KCI등재
An Analysis of Several Major Decisions of the Korean Court on the Right of Using Site = 대지사용권에 관한 한국 법원의 일부 주요 판결들에 대한 분석
저자
Kim, Seo-Gi (Sangmyung University, Department of Humanities Content)
발행기관
학술지명
권호사항
발행연도
2021
작성언어
English
주제어
등재정보
KCI등재
자료형태
학술저널
수록면
95-122(28쪽)
DOI식별코드
제공처
소장기관
Many people call the Republic of Korea the Republic of apartment house. This expression shows how many apartment houses are built in Korea. Also, according to findings by Statistics Korea, in 2019, people in the lower income bracket live more in single-family housing than in multi-family housing, whereas people in the higher income bracket live more in multi-family housing than in single-family housing.
Even if interpreting the AOMC to promote the people’s benefit who live in multi-family housing, the Korean court should interpret the AOMC in the light of the whole legal system. If not doing so, sprung-up-everywhere large-scale apartment complexes could spoil the landscape, and a wealth gap between the rich and the poor could be more serious.
This Article examines several major decisions of the Korean court on the right of using site, in that in particular, in Korea, many people are very interested in land as limited resources, and nevertheless, there is just a short direct description of the right to use site in the AOMC Section 3 which consists of only three provisions.
When it comes to condominium building, among other things, a section for exclusive use and the right of using site for it should be treated as a whole.
If not so, the site owner could require the sectional owner who has no right of using site to remove his or her section for exclusive use by exercising real action on the site ownership. However, in most cases, it is almost impossible to remove only the section for exclusive use concerned. In this respect, there is surely some doubt about several major decisions of the Korean court on the right of using site.
우리나라는 흔히 아파트 공화국이라고도 불린다. 이러한 표현은 우리나 라에 얼마나 많은 아파트들이 세워져 있는 지를 단적으로 말해준다. 또한 2019년 통계청 자료에 따르면, 고소득층은 아파트를 중심으로 한 공동주 택에 더 많이 살고 저소득층은 단독주택에 더 많이 거주한다고 한다. 비록 공동주택 거주자들의 편익을 증진시키기 위해서 집합건물법을 해 석할지라도 그러한 해석은 전체 법체계에 부합하도록 엄격하게 행해져야 만 한다. 만약 그렇지 않다면 우후죽순처럼 생겨난 대규모 아파트 단지들 로 말미암아 자연경관은 심각하게 훼손될 것이며, 또 아파트를 중심으로 한 공동주택 거주자들만의 편익이 증진되어 빈부의 격차는 보다 심각해 질 것이다.
사람들은 한정된 자원으로서 토지에 특히 관심을 두고 있다는 점, 그럼 에도 집합건물법은 대지사용권에 관해 제1장 제3절에서 단지 3개의 조문 만을 둠으로써 다양한 분쟁이 발생하고 있다는 점 등에 착안하여 본고에 서는 우리 법원의 대지사용권에 관한 몇 가지 주요 판례들을 비판적으로 분석해 보고자 한다.
무엇보다 집합건물의 경우 대지사용권이 없는 전유부분의 경우 그 전 유부분만을 철거하는 것은 거의 불가능하다는 점에서 집합건물법 해석 시 대지사용권이 없는 전유부분은 극히 예외적으로만 인정되도록 고려할 필요가 있음에도 우리 법원이 과연 그렇게 하고 있는지는 의문이다.
우리 법원은 증축되기 전에 집합건물이며 한 사람의 구분소유자가 모 든 전유부분을 다 소유하고 있고 대지 전체의 소유권도 가지고 있는 경우 에 증축을 통해 새로이 만들어진 전유부분을 위한 대지사용권은 비록 증 축 후에도 그 구분소유자가 새로이 만들어진 전유부분을 포함해 모든 전 유부분을 여전히 소유하고 있고 대지 전체 소유권도 가지고 있을 지라도 공정증서가 없으므로 존재하지 않는다고 보고 있다. 증축되기 전의 건물
이 집합건물이므로 집합건물법의 적용을 받게 되는데 집합건물법 제20조 제2항 본문 및 제4항에 따르면 공정증서 등이 있는 경우가 아니라면 구분 소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없 는데 해당 사안에서는 기존의 전유부분을 위한 대지사용권을 분리 처분
이 가능하도록 정하고 있는 공정증서가 없어서 새로이 만들어진 전유부 분에는 대지사용권이 존재하지 않는다고 본 것이다.
사람들은 공정증서를 분쟁에 대비하기 위해 작성하는 경우가 일반적이 다. 그런데 해당 사안에서는 증축 전후 불문하고 어떠한 새로운 소유권자 도 등장하지 않으며 한 사람의 구분소유자가 모든 전유부분과 대지전체 에 대한 소유권을 계속해서 보유하고 있다. 또 증축하면서 대지사용권이 없는 전유부분을 자신이 창설한다고 생각하는 것은 일반적이지 않다. 따 라서 이러한 경우에는 공정증서를 작성하지 않았다고 해서 기존의 전유 부분을 위한 대지사용권이 분리처분이 불가능하도록 보는 것은 사람들의 일반적 의사에 부합하지 않는다. 그러한 이유로 집합건물법 제21조 제1항 본문은 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부 분의 처분에 따르는 대지사용권이 각 전유부분의 면적비율에 따라 존재 함을 원칙적으로 밝히고 있다고 생각한다.
요컨대 증축 전후 불문하고 어떠한 새로운 소유권자도 등장하지 않으 며 한 사람의 구분소유자가 모든 전유부분과 대지전체에 대한 소유권을 계속해서 보유하고 있는 경우에는 집합건물법 제21조 제1항 본문이 법률 상 추정 규정이 되어 공정증서가 없어도 증축을 통해 새로이 만들어진 전 유부분을 위한 대지사용권도 존재하는 것으로 추정해야 할 것이다. 이처 럼 우리 법원은 대지사용권이 없는 전유부분의 존재를 인정함에 있어서
더욱 엄격할 필요가 있다.
덧붙여 증축 전에는 단독주택이었으나 증축 후 집합건물로서 공동주택 이 된 경우에 종전의 단독주택 및 대지전체의 소유자가 집합건물의 구분 건물들 즉 전유부분들 및 대지전체를 여전히 소유하고 있는 경우에는 종 전의 단독주택은 집합건물법의 적용을 받지 않는 것이고 증축을 통해 집 합건물이 되어 집합건물법의 적용을 비로소 받게 되는데 이때 집합건물 법 제21조 제1항 본문에 의해 각각의 전유부분을 위한 대지사용권은 각 전유부분의 면적비율에 따르는 것으로 본다. 이때 집합건물법 제21조 제1 항 본문은 법률상 간주 규정이 되며 일부 전유부분의 경우 대지사용권이 없는 것으로 정한 공정증서가 단지 있다는 이유만으로 간주를 번복할 수 없고 반드시 법원의 판단을 통해서만 대지사용권이 없는 전유부분의 존 재를 확정짓도록 해야만 할 것이다.
한편 우리 법원은 전유부분과 대지지분에 대한 매매계약 체결 후 매매 대금을 지급했음에도 전유부분만 소유권이전등기를 경료하고 대지지분 이전등기를 경료하지 않은 경우에도 매수인은 매매계약의 효력으로서 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’이 인정되며 이러한 ‘전 유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’은 집합건물법상의 대지사 용권이 된다고 판시하고 있다. 그러나 권리란 특정한 이익을 향유할 수 있도록 하기 위해 특정인에게 법이 인정한 힘이다. 그런데 우리 민법은 매매계약의 효력으로서 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’ 을 명시적으로 인정하고 있지는 않다. 우리 민법이 매매계약의 기본적 효 력으로서 매수인에게 명시적으로 인정하고 있는 것은 매매 목적물에 대 한 소유권 이전 청구권과 과실 수취권이다.
우리 민법 제211조는 소유권의 내용으로 사용권능을 인정하고 있다. 그 리고 사용권능을 실현하기 위해서는 일반적으로 점유가 필요하다. 그러 나 민법 제211조를 이런 식으로 법률행위에 의한 동산소유권 변동의 요 건으로서 인도를 요구하는 규정으로 해석하게 되면 법률행위에 의한 동 산물권변동의 성립요건으로 인도를 요구하고 있는 민법 제188조 제1항을 실질적으로 아무런 의미도 없는 규정으로 만들어 버리게 된다. 따라서 민
법 제211조를 근거로 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’을 인정할 수는 없다고 판단된다. 물건에 대한 사실상 지배 즉 점유 없이도 소유권자가 사용권능을 실현하는 것도 가능하기 때문이다.
그렇다면 부동산의 경우 매매목적물의 소유권이전의무 속에는 매매목 적물 인도의무는 포함되어 있지 않다고 보아야 할 것이다. 매도인이 매매 계약 체결 후 매매목적물을 인도하는 것은 인도하지 않게 되면 어차피 매 수인이 소유권을 취득한 후 물권적청구권을 행사해 올 것이기 때문에 인 도하는 것일 뿐이다.
한편 우리 민법 제587조에 따르면 매매대금을 지급한 후에는 천연과실 이든 법정과실이든 과실수취권이 매수인에게 있게 된다. 반대로 매매대 금을 지급하지 않았다면 매도인이 과실수취권을 갖는다. 또한 사용이익 은 법정과실은 아니나 양자는 그 실질이 유사하여 법정과실에 관한 규정 을 사용이익에도 유추적용 할 수 있다. 아파트 분양계약 체결 후 분양대 금을 전부 지급한 경우에 수분양자가 아파트에 거주함으로써 얻는 이익 은 사용이익으로서 제587조를 유추적용하면 그 수취권이 매수인인 수분 양자에게 있다. 따라서 매매대금을 지급했다면 ‘전유부분을 소유하기 위 한 대지 점유 및 사용권’이 매수인인 수분양자에게 있다고 할 수 있으며, 매매대금을 지급하지 않았다면 사용이익 수취권이 매도인에게 있으므로 매수인인 수분양자는 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’이 없다고 해야 할 것이다. 그런 면에서 보자면 매매대금을 지급하지 않은 경우에도 매수인에게 ‘전유부분을 소유하기 위한 대지 점유 및 사용권’을 인정하는 법원의 태도는 동의하기 어렵다.
우리 법원은 대지사용권 없는 전유부분만의 처분행위도 유효로 본다. 하지만 집합건물법 제20조 제2항은 명백히 전유부분과 대지사용권의 분 리처분을 금지하고 있다. 그리고 이 규정은 강행규정이다. 따라서 대지사 용권 없이 전유부분만의 처분행위는 무효인 것이다. 결국 우리 법원의 이 러한 태도는 아파트에 대한 투기를 부추길 수 있다. 대지사용권이 없는 경우에도 유효로 보기 때문에 보다 빈번히 아파트 양도행위가 일어날 수 있다. 더욱이 비록 집행법원이 대지사용권의 가액을 감정평가액에 반영
하지 않은 채 경매절차를 진행한 경우에도 경락인은 주된 권리로서 전유 부분의 소유권뿐만 아니라 종된권리로서 대지사용권도 취득하며 이렇게 취득한 대지사용권이 부당이득이 되지도 않는다는 것이 우리 법원의 입 장이다. 그 결과 사람들은 주저없이 저당권이 전유부분에만 설정되어 경 매가 개시된 경우에도 입찰에 참여할 것이다.
서지정보 내보내기(Export)
닫기소장기관 정보
닫기권호소장정보
닫기오류접수
닫기오류 접수 확인
닫기음성서비스 신청
닫기음성서비스 신청 확인
닫기이용약관
닫기학술연구정보서비스 이용약관 (2017년 1월 1일 ~ 현재 적용)
학술연구정보서비스(이하 RISS)는 정보주체의 자유와 권리 보호를 위해 「개인정보 보호법」 및 관계 법령이 정한 바를 준수하여, 적법하게 개인정보를 처리하고 안전하게 관리하고 있습니다. 이에 「개인정보 보호법」 제30조에 따라 정보주체에게 개인정보 처리에 관한 절차 및 기준을 안내하고, 이와 관련한 고충을 신속하고 원활하게 처리할 수 있도록 하기 위하여 다음과 같이 개인정보 처리방침을 수립·공개합니다.
주요 개인정보 처리 표시(라벨링)
목 차
3년
또는 회원탈퇴시까지5년
(「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한3년
(「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한2년
이상(개인정보보호위원회 : 개인정보의 안전성 확보조치 기준)개인정보파일의 명칭 | 운영근거 / 처리목적 | 개인정보파일에 기록되는 개인정보의 항목 | 보유기간 | |
---|---|---|---|---|
학술연구정보서비스 이용자 가입정보 파일 | 한국교육학술정보원법 | 필수 | ID, 비밀번호, 성명, 생년월일, 신분(직업구분), 이메일, 소속분야, 웹진메일 수신동의 여부 | 3년 또는 탈퇴시 |
선택 | 소속기관명, 소속도서관명, 학과/부서명, 학번/직원번호, 휴대전화, 주소 |
구분 | 담당자 | 연락처 |
---|---|---|
KERIS 개인정보 보호책임자 | 정보보호본부 김태우 | - 이메일 : lsy@keris.or.kr - 전화번호 : 053-714-0439 - 팩스번호 : 053-714-0195 |
KERIS 개인정보 보호담당자 | 개인정보보호부 이상엽 | |
RISS 개인정보 보호책임자 | 대학학술본부 장금연 | - 이메일 : giltizen@keris.or.kr - 전화번호 : 053-714-0149 - 팩스번호 : 053-714-0194 |
RISS 개인정보 보호담당자 | 학술진흥부 길원진 |
자동로그아웃 안내
닫기인증오류 안내
닫기귀하께서는 휴면계정 전환 후 1년동안 회원정보 수집 및 이용에 대한
재동의를 하지 않으신 관계로 개인정보가 삭제되었습니다.
(참조 : RISS 이용약관 및 개인정보처리방침)
신규회원으로 가입하여 이용 부탁 드리며, 추가 문의는 고객센터로 연락 바랍니다.
- 기존 아이디 재사용 불가
휴면계정 안내
RISS는 [표준개인정보 보호지침]에 따라 2년을 주기로 개인정보 수집·이용에 관하여 (재)동의를 받고 있으며, (재)동의를 하지 않을 경우, 휴면계정으로 전환됩니다.
(※ 휴면계정은 원문이용 및 복사/대출 서비스를 이용할 수 없습니다.)
휴면계정으로 전환된 후 1년간 회원정보 수집·이용에 대한 재동의를 하지 않을 경우, RISS에서 자동탈퇴 및 개인정보가 삭제처리 됩니다.
고객센터 1599-3122
ARS번호+1번(회원가입 및 정보수정)