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역세권 공공임대주택 재건축 사업성의 모의실험분석 = The Simulation of Feasibility for the Public Rental Housing Projects
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2023
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Korean
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KCI등재
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519-538(20쪽)
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[연구목적]토지용도의 종상향 및 용적율 완화의 대가로 공공기여가 요구되는 역세권 주택 및 공공임대주택사업에 관심을 갖고 있는, 서울시 상도동에 위치한 약수맨션아파트의 역세권 재건축에 수반되는 현금분담금이나 재건축이익 등 사업성을 분석하고 일반적인 소규모 재건축의 성과와 비교한다.
[연구방법]김평기등(2023b)의 확정적 정태적인 현금분담금 확장모형을 바탕으로 모의실험을 수행한다. 현금분담금에 영향을 미치는 분양평형, 조합원의 종전대지지분, 평당일반분양가, 그리고 건축비 외에 용적율과 공공공여세대수에 영향을 미치는 종상향 단계 등 5가지 변수의 조합으로 16 사례를 구성하여 모의실험을 수행한다. 모의실험은 Boland의 Visual Dbase를 이용한다.
[연구결과]역세권 공공임대주택사업의 성과를 종상향 없는 일반 소규모재건축 성과와 비교할 경우, 1단계 종상향과 상한용적율 300%의 역세권 사업은 용적율 240%의 소규모재건축과 같은 실망스런 사업성을 보이는 반면, 2단계 종상향과 상한용적율 500%의 역세권 사업은 용적율 340~350%의 소규모재건축과 같은 양호한 사업성을 보인다.
[연구의 시사점]역세권 공공임대주택사업에 의한 아파트 재건축의 성과분석을 바탕으로 재건축에 대한 합리적 의사결정을 할 수 있으며, 정부의 주택정비 활성화 정책을 위해서 연구결과를 활용할 수 있다.
[Purpose]This study analyses the feasibility of the public rental housing projects in the station’s sphere of influence area, to decide the preferability of the projects over the private small-scale reconstruction, using the actual case of reconstruction of Yaksu Mansion Apt. located in Sangdo Dong, Seoul.
[Methodology]The extended model of shared cash payments by Kim et al.(2023b) is applied to build a simulation upon the mixed levels of various exogenous input variables. The upzoning of land use and the increased building volume ratio are considered in the public rental housing project. Visual Dbase by Boland Inc. is used to perform the analysis.
[Findings]When compared with the outcomes of private small-scale reconstruction without upzoning of land use and increased FAR, the public rental housing projects with one-step upzoning and 300% of FAR shows almost the same disappointing performance, in terms of shared cash payments, as the private small-scale reconstruction with 240% of FAR. Two-step upzoning and 500% of FAR shows the same performance as the private small-scale reconstruction with 340~350% of FAR.
[Implications]This study can help perform the early, frequent, timely feasibility analysis of the public rental projects around the train stations, enable the owners of apartments and the public agencies to make rational choice of reconstructional direction and policy.
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