개발사업의 수익성 향상 및 리스크 관리를 위한 의사결정에 기여할 수 있을 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The most important thing to develop real estate asset would be a feasibility study. To secure feasibility of development projects, reducing and minimizing the cost of land and construction also would be the important thing.
To analyze optimal land-value for real estate development projects, I have collected 204 balance sheets of development projects in South Korea. With the help of statistical technology, I could have selected useful data from those balance sheets. After detailed analysis of statistical data, I could have reached conclusion that the most important factor to earning rate would be land cost per unit ground area under the constraint of given sale price. So far the main pattern of feasibility study of development projects was land cost and construction cost. However, by this study, I have found a new fact that construction cost has little effect to earning rate and land cost per unit ground area is the most effect to earning rate especially in residential facilities rather than commercial ones.

목차 (Table of Contents)

• 요약
• Abstract
• 1. 연구의 목적과 방법
• 2. 부동산 개발사업과 수지분석표
• 3. 수지분석표 분석의 틀
• 4. 부동산 개발사업의 투자결정 요인
• 5. 결론
• 참고문헌

참고문헌 (Reference)

• 1 최상철, "호텔기업의 잉여현금흐름 모형에 의한 기업가치와 회계지표와의 관련성 분석" 한국콘텐츠학회 9 (9): 304-314, 2009
• 2 박국규, "주택사업의 시행과 사업성 검토" 어드북스 2009
• 3 KDCMC(주), "임대주택 건설PM 사업소개 브로셔"
• 4 김병욱, "서울의 오피스. 임대료 결정요인" 1999
• 5 김두섭, "사회과학을 위한 회귀분석" 법문사 1994
• 6 동부건설 개발사업부, "부동산개발 매뉴얼 - 사업성( 재무분석) 검토" 동부건설 2001
• 7 이래영, "부동산 투자론" 삼영사 2000
• 8 윤동건, "부동산 수익률에 관한 연구: 서울지역 오피스빌딩을 중심으로" 건국대학교 대학원 2003
• 9 성내경, "SAS 해설 제3 권; SAS/STAT-회귀분석" 자유아카데미 1994
• 10 박경섭, "Excel 을 활용한 부동산 금융과 투자" 부연사 2005